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1、 汶上财神商业广场前 言招商是商业业地产收收益的实实现形式式，一个个商业地地产运作作成功与与否就看看是否能能根据市市场情况况，按计计划的成功招招商。因因而，对对商业地地产的项项目来说说，熟练练的运用用招商技技巧，结结合大量量自有商商业资源源，成功功的招商商开业是是商业地地产运作作成功的的关键。一、项目SSWOTT分析优势：1 本项项目紧临临汶上县县一极商商圈，离离最繁华华的汶上上县商业业中心仅仅1.77公里，交交通极为为便利，因因此本项项目的升升值潜力力巨大。2 物业业外观形形象复古古风格，与与周围的的国家44A级景景点宝相相寺，观观音广场场交相辉辉映。3 结合合本项目目物业已已经成熟熟的商业
2、业点（老老房子芦芦花鸡、东东方肥牛牛王等），加加之项目目本身4418446平方方米的体体量，已已经构成成了一个个新的商商圈，使使得本项项目在将将来有着着巨大的的发展潜潜力。4 项目目周遍拥拥有众多多的住宅宅区，众众多的消消费群体体将会给给该商业业广场带带来一定定的支撑撑。劣势：1 建筑筑内部结结构不合合理，使使得招商商业态具具有一定定的局限限性。2 由于于本商业业广场项项目建成成多时，一一直销售售不畅，造造成一定定负面影影响。3. 人人气不旺旺，不具具备以人人气带动动商铺销销售的条条件。机会：1 由于于汶上县县商业容容量尚未未达到饱饱和，现现阶段本本项目的的入市能能在第一一时机内内抢占市市场，
3、做做响品牌牌形象；2 随着着汶上县县的不断断发展，人人口的数数量将不不断增加加，汶上上县居民民消费观观念和消消费习惯惯的不断断改变，因因此汶上上县的商商业市场场会有很很大的发发展空间间。威胁：随着越来越越多的商商业项目目的开发发，势必必会对本本项目产产生影响响。二、主题定定位1、说明根据我司的的商业运运作经验验和判断断，本商商业广场场必须有有鲜明且且独特的的主题，才才能在短短期内获获得竞争争优势，顺顺利投产产运营，并并使其发发展成为为汶上县县新的商商圈亮点点，进而而使开发发商获得得短期的的开发利利润和长长期的经经营利润润。这就就是本次次策划的的灵魂和和目的。2、主题商业广场的的功能经经历了由由
4、购物到到购物为为主、餐餐饮娱乐乐为配套套再到购购物、餐餐饮和娱娱乐相得得益彰的的演变，同同时餐饮饮休闲仍仍是商业业广场的最最能聚集集人气的的主题。本项目从地理位置上看，目前地段繁华程度不够，结合商铺成功运作模式的分析，我公司建议将本项目经营业态定位为城市客厅（集品牌连锁酒店、各地方特色菜、私房菜、西餐厅、咖啡厅、KTV、茶楼、健身房、品牌连锁旅馆、培优为一体的汶上中、高端消费目的地）。3、定位的的基本依依据u 地段决定原原则由于本项目目处于汶汶上县次次中心商商圈，项项目区域域人气不不旺，因因此，我我们必需需通过精精准业态态经营定定位，有有效地将将目标消消费者吸吸引到本本项目。u 业态演变原原则
5、传统的商业业广场只是是单一地地购物场场所，但但是随着着汶上人民民的生活活水平的的提高和和消费观观念的转转变，目目的性消消费将成成为商业业主流，餐餐饮、娱娱乐将成成为消费费者除日日常生活活性消费费以外最最大的需需求，并并且其规规模也将将赶超购购物消费费的规模模。u 商圈扩大原原则同样，根据据本项目目的市场场定位，在在消费群群体的定定位上需需要充分分考虑周周边区域域，扩大大本商业业项目开开业后的的服务半半径，吸吸引更多多的优质质消费群群，从而而实现商商业广场场的持续续繁荣。4、主题定定位的因因素u 从本项目近近418846平平方米的的体量来来看，适适合做一一个具有有特色的的主题商商业广场场。u 综
6、观汶上县县，市中中心地段段都是以以百货为为主要主主题的商商业步行行街，本本项目所所处的次次商业区区域，如如果以百百货为主主题业态态，那么么其经营营将会举举步维艰艰。u 从东方肥牛牛及老房子子芦花鸡鸡餐饮、幸幸福时光光KTVV的经营营情况来来看，上上座率较较高，另另外从联联润广场场的情况况来看，除除了联润润超市、餐饮、休闲娱乐外，其他各种业态的经营都较惨淡。可见餐饮、娱乐该业态在汶上县仍具有很高的消费需求。u 结合本案来来看，由由于本项项目处于于住宅人人口密集集地区，而而周围是是一些小小型的餐餐馆，缺缺乏各类类中、高高档的餐餐馆。使使得本区区域大多多数的中中高档消消费群体体不得不不“舍近求求远”
7、，到其其他地区区的餐厅厅消费，所所以在本本案设立立一个具具有一定定体量、规规模和特特色的餐餐饮市场场是有非非常大的的市场的的。特色色的餐饮饮娱乐市场场同时还还能吸引引到其他他区域的的消费群群体。5、定位原原则主题定位必必须注重重错位经经营的原原则，避避开同类类业态间间的竞争争，填补补区域市市场空白白，便于于日后的的经营。结结合本区区域的消消费需求求，因此此，我司司将商业业街的主主题定位位“中、高高档餐饮饮娱乐主主题公园园”。6、项目整整体定位位综合考虑汶汶上商业业房地产产市场和和项目自自身的特特点，我我们对项项目的整整体定位位概括如如下：我们的目标标：以本本项目为为中心，带带动周边边如尚书书路
