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1、透析杭城别墅走俏的主因 四大要点判断高下记者的一位朋友X先生这两个月一直在物色合适的房源，打算改善居住条件。在主城区各大楼盘销售部一番询问后，他断了在主城区二次置业的念头。“现在市中心的房子太贵了，120平方米以上的户型，总价都在200多万元以上，还不如去近郊买套面积大一点的排屋别墅，到时还能把老家的父母接过来住。”X先生遂把购房目标转移到近郊排屋别墅楼盘，从之江度假区到富阳银湖，从西溪到青山湖，一圈现场看房下来，最终锁定了离主城区相对较近的闲林某楼盘，以265万元的价格买了一套经济型别墅。绿城桃花源水岸别墅实景图这段时间杭州别墅销售大热。杭州别墅楼盘的龙头绿城桃花源今年8月份推出53套水岸别
2、墅，一天内售罄，完成5.47亿元的销售额；别墅供应量最大的青山湖板块，目前也面临“缺货”问题，“去年年底的时候我们还在为完成销售任务冲刺，今年前8个月我们就完成了全年的销售目标。”该板块内某楼盘的一位售楼小姐说；据中都青山湖畔的常务副总刘强介绍，他们推出的三期别墅即东方行宫中式大宅，价格高达600万1500万元，但首批都已被预订完；湘湖板块的宋城地中海别墅首批房子从6月中旬开盘至今，也已销售完；良渚板块的别墅房源本来就不多，板块内的新湖香格里拉目前已推出的房源已经卖完，下一期开盘要等到明年。杭州透明售房网显示的数据表明，目前杭州主城区(不含余杭、萧山)的可售别墅房源不到100套。杭州别墅的可居
3、住性增强杭州市场上最富盛名的几个早期别墅楼盘，如绿城的桂花园系列、九溪玫瑰园，万科南都的西湖高尔夫、林语别墅等，都是城市别墅的代表，位于市中心边缘，存于喧嚣之中，避于浮华之外，符合理想的生活需求，例如位置、社交、归属感、居家氛围等。与这几个楼盘相比，这几年杭州市场上更多的是郊区别墅，如西溪板块、转塘板块、银湖板块、青山湖板块、湘湖板块等。这些区域离杭州主城区相对较远，因此前几年因为交通配套不成熟等因素而未被别墅客户所接受。但从去年下半年以来，随着文一西路、杭徽高速等项目的开通，西郊楼盘与杭州主城区的距离大大缩短；休博园的开园为湘湖区域楼盘聚集了人气；在转塘一带，随着转塘镇的改造，各项配套设施开
4、始齐全起来。这些因素使得郊区别墅也开始变得近了，在购房人群中的接受度大为提高。浙江大学城市规划与设计研究所的张汛翰认为，别墅的热销和可居住性的增强与城市的社会经济发展密不可分。当城市发展到一定阶段，定会产生郊外的高档居住圈。部分已交付别墅的“现场感召”也让购房者的信心加强。锦绣钱塘总共三期房源，目前一期已经交付使用，不少业主表示，出色的自然环境和精致的小区景观，以及别墅户型的多样化和实用性等因素综合起来，性价比很高。业主们的口碑相传引来了更多的客户，今年年初推出的二期140余套房源，目前已经基本售完，“板块内其他楼盘的情况也类似，已开盘的房源都卖得差不多了，还没开盘的房源，一套房子都有好几个意
5、向客户在等着。”锦绣钱塘的刘芬告诉记者。买别墅，看中的是升值潜力2006年关于国土资源部当前进一步从严土地管理的紧急通知中规定，自2006年5月31日起各省、市相关土地审批管理部门要“坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应”，该政策的公布意味着短时间内新的别墅项目全面叫停。在政策执行一年多的时间以来，杭州别墅市场一直处于不冷不热的供应以及销售状态，但是今年三四月份以后，别墅销售忽然放量。别墅销售大热，与今年杭州楼市整体回暖的市场大环境分不开，很多别墅客户在买房时更多的是相中别墅的保值增值潜力高过其他住宅。拥有一套别墅，是众多社会精英、成功人士的一个梦想。今年8月万事达国际和汇丰银行针对我国大
