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1、西景花园物业管理公司工程部管理规程工程部管理规程一、 概 述在公司总体管理方针的指导下,合理选择配备人员。建设精干、高效的员工队伍。以科学的管理、经济的费用,及时的维修使设备设施,保持良好的技术状态。为业户营造一个安全、文明、舒适的物业环境。追求的目标是设备周期寿命费用最经济和设备的综合效能最高。物业公司工程部门的员工应当具备服务至上的敬业精神,彬彬有礼的风度气质,热忱友善的亲和力和独特的职业素质。作为管理人员,应当熟悉物业管理和楼宇设备、设施的相关法规;应当掌握关键设备的技术知识;对所管辖范围内的楼宇设备、设施有全面了解;应当具备指导下属正确操作,合理维护保养的技术理论;应当具有学习新技术,
2、应用新技术的能力。作为技术工人,应当具备楼宇常规设备、设施的基本技术知识;并对其中一种设备具有熟练的操作,维护技能;还应当了解其他楼宇常规配套设备、设施的基本技术要求。而且具有相当的操作、维护技能;应当成为“一专多能”的技术工人。设备维护保养规程的建立和实施,是设备运行质量的保障。应该根据管理规范和设备技术要求,分类编制各单项设备的操作维护规程,并建立相应的督促检查机制,使设备设施管理制度化规范化。预防性维修,防患于未然;故障维修,去病于既起。两者各有特点,适用场合不同。要以安全运行为前提,合理安排恰当的方式。要密切关注设备对外委托保养的实施过程,严谨细致得了解外委设备的技术状况,确保维护质量
3、,确保外委合同的经济效益。二、 机构设置工程部主管组长组长维修工维修工三、岗位职责工程部经理岗位职责:1、在公司领导下,负责工程部的全面管理工作2、执行政府部门的相关行业法规,加强安全教育,建立各级安全制度,确保设施设备的安全、有效运行。3、深入现场,掌握人员和设备情况:(1)查阅巡检报表,发现异常,分析原因,及时采取有效措施。(2)巡查岗位记录及工作状况,了解员工思想。(3)巡查重点设备的运行状况,发现隐患,采取措施及时消除。4、负责制定设施设备维修保养计划和方案,并组织实施。5、负责部门员工技能培训的组织工作,不断增强员工的综合能力与素质。6、负责组织设施、设备的接管验收。7、负责相关资料
4、的接收工作。8、定期向公司领导汇报工作,完成上级交办的临时任务。班组(小区)负责人岗位职责:1、负责所任范围内的设施设备的安全,有效运行,对运行情况,技术问题向工程部提供准确情况。发现事故征兆及时进行处理。2、技术带头人,当好工作骨干,做好班组管理工作,解决技术上的难题。做好日常工作安排,组织设施设备的维护、保养工作。3、设施设备巡检运行记录、维护保养记录、零部件更换记录应清楚填写,定期交工程部审阅。4、保管好使用的仪表,工具。使其处于良好状态。维修工岗位职责:1、按时到达工作岗位,服从工作安排,保质保量完成工作任务。不擅离岗位和串岗。2、遵守规章制度和操作技术规程。努力学习,不断提高思想素质
5、和技术业务水平。3、对业户彬彬有礼,坚持服务第一,以优质的服务争取荣誉,不得利用工作之便为自己谋取私利。4、接到维修任务后,按约定的时间前往现场,并尽快修复。5、巡视小区内的公共照明、电梯、供水、消防设备运行情况。6、配合督促外委项目的工作,并作好记录。7、遇突发事件、重大问题及时汇报,并提出解决方案。8、熟悉小区配套设备设施。1、 完成上级领导布置的其它工作。四、管理制度值班制度:1、必须坚守岗位,不得擅自离岗,如因工作需要临时离岗,必须有符合条件的人替岗并交代离岗时间及去向。如需调班应经主管同意。2、根据操作规程及岗位职责的要求,密切注意所管设备的运行情况并按规定做好相关记录。3、如发生设
