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1、莆田市王王府御景景前期市场概概况中天置业研研发中心心2008年年9月目录第一部分：宏观环环境概况况第二部分：微观市市场分析析一、发展概概况二、运行数数据三、各级市市场四、保障性性住房五、后市前前瞻第一部分【宏观环境境概况】一、城市概概况1、地理位位置与行行政区划划莆田地处福福建沿海海中部，与与台湾隔隔海相望望，北依依省会福福州市，南南接泉州州并与厦厦门相近近。陆域总总面积441199平方公公里，整整个地势势背山面面海，西西北部山山峦叠嶂嶂，中部部丘陵起起伏，东东南部平平原广阔阔。1983年年9月经经中国国国务院批批准建市市，成为为省辖市市。20003年年2月经经国务院院批准,莆田进进行部分分行
2、政区区划调整整，现辖辖4个市辖区区（荔城区区、城厢厢区、涵涵江区、秀秀屿区和和湄洲岛岛国家旅旅游度假假区），1县县（仙游县县）。仙游县城厢区荔城区秀屿区涵江区2、历史人人文及区区域特点点莆田市史称称兴安、兴兴化，又又称莆阳阳，莆仙仙。自古古是闽中中的政治治、经济济、文化化中心。境境内通行行莆仙话话 ，属属汉语闽闽方言，在在音韵上上介于福福州话和和闽南话话之间。莆田历史悠悠久，文文化源远远流长，素素有“海海滨邹鲁鲁”、“文文献名邦邦”之誉誉。湾口口的湄洲洲岛是海海内外闻闻名的和和平女神神妈祖祖祖庙所在在地、妈妈祖文化化的发祥祥地。2007年年末，全全市户籍籍人口3310.26万万人，常常住人口口
3、2833.000万人。有汉、回、满、畲、壮、苗、瑶、土家等33个民族。旅居在外的侨胞70万人左右，港澳台同胞近20万人，归侨、侨眷30万人，是全国重点侨乡之一。莆田十大城城市名片片为：湄湄洲妈祖祖、壶山山兰水、九九鲤湖、莆莆仙戏、湄湄洲湾、南南少林寺寺、四大大名果、莆莆田工艺艺美术、古古谯楼、兴兴化米粉粉。3、海西建建设中主主要优势势港口条件优优越。境境内海岸岸线长达达3433.6公公里，约约占福建建省海岸岸线总长长的100.3%，拥有有湄洲湾湾、兴化化湾、平平海湾，其其中湄洲洲湾的秀秀屿、东东吴水深深港阔、不不冻不淤淤，被誉誉为“世世界不多多，中国国少有”的的天然良良港。220077年，莆莆
4、田港口口吞吐量量已达到到16220万吨吨和世世界上229个国国家和地地区的近近50个个港口通通航。民间资本雄雄厚。莆莆田旅居居海外的的侨胞达达70万万人以上上，在全全国其它它地方经经商务工工人员有有50多多万人，涌涌现出一一大批业业界精英英。据不不完全统统计，莆莆田在外外人才队队伍中，高高级专业业技术人人员有550000多人，两两院院士士13名名。在外外乡亲在在全国各各地创办办企业22万多家家，涉及及木材加加工贸易易、医疗疗卫生、工工艺品、金金银首饰饰、食品品、餐饮饮、鞋服服等众多多行业。全国约70%的民营医院是莆田人创办的。民间资本将为莆田未来发展注入强大动力。二、城市规规划与建建设莆田以大
5、交交通、大大产业、大大城市、大大港口、大大发展的的城市发发展思路路为指引引，主动动融人大大局，以以迎接奥奥运会、省省运会和和创建国国家园林林城市为为契机，不不断完善善城市设设施建设设，全力力打造一一座以“三大城城区”（中心心城区、滨滨海新城城区、仙仙游城区区）为主主体，“一心九九组团”为框架架的百万万中心城城市。预预测到220122年，城城市建成成区面积积达1110平方方公里，城城市人口口将超1100万万人。1、北扩南南进东改改西建在莆田城市市建设的的进程里里，“东改西西建”起着不不可低估估的作用用，由于于项目较较集中开开发，一一个“新城”的规模模初见雏雏形。市中心以莆莆田市最最大的中中心广场
