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1、小户型住宅优化设计及其酒店式管理可行性分析摘要：针对我国房价的快速增长和居民对物业服务要求的不断提高，通过对小户型住宅及酒店式公寓的发展现状和出现问题进行调研和解析，提出了对新型小户型酒店式公寓概念整合的目标。同时对不同人群购房需求进行分析，提出复合化的空间组合和个性化的物业管理服务，并结合宜居设计实践，将新型小户型酒店式公寓打造成人性化、舒适化、健康化的全新居住模式。并通过市场的分析和人性化的设计对新型小户型酒店式公寓的空间整合优化和物业管理服务模式进行探讨和研究。关键词：小户型，酒店式服务，宜居设计随着经济水平的不断提高，人民对居住要求也逐渐提升。住房从原始的遮风避雨为目的转变为满足业主高
2、品质生活、社交甚至工作需求的综合居住形态。发展一种既能满足业主高品质生活环境又不会给业主带来太大经济负担的居住形式，新型小户型酒店式公寓成为潜在购房者的最大愿望。 1.国内外研究现状与发展趋势 国内目前尚未统一小户型酒店式公寓的概念，对小户型酒店式公寓的研究仍然分裂为小户型研究和酒店式公寓研究两方面。国内对小户型酒店式公寓的设计往往照搬国外已发展成熟的户型，缺少对国内居住人群的适应性改造。在国内，小户型住宅和酒店式公寓在几年前就已经开始蓬勃发展，但两者在当前都面临非常大的挑战，入住率低、健康环境差、不适宜居住成了两种住宅最大的缺点，社会反响很差，小户型及酒店式公寓的发展都受到了很大的阻力。 国
3、外酒店式公寓起步早发展快，有一套完善的管理服务体系。起步较早发展最快成熟度较高的是日本，因为有着与中国同样的人口密度大、用地少的局限。但在国内，国外的设计作品引进多，但研究成果引进少，导致设计与服务管理脱节、设计与服务对象脱节。除此之外国外酒店式公寓服务对象大多是商务人士和海外侨居人事，用途以短期出租为主，所以其设计作品往往造价很高、物业管理昂贵，居住成本高居不下，很难引进。 2.什么是酒店式公寓 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，最先起源于欧洲，是旅游区内临时租凭给顾客休息的地方，同时具有酒店和个人临时住宅的形式。 【1】 早期的酒店式公寓作为概念的雏形与现今的概念有较大不同，
4、当代酒店式公寓演变于20世纪70年代欧美的“时权酒店”。是指出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售，转让或交换。发展至今已演变成“产权式酒店”，即由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务或理财服务。 国内酒店式公寓兴起于上世纪九十年代，国内特殊的住房环境和消费心态让酒店式公寓产生了新的特征，国内酒店式公寓主要有产权性质复杂，物业形式多变、投资成分高，宜居程度低等几个特点。 3.我国小户型酒店式公寓发展的机遇与瓶颈 小户型酒店式公寓是小户型住宅与酒店式公寓概念的融合，指小户型的住宅或公寓采用酒店式物业管理
5、所形成的一个住宅细分类型。目前国内还没有对小户型酒店式公寓进行过独立的研究，现有课题往往仅针对小户型住宅或酒店式公寓进行研究，没有将二者概念进行充分的融合，更没有对小户型酒店式公寓进行统一的调查与分析。目前小户型酒店式公寓的目标人群仅限于年轻人。加速形成的老年消费市场没有得到充分的重视。 随着居民生活节奏增快、工作形式多样化和房价普遍偏高的大背景下，因总价低、出租率高，单位面积租金高、入住方便，居住成本低、酒店式服务便捷、品质高、个性化程度高、设施先进等原因，我国小户型酒店式公寓得到迅速发展。但同时，也遇到了不少困难和瓶颈。据调查，已入住现有小户型酒店式公寓的住户满意率仅有41%，大多住户认为
6、现有小户型酒店式公寓存在或多或少的问题，主要原因有墙体分割多，公摊面积大、空间组合单一，布局不合理、宜居、健康设计欠缺、物业功能单一，服务体系不完善、目标群体不明确，人性化程度不高、市场混乱，缺少统一管理和规范等。 4.新型小户型酒店式公寓目标人群分析 只有明确目标人群才能做到专门化设计和人性化管理服务。新型小户型酒店式公寓目标人群主要为以下五类： 单身青年或年轻夫妇，首次置业的中上等收入上班族，单调的传统住宅不能满足他们对住所便利、时尚、人性化的要求。 SOHO族，他们常常将就餐、娱乐、会客等生活成分融入到社会活动中去，传统住宅单调的物业项目已不能满足他们对生活工作中服务的需求。小户型酒店式
