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1、XXX房地产开发建设有限公司申请4亿元房地产开发贷款一、借款人概况（一）基本情况XXX房地产开发建设有限公司（以下简称“申请人”）成立于2002年1月，经XXX工商行政管理局核准登记，注册号为43120000000XXX，注册资金5003万元，法定代表人林XX，公司住所为XXX管委会办公楼五楼，公司经营范围：房地产开发经营（凭本企业有效资质证书经营）；建筑材料销售，房地产开发资质为二级资质。（二）过往开发经验申请人为一家房地产开发公司，该公司先后开发建设了XXX河西两大市政基础设施工程：XXX和XX大道、XXX陶瓷洁具城、XXX商贸物流农副产品交易中心。神XX路、河XX大道、XX陶瓷洁具城、西
2、南XX农副产品交易中心已交付使用。 神XX路：东起潕水二桥，接天星东路，西至XX德天家世界，全长5公里，路宽45m，总投资5000万元。 河XX大道：东起XX二桥，西至XX公司，全长8公里，路宽60m，总投资9000万元。以上两条道路是XX经济开发区的主要商业交通干道，其使经济开发区的交通形成网络，激活了二桥的功能，改变了经济开发区的交通状况，促进和加速了开发区的发展。 XX物流XX陶瓷洁具城：占地50亩，建筑面积8万m2，总投资2亿元，西XX陶瓷城是XX周边XX规模最大、设计一流的展厅式陶瓷装饰产品超市中心现已竣工投产。、西部物流农副产品交易中心：占地面积100亩，建筑面积15万m2，总投资
3、4亿元。该中心是XXX乃至西XX规模最大，集物流、仓储、冷藏、包装、加工、配送为一体的农副产品交易总汇，已竣工营业。（三）近期的财务分析单位：万元项目2010年2011年2012年2013年10月一、资产总额197302271326760470621、流动资产19644226272668146994其中：货币资金105220302402应收帐款2052250其他应收款591133存货195142234626342465592、长期投资3、固定资产868680674、其他资产二、负债总额1、流动负债12275858322430其中：应付帐款3562995032350应付工资27272727应交税
4、金44259302522、长期负债3、短期借款800应付票据一年内到期的长期负债长期借款4、 银行融资合计800三、所有者权益18503221282592844632少数股东权益负债和所有者权益合计19730227132676047062利润表四、主营业务收入1286624502260083021销售成本707617744187781820销售税金141115581771348营业费用235250269321管理费用112123130238财务费用-5-6-8-10五、利润总额403748335068303其中投资收益所得税1009120812670净利润302836253801303六、现金
5、净流量621158299经营活动现金净流量-74210974-18310投资活动现金净流量0000其中取得投资收益所收到的现金0000筹资活动现金净流量80567.818409前账面资产主要体现在存货科目，存货主要系在建开发项目。申请人存货较年初增加20217万元，主要因为公司自年初以来追加在项目上的投入而增加的存货。申请人应付账款较年初增加1847万元，主要是因为按工程进度结算还未付给给施工方XXX工程技术有限公司的工程款。二、“XXX商业广场建设项目”项目分析（一）项目简介“XXX商业广场建设项目”位于位于XXX经济开发区城市主干道XX大道和XX大道交汇处，坐拥XXX经济开发区核心商圈。整
6、个项目共5栋大楼，总建筑面积22.8万，容积率3.3。该项目前是XXX最大的商贸物流业目，是一个商贸综合体，主要功能区分布为： 1#楼A区为XXX家居广场，1#楼B区为星汇国际商业广场，1#楼顶楼为罗浮宫式美食广场，1#楼负1楼为地下商业，5#楼为配套商务办公写字楼和电子商务办公楼，2#和3#为配套低层住宅，4#楼为配套高层住宅，另2#3#4#5#楼的底部1-3层均规划建设成为超市、百货、餐饮、银行、酒店等配套建筑及设施，1#楼前坪为1万平米开阔广场，可以停放300台车辆。项目设计单位为XXX设计事务所，具有建筑工程设计的甲级资质；监理方为XXX建设工程监理有限公司；施工方为XXX工程技术有限
7、公司，该公司成立于1959年4月，前身为清流县林业工程公司，2001年公司兼并重组宁化县林业基础工程公司并改制为XXX工程技术有限公司，为公司现注册资本2000万元，拥有固定资产5000多万元。XXX建设厅核准的施工总承包房屋建筑工程二级和市政公用工程施工总承包三级的总承包企业，和申请人及其股东无关联关系。（二）项目概算1、项目二期总投资情况，具体如下表:序号工程项目名称投资金额（万元）已投入金额（万元）说明1土地分摊费2394.102394.10按土地出让合同分摊2前期工程费7520.577520.57根据实际发生计算2.1规划、设计费3584.713584.712.2水文、地质勘查费500