8、、宝宝相寺路路目的性性消费的的繁荣。我们的定位位：一条条汇聚中中高档次次餐饮业业和高品品味娱乐乐业，辐辐射周边边区域中中高端消消费群体体的核心心商业广广场。7、商业定定位诠释释项目整体定定位明确确了本项项目商业业街的立立足点、服服务范围围、功能能设定、档档次水平平和业态态性质。立足点由于本项目目处在众众多的住住宅群中中，拥有有较多的的潜在消消费群体体，为项项目将来来持续发发展奠定定了基础础。服务范围本项目定位位立足于于次商业业中心区区域，主主要服务务范围是是以本项项目所在在的位置置为中心心，吸引引区域内内的所有有中高收收入群体体。功能设定紧紧抓住区区域内中中、高档档餐饮及及娱乐行行业的市市场潜
9、力力，为目目标消费费者提供供高水平平的目的的型消费费服务。档次水平与区域内的的既有商商业开展展错位经经营，避避开低档档次的餐餐饮、娱娱乐设施施，定位位于中、高高档的餐餐饮、娱娱乐中心心。业态性质由于本项目目商业体体量适中中，为了了立足于于汶上次商商业中心心区域，所所以内部部业态主主要以较较大面积积的品牌牌餐饮行行业及娱娱乐行业业为主。力力争通过过此类商商业设施施在本项项目内的的积聚，树树立商业业广场特色色，带动动周边商商业氛围围，最终终形成一一个立足足于城市市次中心心地位的的中、高高档消费费商圈。三、各功能能的规模模与分布布1、功能分分布的依依据u 主题依据结合已经确确定的经经营主题题，对业业
10、态进行行细化，确确保项目目将来的的经营和和发展。u 建筑分布依依据 根据目目前已定定的建筑筑形态及及面积，综综合考虑虑人流、物物流、车车流动线线，使面面积使用用最大化化。u 市场需求依依据 充分分的对整整个市场场了解，根根据消费费者的消消费需求求和消费费习惯进进行错位位的合理理的业态态分布。u 商家入住依依据 根据开开发商最最初对项项目的微微观认识识和规划划，结合合商家入入住意向向从而确确定项目目的业态态分布。为了便于招招商，具具体功能能分布图图见下面面：蓝色：娱乐乐区1号楼楼B区、44号楼BB区、55号楼。 酱绿色色：餐饮饮区1号楼楼A区、44号楼AA/C区区、3号号楼整体体。 酱蓝色色：茶
11、楼楼2号号楼C区区。 绿色： 培培优6号楼楼整体。 酱红色色：城市市旅馆2号号楼A/B区。2、初步确确定的各各功能的的规模比比例功 能娱乐餐饮茶楼培优城市旅馆规模比例（）3035515153、功能分分布根据商业街街的建筑筑规划、层层数和相相关面积积，将各各功能分分布如下下表：u 区域功能分分布表区位位业态1号楼A区区1号楼B区区2号楼A区区2号楼B区区2号楼C区区3号楼4号楼A区区4号楼B区区4号楼C区区5号楼6号楼娱乐餐饮茶楼培优城市旅馆4、各功能能区的面面积汇总总表（单单位：平平方米）区位业态1号楼A区区1号楼B区区2号楼A区区2号楼B区区2号楼C区区3号楼4号楼A区区4号楼B区区4号楼C
12、区区5号楼6号楼面积合计娱乐273329564923106122餐饮3442550953391960162500茶楼27202720培优63086308城市旅馆4175178459565、各功能能的规模模比例功 能面积（）比例（）娱乐10612225.4餐饮16250038.8茶楼27206.5培优630815.1城市旅馆595614.2此功能规模模比例与与初步确确定的基基本一致致。6、区域业业态分布布编号业态面积（）区域位置1娱乐1061221号楼B区区、4号号楼B区区、5号号楼2餐饮1625001号楼A区区、4号号楼A/C区、33号楼整整体3茶楼27202号楼C区区4培优63086号楼整体
13、体5城市旅馆59562号楼A/B区7、区域业业态定位位译文诠诠释 由于本项目目地理位位置处在在泉河湿湿地公园园内，却却紧邻宝宝相寺、观观音广场场，交通方方便、周周围环境境极佳，符符合定位位。 本项目还具具有一定定体量的的住宅项项目，而而其中的的大量消消费者的的需求也也不可忽忽视。注：该招商商业态可可根据招招商实际际情况调调整四、项目租租金定位位及分析析1、租金定定位的依依据 本项目虽然然处于尚尚书路、宝宝相寺路路交接处处，但和和中心商圈圈有一定定的距离离，没有有形成一一定的商商业气氛氛，属于于一个商商业断层层区域，因因此需要要有较长长的市场场培育期期。对我我们招商商工作来来讲，承承租户也也会考虑虑到同样样的问题题，因此此租金将将会受到到影响。 在市场上没没有形成成一个品品牌效应应以前，要要提升租租金是非非常困难难的，只只能按照照市场实实际的情情况来制制定可行行的招商商租金。2、租金的的确定项目周边的的路段如如尚书路路的平均均租金约约在0.51.55元/平平方米天，广场场路已成成型的餐饮一一条街的的平均租租金约为为0.77元/平平方米天，中都都大街的的平均租租金约为为0.553.5元