6、备故障,一时不能处理及时报告上级领导。4、应按统一班次值班,不得迟到,早退,无故缺勤。5、接到报修时,及时通知有关班组,安排人员前往维修。交接班制度:1、值班人员应按统一安排的班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,不能私自调班、顶班。因故不能值班者,必须提前征得相关领导同意,按规定办理请假手续,才能请假。2、交班人员必须做好交接班的准备工作,提前15分钟进行交班。交接班的准备工作包括:查看值班记录、听取交班人员介绍当班情况、清点交接工具、设备等其它物品。交接班时,双方人员在值班日志上签字。3、在下列情况下不得交接班,并向上级汇报:(1) 在事故未处理完或重大设备启动或停机时;(2) 交班准备工作
7、未完成时;(3) 交接班人数未能达到规定人数时;(4) 班组长或由相关领导指定替代班组长的人未到时;(5) 接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。(6) 值班日记上字迹不清或乱写乱画现象。维修服务规范;1、 上门维修,应轻按门铃或敲门,说明自己身份,业主认可后,套上干净鞋套进屋。2、 维修过程中必须移动有关物品时,应征得业主同意,并小心轻放。3、 维修完毕,应当清场。请业主验收,得到业主认可后,礼貌告退。工程部岗位职责检查制度:1、部门负责人逐级督查各级员工严格遵守岗位职责,切实保障设施设备的安全运行。新员工上岗前必须进行安全教育,经考试合格后方能上岗。2、投入运行的主要机房,部门负责
8、人每周至少巡查3次,一般功能机房,每周至少巡查2次。3、每次巡查,应将巡查情况记录于工作日志。4、非办公时间除由值班负责人督促外,部门负责人应不定时检查。 设备使用的“三好”要求:1、管好:设备使用人要管理好设备,未经相关部门同意,不得随意转由他人操作。2、用好:严格执行操作维护规程,杜绝不文明操作。3、修好:及时排除故障,使设备保持良好。五、设施、设备运行维护管理(一)设备维护四项要求:1、整齐:设备零件及安全装置齐全,各种标牌完整、清晰,线路、管道应安装整齐、安全可靠。2、润滑:按时、按质、按量加油、换油。保持油标醒目,油杯、油嘴齐全,油线清洁。油泵压力正常,油路畅通。各轴承部位润滑良好。
9、3、清洁:设备无油垢,锈蚀,周围环境清洁 。4、安全:熟悉设备性能、遵守操作规程、及交接班制度。(二)给排水设备水泵房管理制度:1、未经有关部门许可,非泵房工作人员不得随便入内。2、泵房内应配备消防器材,并放置在方便、显眼的地放,泵房内严禁吸烟。3、每周清洁一次水泵房内的设施,做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、油渍、锈蚀,整洁光亮。二次供水设备卫生监管规程:1、露天水箱入孔应加盖锁好,室内水箱应加锁,钥匙统一保管。2、水箱清洁员需持有有效的“健康证”操作。3、每半年清洗水箱一次,清洗后取水样检查色度、有无异味、沉淀、测试PH值,做好清洁记录。4、水箱清洗工作程序:(1)所有清洁
10、物品及人员装备均需事先消毒(2)清洁水箱内沉淀、杂物等:(3)投药消毒:(4)放水冲洗23遍,以清除异味:(5)取样检查,合格后恢复正常供水。 给排水设施维护规程 :1、每年4月、10月应对水泵机组进行一次清洁、保养。每年至少进行一次控制阀门的开关试验。2、泵的维护保养:(1)检查轴承是否灵活,如有阻滞现象,鉴定是否需要更换。(2)检查泵叶、泵壳的腐蚀情况,清洁泵叶、泵壳的内外表面。(3)检查密封磨损情况,密封效果差的应更换。(4)校对轴线、检查键的磨损情况。(5)检查电机绕组的绝缘。(6)清洁水泵外表。铲除脱落层油漆,重新上漆。3、闸阀维修保养(1)检查密封件是否需要更换。(2)闸阀杆涂黄油