8、.73500.732.3土地平整费3335.133335.132.4其他100.00100.003基础设施费600.00599.8根据定额计算3.1道路费200.00203.553.2供水费100.00105.823.3供电费200.00205.433.4临时设施100.0085.004建安费36358.3732056.365配套设施费29400.00根据实际发生计算5.1给排水500.005.2园林绿化500.005.3弱电200.005.4强电200.005.5消防2000.005.6电梯2000.005.7空调7500.005.8装修15000.005.9屋面钢结构1500.006管理及
9、销售费用1080.007财务费用10800.00按40000万贷款12%计算8其他费用1640.001640.009不可预见费1483.7510开发期税费2000.00按工程建设5%计算合计项目二期总投资93276.7944210.83项目二期总投资成本为93276.79万元，其中：土地分摊费2394.10万元，占整个项目投资的2.57%，土地费占总投资金额较少的原因是该地块是2004年通过“招拍挂”的国有出让地，当时的地价较低仅38万元/亩，但到目前该地块市场价在300万元/亩以上；前期工程费7520.57万元，其主要为规划设计费3584.71万元和土地平整费3335.13万元；基础设施费6
10、00.00万元；建安费36358.37万元，折合1683元/，占整个项目投资的38.98%，其主要原因是该项目1#楼是一个整体6层17万平方米的大型商业楼，特别考虑大量活负载，另其底座面积有2万多平方米，要求大面积均匀沉降，因此地下基础要求较高，从而整体造价比一般建筑高；配套设施费29400.00万元，折合1361元/，占整个项目投资的31.52%，其主要原因是该项目商业较多达186527.37，占整个项目总面积的86.37%，由于商业项目配套的电梯、消防、水电要求较高，同时1#楼是引进XXX，对外立面装修的要求更高，所以使整个项目配套设施费占投资总额高；管理及销售费用1080.00万元；财务
11、费用10800.00万元，按40000万贷款，12%年化率，3年贷款年期计算；其他费用1640万元，其是支付给XXX的咨询费；不可预见费1483.75万元；开发期税费2000.00万元。2、项目融资方案：项目总投资资本金占比销售转投占比银行贷款占比93276.79万元44772.86万元48%8503.93万元9%40000万元42%二期开发建筑面积215975.05,总投资额为93276.79万元。其中自有资本金44772.86万元，占比48%；资金缺口48503.93万元。资金缺口主要通过二个渠道筹措：一是通过银行贷款40000万元；二是通过商品房销售转投入8503.93万元。（三）项目合
12、规性该项目各项报批报建手续证照情况详细如下:颁证机关证件证载内容文号发证时间XXX经济开发区经济发展局核准项目批复核准“XXX布艺商业广场”建设XXX经开经发【2009】26号2009.10.24XXX商务局同意建设市场批复核准市场建设XXX商发【2007】23号2007.4.20XXX市环保局环评批复同意建设XXX商业广场项目环评批复XXX环表【2010】10号2010.5.14XXX国土资源局1#楼A区国有土地使用权证使用权面积16,657.69，土地类型为出让XXX（河西）国用（2012）第出XXX号2012.5.2XXX国土资源局1#楼B区国有土地使用权证使用权面积17,302.73，
13、土地类型为出让XXX（河西）国用（2012）第出8XXX号2012.5.2XXX国土资源局2#楼和3#楼国有土地使用权证使用权面积8,525.13，土地类型为出让XXX（河西）国用（2012）第出XXX号2012.5.2XXX国土资源局4#楼国有土地使用权证使用权面积4,381.29，土地类型为出让XXX（河西）国用（2012）第出XXX号2012.5.2XXX国土资源局5#楼国有土地使用权证使用权面积4,155.51，土地类型为出让XXX（河西）国用（2012）第出XXX号2012.5.2XXX市规划局建设用地规划许可证用地面积69,980.17XXX西地规字0412002号2004.12.24XXX市规划局1#楼建设工程规划许可证1#楼建设，建筑面积175,466.05建规【建】字第2XXX06117号2010.12.1XXX市规划局2#楼建设工程规划许可证2#楼建设，建筑面积8,640.00工规字第200908XXX号2010.9.30XXX