6、场文献广广场（东东至胜利利路，西西南至下下磨溪，北北至文献献路）建建设为龙龙头，带带动文献献西路、旧旧体育广广场、龙龙德井等等旧城改改造划为为中心区区，那么么相对的的就出现现了城东东片区（荔荔园路片片区），西西片区（荔荔城大道道两侧）、北北部片区区、南部部片区。尤尤其是当当福厦路路，汽车车站的外外迁，为为城东片片区距莆莆田市区区的繁华华又近了了一步，新新城轴心心日渐明明朗。随着城市建建设步伐伐的加快快，荔城城区商圈圈经济日日益凸显显。以步步行街繁繁华地段段为核心心的老城城区商圈圈，以客客运枢纽纽中心为为节点的的新车站站商圈，以以商业地地产介入入为助推推的超市市型商圈圈，以城城镇区域域板块为为组
7、团的的物流业业商圈，正正在向人人们展示示着新兴兴城市现现代商业业繁荣的的景象。2、构筑路路网构筑路网正正使未来来变得更更加可以以预期。实实施“四纵八八横”主干路路网，带动沿沿线城区区及工业业区的开开发建设设进一步步拉开城城市框架架，扩大大城市规规模，完完善各城城区内部部路网建建设，实实现荔港港、城港港、仙港港大道和和荔涵、荔荔园、莆莆阳、沁沁峤、滨滨海大道道(城厢厢段)全全面通车车，畅通通城港互互联通道道和快速速疏港通通道，带带动沿线线组团城城区及开开发区的的建设发发挥组团团间区域域功能的的规模效效益，构构建“半小时时城市经经济圈”。3、铁路与与机场再过几年，福福厦铁路路、向莆莆铁路建建成通车
8、车，还有有正在积积极筹划划建设的的莆田机机场，这这些都将将大大拉拉开新港港城的框框架，提提升城市市品位，也也给房地地产的发发展创造造了一个个良好的的机遇。16三、经济发发展1、发展概概况近几年来，莆莆田市委委、市政政府狠抓抓投资软软、硬环环境建设设，大力力实施项项目带动动战略和和民资回回归工程程，各项项建设进进展顺利利，经济济增长逐逐年提速速，在海海西建设设中呈现现出良好好的发展展形势、态态势、气气势和趋趋势。22002220007年全全市生产产总值增增幅分别别达111.5%、122.1%、133.1%、155.3%、166.0%和166.5%，20007年年增幅创创近十二二年来最最高，增增幅
9、在“海西”21个个市中居居第三位位。全市已初步步形成制制鞋、林林产加工工、食品品、电子子信息、化化工、能能源、纺纺织服装装、机械械制造、工工艺美术术、医药药医疗器器械十大大产业集集群。2、居民收收入今年以来，莆田经济继续保持又好又快发展态势，城镇居民收入实现持续快速增长。莆田调查队抽样调查资料显示：上半年，全市城镇居民人均可支配收入达到8813元，比上年同期增长169，扣除物价上涨因素，实际增长10.0。随着莆田经经济的不不断发展展和经营营环境的的不断向向好，城城镇居民民家庭从从事个体体经营的的人数增增多，经经营性收收入持续续快速增增长，占占家庭总总收入的的比重不不断上升升。上半半年，全全市城
10、镇镇居民人人均经营营性收入入7733元，比比上年同同期增长长34.5，占占城镇居居民家庭庭人均总总收入的的8.ll。3、经济地地位由于基础弱弱、地盘盘小以及及历史等等原因，目目前莆田田在海西西经济总总量中所所占的份份额还很很小，发发挥的作作用还不不明显，总总体实力力处于中中等偏弱弱地位。莆田市土地地面积占占海西的的1.55%；220077年末常常住人口口占海西西的3.1%。220077年，全全市实现现生产总总值5114.887亿元元(初步步年报数数)，占占海西的的2.99%；全全社会固固定资产产投资2240.93亿亿元，占占海西的的3.11%；地地方财政政收入223.882亿元元，占海海西的2