7、公寓成为SOHO族最佳的选择。 微型公司，因资金、人员等原因，小户型酒店式是他们最佳选择。由于上班时间不确定，在办公地点吃午饭、午休甚至通宵在办公室工作成为可能，酒店式公寓所能提供的优质办公、生活服务成为他们选择的一个重要原因。 商务、旅行、外派人员，此类业主的特点是居住不定期、停留时间较短，要求较高的居住舒适度、生活服务、交通便利、有配套的商务设施。小户型酒店式公寓相比酒店不仅价格更适合，还能提供酒店不能提供的“家”的感觉；更满足自己的个性化生活和工作需求。 老年人，现有小户型公寓老年化设计匮乏，小区老年人设施缺失。随着空巢老人的增多和退休后福利待遇的日益完善，老人对居住面积并没有大的需求，
8、而更多的是要求住所的健康性和便利性。小如果能配上老年人专门化设计，小户型酒店式公寓将吸引大量的中高收入老年消费群体。 5.住宅酒店式管理服务模式探讨 酒店式公寓最大的卖点就是酒店式物业管理服务，而国内开发商与物业公司脱节的现状导致了酒店式公寓的管理服务水平根本不能达到应有的程度。开发商在小区建成后只是想尽快高价卖出物业，根本不考虑物业公司的资质、水平和口碑，其物业水平可能连传统小区物业都达不到，直接致使业主投资得不到应得的回报，导致潜在购房者对酒店式公寓失去兴趣，产生恶性循环。 新型小户型酒店式公寓的物业服务管理服务的优势是用低于酒店的价格得到适用的酒店服务。小户型酒店式公寓在物业上更容易实现
9、业主与物业公司双赢的局面。从业主角度来说，套型面积小所以每月固定物业费较低，同时清洁等与面积相关的酒店服务也收费较低，酒店式服务成为业主能享受得起也乐于享受的服务。对物业公司来说，小户型酒店式公寓套数多、住户多，能提高服务利用率、分摊物业风险；新型小户型酒店式公寓面对的人群属于中高收入人群；人群年龄层次向年轻、老年两级靠拢，这类人群对服务的需求最高；加上较容易接受的单户物业费，新型小户型酒店式公寓的酒店物业服务公司利润能得到保障。 新型小户型酒店式公寓的物业服务接近酒店服务但不完全等同于酒店服务，因为酒店式公寓的服务对象是长期住户而不是短期旅客，目标人群对服务内容的需求并不相同，小户型酒店式公
10、寓的物业服务项目一定要符合业主所需。就不同业主类型来说，所需服务主要有以下几类： 年轻人。提供家居清洁、送餐、衣服洗熨、叫出租、接送小孩车等服务。 SOHO族。提供家政、通讯网络、送餐、洗衣、叫醒和业务代理服务。 小型、微型企业。提供家居清洁、送餐、订票、法律顾问、工商咨询、业务代理等服务。 商务、旅行、外派人员。提供基本酒店服务和基本商务服务。 老年人。提供酒店传统服务如送餐、叫车，以及急需的家政、代购、社区医疗、接送，甚至其他专门化的老年服务。 6.结论 小户型住宅和酒店式公寓作为两种区别传统的居住形式，在我国起步较晚发展迅速，但在各自发展过程中也遇到了各种各样的问题。本文较具创新性的将小
11、户型的空间模式和酒店式公寓的管理服务结合到一起，通过二者的优势互补并结合适应需求进行分析，力求将新型小户型酒店式公寓的概念具体化，并使其成为房地产市场住宅功能进一步细化的不可或缺的居住形式。希望本文所作出的探索，能够为小户型酒店式公寓的改进和建设发展提供借鉴，实现我国人民的居住生活能得到切实的改善。 参考文献： 【1】张若阳商场视角对我国酒店式公寓前景的几项思考 1673-9671-(2008)111-0191-02，2008第530期 【2】孙丽艳工程科学城市小户型住宅建筑设计策略研究 1671-7597-(2009)0320054-01，2009第10期 【3】祖刚华中建筑从居住学角度浅析小户型住宅 1003-739X(2004)04-0067-03，2004第22期 【4】 刘致良 建筑论坛与建筑设计对深圳发展酒店式公寓的思考 1001-148X(2005)17-0166-02，2005/17总第325期