6、陆年收入超过2.5万美元的家庭的一项调查中，80%以上高收入人群第二、第三次买房，是选择别墅。高收入人群的首套房建筑面积大多控制在150平方米以内，第二套住宅的平均面积达到171平方米，第三套住宅的平均面积达到了184平方米，第四套住宅平均面积已经达到208平方米。事实上，在物价上涨较快的当下，购买不动产尤其是具有稀缺特质的不动产，是很多高收入人群实现财富增值的一个途径，别墅在这一波房价上升中，比普通住宅的增值更快。如九溪玫瑰园，当初的售价普遍为几百万元一套，如今已经普遍在1500万元以上。7月份的时候，华邦地产成交了一套九溪玫瑰园的房子，3500万元，买家选择一次性付款。再如闲林一带，从20
7、05年初至今，别墅和排屋的价格基本上涨了1倍以上，但公寓的上涨幅度远没有这么多。而业内人士表示，别墅用地停批后，旧有的开发项目进入了临界点，未来供应量将逐年减少。随着稀缺性的日渐突出，别墅的增值空间还很大。杭州别墅排屋供应版图杭州是个山水兼备的城市，城市四周拥有很多得天独厚的风景，因此杭州别墅分布在东南西北，依山傍水，无论数量还是质量，都很有看点。根据汉嘉机构的统计，杭州近郊的别墅排屋项目有40来个，主要分布之江转塘、富阳银湖、小和山闲林、青山湖、湘湖、良渚等几大板块。之江转塘板块“路绕定山转，塘连范浦横”。被称为“杭州后花园”的幽静小镇转塘，最近因为老牌房企金都联手九龙仓高价吃下四宗地块而再
8、次吸引人们的眼球。转塘与之江国家旅游度假区相依，是三江两湖(钱塘江、富春江、新安江、西湖、千岛湖)黄金旅游线的必经之路，又是杭州核心景区与远郊景区的接合部，区位资源优势明显，是目前杭州别墅第一板块。之江转塘堪称杭州别墅的急先锋，也是目前杭州物业最为成熟、人气最高的别墅板块。这一板块在19931995年期间开发的梦湖山庄等楼盘主要为外销房；到上世纪90年代末期，随着新西湖花园、九溪玫瑰园的热销，该区块的别墅炙手可热，整个区域的别墅供应量迅速加大，东方苑、西湖高尔夫、枫丹白露、万安景月湾、云栖蝶谷等诸多别墅项目纷纷面市。而现在该区域的单套别墅总价基本在600万元以上。其中九溪玫瑰园、南都高尔夫已经
9、成为动辄千万元的杭州顶级别墅。最近两年来，这里也开发了一些新的别墅排屋项目。如钱塘的樱花小筑、国都的阳明谷，即将开盘的赞成岭上，即将动工的新帝朗郡，以及刚刚拿地的金都项目预计也会做一部分排屋户型。区内楼盘有赞成岭上，有80多套排屋房源，计划下半年推出，预计每套价格在400万500万元左右。小和山、闲林板块小和山北临小和山森林公园，南面是午潮山森林公园，高教园区落户其中，兼具优越的自然和人文环境，高教园区内的图书馆、运动场、医院等配套设施使得小和山区块的可居住性很强，因此成为杭州别墅新一轮的热点区域之一。小和山板块的代表性别墅排屋楼盘有美达九月庭院、中能浪漫和山、绿野春天、水木清华苑。目前二手市
10、场在售单套别墅总价在600万1000万元之间。闲林是目前杭州别墅排屋分布最为集中的区域之一，而且供应的都是大盘。如绿城桃花源，金成江南春城，大华西溪风情，华安西溪山庄，江南水乡等。区内楼盘有绿城桃花源，预计年底会推出部分南区别墅，户型面积、价格未定。华安西溪山庄预计今年底或明年初推出别墅，别墅面积400平方米左右，价格未定。大华西溪风情预计九十月份推出4期联体别墅，户型面积300400平方米。银湖板块银湖位于富阳，附近有杭州野生动物园、黄公望森林公园、高尔夫球场等旅游设施。与杭州近郊其他别墅板块相比，银湖板块的特点是开发时间较早，银湖板块的启动可以追溯到上世纪90年代的伊甸山庄、紫云山庄、秀水