11、润滑、防锈。(3)止回阀弹力是否足够,如太软须更换。(4)浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直,连杆插销如磨损严重,也应更换。4、明装给排水管维修保养:(1)检查支持托架是否牢固,否则应加强。(2)检查流向标示是否鲜明醒目,检查保护漆是否完好。(3)各连接处是否有漏水现象,并作处理。(三)、供配电设备电气维修安全管理规程:1、电气维修人员必须持证上岗。2、在电气维修时,维修人员应穿戴好安全防护用品,配备绝缘良好的电工工具。3、维修和保养电气设备时,应按要求做好保证安全的组织和技术措施,维修组长应在分配工作时向维修人员讲明工作中的安全注意事项,并在工作中检查、监督执行情况。4、在配电干线、变压器、
12、低压配电箱作业时,应设专人监护,并至少二人进行。5、一般情况下,应尽量避免带电作业,若因特殊需要必须带电作业时。应安装隔离挡板,并有专人监护。6、在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作手柄上,要挂“禁止合闸,有人作业”的标识牌。7、维修或养护后的电气设备或线路,经检查无误,拆除安全措施。全体维修人员撤离工作现场后,方可送电。配电室管理制度:1、未经相关部门许可,非工作人员不得入内。2、室内照明、通讯保持良好,墙上配挂温度计。3、值班员必须持证上岗,熟悉配电设备状况,操作方法和安全注意事项。4、建立配电运行记录,每班巡查,密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况,严禁变压器,空气开关
13、超载运行。查出问题应及时处理,并做好记录。不能解决的问题要及时上报。5、配电设备的倒闸操作由值班员单独进行,其他在场人员只做监护,严禁两人同时操作,以免发生错误。6、保持配电室消防设施的齐备完好,保证应急灯在停电状况下能正常使用。做好防水、防潮工作,堵塞漏洞,严防蛇、鼠等小动物进入配电室。7、供电回路操作开关标志要明显,停电拉闸要挂标识牌。8、配电室设备及线路改变要经主管部门同意。9、操作及维修时必须使用电工绝缘工具,绝缘鞋、绝缘手套等。10、认真执行交接班制度。11、经常保持配电室地面及设备外表清洁无尘。配电运行规程:1、正确记录各种仪表的数值。2、监视和控制设备的各项运行参数,使其保持在规
14、定的范围内。3、正确执行各项操作规程,确保用电安全。4、高、低压侧分、和闸,必须严格遵守一人操作,一人监护的原则,严禁单人独自进行。5、发现设备缺陷,应及时处理并上报。6、做好运行记录,全面掌握电气设备运行情况,积累运行经验,进行运行分析,发现隐患及时消除。7、配电室巡视每天不得低于4次,每日巡视一层或数层电管井,每月完成所有电井的巡视。高压送电合闸操作规程:1、操作票,并有人监护。2、作人员必须穿戴好绝缘手套、鞋等。3、验明高压柜位置及开关,并确认无误。4、检验一切正常后,若无规定采用某段母线送电时,可按实际选用送电。5、根据所需送电变压器、高压柜,并确认变压器高压柜编号无误后,按操作票要求
15、送电。6、备用电源及检修开关、线路、应挂上“有人操作,严禁合闸”标识牌并记录在运行本上。低压合闸送电操作规程:1、各开关柜位置,开关应在断开位置,无误后方能送电。2、先合变压器低压侧进线总开关,然后才能合分开关。3、备用电源开关及检修开关,线路必须挂上“有人工作,严禁合闸”标识牌。停电操作规程:1、验明所停电线路开关位置,确认无误后,方能停电,再挂上“有人工作,严禁合闸”标识牌。2、全面或一台变压器停电,应按规程从低压侧负荷分开关开始停电,然后再停变压器低压侧总开关,高压侧总开关,当停高压侧电的操作时,监护人需穿戴好绝缘手套、鞋等。3、停电检修也必须办理操作票才能进行操作。4、 当要将电源转换时,应选择适当时间,并事先通知有关部门、业户。高低压保养维修程序:1、变压器:每年冬季作高低压绝缘检查,对变压器线圈和紧固螺丝进行检查、收 紧、清污等。具体实施程序如下:(1)熟悉设备人员(两人以上)指定专门负责人,讲清工作责任和注意事项,并由专门责任人按工作单程序布置工作。(2)工作时穿戴长袖工作服,身上不带其它杂物及手饰,着绝缘