11、2.1%；社会会消费品品零售总总额1772.886亿元元，占海海西的22.6%；进出出口总额额21.56亿亿美元，占占海西的的1.99%，其其中出口口15.55亿亿美元，占占2.00%。土土地面积积居177位，年年末常住住人口居居14位位，地区区生产总总值居113位，农农林牧渔渔业总产产值居115位，工工业增加加值居99位，全全社会固固定资产产投资居居13位位，地方方财政收收入居115位，社社会消费费品零售售总额居居14位位，外贸贸出口居居10位位，实际际利用外外资额（验验资口径径）居111位。莆莆田市人人均经济济水平在在海西中中仅处于于中等水水平。220077年，莆莆田市人人均地区区生产总总
12、值1882266元，居居海西中中第111位，相相当于海海西平均均水平的的92.9%，相相当于全全国的997.44%；城城镇居民民人均可可支配收收入1443511元，农农民人均均纯收入入56228元，均均居海西西中第88位；城城镇居民民人均消消费性支支出1000022元，农农民人均均生活消消费支出出41880元，分分别居海海西中第第9位和和第8位位。4、前景展展望在中共莆田田市委五五届五次次全体(扩大)会议，市市委确定定了“以港兴兴市、工工业强市市”的发展展战略。尽管目前莆莆田市的的经济总总量还比比较小，人人均水平平还比较较低，但但莆田仍仍具有不不少独特特优势，工工业经济济总量、居居民收入入水平
13、这这两个关关系到现现阶段经经济发展展重要基基础的指指标仍在在海西中中处于中中等偏上上水平，特特别是莆莆田具有有优越的的港口条条件、优优美的生生态环境境和雄厚厚的民间间资本三三大独特特优势，只只要充分分发挥这这些优势势，实现现莆田在在海西建建设中迅迅速崛起起是完全全有可能能的。莆田为促进进经济发发展还陆陆续举办办有妈祖祖文化旅旅游节、莆莆商大会会、木材材投资招招商平台台洽谈会会等。正正在建设设的妈祖祖城和已已经建设设完成的的莆田工工艺美术术城，木木材，木木雕，工工艺美术术等行业业在全国国都享有有盛名；同时，即即将到来来的铁路路、机场场等交通通设施的的延伸，都都是莆田田发展的的动力引引擎。第二部分
14、【微观市场场分析】一、发展概概况1、楼市板板块近年来，城城市基础础设施的的建设为为各个开开发商推推盘增添添了筹码码。东部部新区各各种配套套设施的的完善，增增加了市市民在东东部置业业的信心心；荔涵涵路的拓拓通建设设使城板板块与城城区交通通更加便便利，再再加上教教育配套套的完善善，使北北部成为为今年热热销的重重点；中中心改造造的完善善和不可可复制的的地段，使使中心板板块成为为当前最最具潜力力的板块。在在当前楼楼盘“同质化化”严重的的情况下下，各个个板块优势势开始不不相上下下，今年年每个板板块的楼楼盘开发发程度成成为近年年之最。板块概况板块概况市中心板块块市中心板块块区位优优势明显显，各项项生活配配
15、套设施施完善，商商业氛围围活跃，形形成以购购物消费费中心、核核心商务务中心、文文化休闲闲中心为为标志的的中央商商务区。由由于地理理位置的的优势，给给区域的的商业带带来一定定的活力力，总的的说来区区域的住住宅还是是以普通通住宅为为主，住住宅类商商品房市市场会出出现稳定定的增长长，板块块的商业业、写字字楼市场场相比其其他板块块来说，发发展还是是比较成成熟的。城东板块莆田新汽车车站的搬搬迁，正正式宣告告了城东东新区板板块的崛崛起。目目前莆田田新汽车车站一些些商业配配套、居居住配套套逐步成成型。就就住宅方方面来讲讲，城东东新区是是一个新新的居住住板块，而而且是一一个最适适合居住住的板块块，一公公里长的的水上公公园（玉玉湖公园园）、一一千公里里长的荔荔枝林绿绿化带，各各大交通通枢纽已已接近完完工，各各项优秀秀的配套套已日近近完善，从从居住的的角度，这这个区域域将是莆莆田楼市市发展的的方向标标。城西板块“西建”即即发掘西西线丰富富旅游资资源，实实施天马马山、凤凤凰山、木木兰陂、钟钟潭等一一批项目目综合开开发，打打造城市市“后花花园”。西西区板块块以金融融、酒店店、娱乐乐、休闲闲旅游发发展为主主，是莆莆田市金金融文化化集中的的