11、山庄、金苑山庄等第一批别墅项目，2001年之后又相继启动了金都富春山居、绿城七里香溪、三盛颐景山庄等楼盘，到现在又添了许多新军。该板块开发量大，别墅项目有10余个，总开发量超过100万平方米，在建的有美达五月香山、西湖山度假村、清竹蓝庭、清源上林湖、九龙山庄等。银湖也是继之江转塘板块之后的又一大型别墅板块，区内90%的项目均为别墅、排屋，今后还将有大量的别墅推向市场。良渚板块良渚是杭州近两年新崛起的别墅排屋板块。根据杭州的城市总体规划，良渚将以生态景观为主导，以良渚遗址保护区为核心，形成具有文化气息的卫星小镇。目前区域内的主要代表楼盘为万科良渚文化村和新湖香格里拉。良渚文化村的竹径茶语所剩别墅
12、已不多，9月份将出阳光天际的排屋。香格里拉面积约1000多亩，其中别墅面积为350550平方米，排屋面积为260370平方米，预计明年推出后续房源。湘湖闻堰板块去年举办的休博会，让湘湖板块大大热了一把。湘湖旅游度假区的开发建设已列为浙江省旅游发展2010年远景规划的重点。这一板块的别墅排屋早几年就在陆续开发，目前方兴未艾。区块内在售别墅楼盘有宋城地中海别墅、苏黎士小镇、通和南岸花城、奥兰多小镇等。目前区内的标杆性别墅楼盘为前两个月推出的宋城地中海别墅，主力户型为390600平方米，售价从1500万元/幢起，一幢一价。青山湖板板块青山湖是杭州别墅的最大供应区块，湖面达10平方公里，比西湖几乎大一
13、半，周围群山环抱、植被丰富。随着交通配套的不断完善，青山湖将成为杭州度假别墅的新大陆。目前，该板块在开发项目有山地别墅楼盘锦绣钱塘、青城山语间、金基青云山居；湖景别墅则以中都青山湖畔、青山湖81号为代表，其中中都青山湖畔是目前该区块规模最大的别墅项目，总建筑面积达90万平方米，并有五星级酒店在建中。此外该板块内还有绿城西子玫瑰溪谷、新广发湖光山社、大华项目等近8个项目。其中不少楼盘都主打经济型别墅，总价集中在150万400万元/套。从交通距离和自然环境来看，该板块有较大的价格优势，综合性价比高。四大要点判断别墅高下从十多年前之江区域、蒋村的花开两朵到今天的百花齐放，杭州的别墅开发建设已从城市向
14、周边逐步拓展，到如今形成大城西区块、青山湖区块、转塘及之江度假区区块、银湖区块、湘湖闻堰区块、良渚区块等。而产品的类型和风格也越来越丰富，除最流行的北美别墅外，欧洲乡村别墅、西班牙别墅、中式别墅也成为人们的选择之一。在丰富的别墅产品面前，该怎么来判断和挑选出好的产品呢？记者采访了众多业内人士后，发现了四大共同认可的要点。NO.1居住的舒适度从1994年的杭州丹桂花园开始，绿城的别墅营造已经走过了13年的路，在如何打造优质别墅上积累了很多经验。杭州丹桂花园的设计师邬晓明，这样描述了当时的稚嫩：“以前学建筑的人大多没有接触过别墅，当时都是从公寓出发去考虑别墅的设计，按照房间功能来布局，再增加诸如保
15、姆房、车库之类必需的设施，在空间上并没有很好地把它作为别墅来认识。”从桂花园系列别墅到九溪玫瑰园，再到桃花源，绿城总结出的一条经验是：别墅从“造房时代”到“造园时代”再到“生活时代”，别墅产品回归到了最根本的居住舒适度上。而舒适度，就是要给业主惬意省心的居住条件。比如引入管家式服务，除了提供一般的保洁、绿化养护外，还提供了个性化服务：如果业主出差，可以帮业主照看家中老人；如果业主生病了，可以帮业主找名医就诊；到了换季的时候，如果业主打算给花园里换花草，可以提供相关建议，并帮业主搜寻合适的花木等。说到底，好别墅应该让业主生活得舒心而且享受。NO.2居住的安全感与人群聚居的普通公寓楼盘不同，别墅的居住强调私密性，但是私密性的同时又要保证安全性，物业管理是很多别墅楼盘的软肋。如果说好的别墅物业在其交付后最初两年的品质主要取决于开发商，那么这个品质能不能维持下去就要看物业管理的水平了。这也是为什么很多别墅物业看外立面大同小异，但是价格和租金回报却千差万别的原因。在记者到访过的杭州别墅楼盘中，九溪玫瑰园的保安对于访客入园的核查是最严格的。上周末在之江转塘一带看楼盘，第一站就是九溪玫瑰园，虽然前一天已约了园内住户并跟物业打过招呼，但是第二天上午到达现场时，由于该业主已外出并且手机关
