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1、鞋业市场调查报告及项目建议鞋业项目调查报告目 录第一部分市场调查与分析3一、市场环境分析国内鞋业和广东鞋业概况31、国内鞋业概况32、广东鞋业概况4二、广州鞋业市场商圈分析51、环市西路鞋业商圈各主要市场概况62、环市西路商圈各大鞋业市场租金情况113、环市西路鞋业商圈分析124、西湾路-西槎路其他鞋业物业情况145、广州地区鞋业商户分析17第二部分项目可行性建议20一、项目的相关情况20二、项目优劣势分析（SWOT分析）22三、项目建议23四、潜在客户群体分析30五、项目经济效益分析之一（配套策略-仓储业态）32六、项目经济效益分析之二（补充策略-仓储商务区业态）35七、项目经济效益分析之三
2、（跟随+领先策略-展贸商业区业态）39概述中国鞋业生产和销售在近十年的发展过程中得到飞速发展，尽管存在各种各样的诸如品牌建设差、研发能力弱、销售模式单一、成本压力上升等问题，但由于国内经济的持续快速发展和国际产业分工的专业化，我国鞋业将继续保持较快的发展。广东鞋业尤其是作为商贸窗口的广州环市西路鞋业商圈已经日趋成熟。作为全球鞋业的重要部分，在产品生产、市场营销等方面占有较大的份额，也拥有巨大的发展潜力。经过对广州市环市西路鞋业商圈各类专业市场及其配套产业的调查和分析，结合项目的条件进行定位研究，得出以下结论：1、 鞋业行业发展的总体趋势较好，正在朝高层次、品牌化、规模化、产销一体化经营的方向发
3、展。2、 西湾路-西槎路作为环市西路鞋业商圈的仓储物流配套乃至办公商贸升级的替换，具有良好的发展空间。3、 市场对展贸式商务或项目的需求强烈，鞋业商圈面临扩大和升级的要求，本项目拥有较好的发展潜力和盈利空间；尤其是如果定位为展贸式商务中心而且操作比较成功，则项目的投资回报非常可观（已有类似项目成功先例）。总体来看，本项目基本可行。因此，建议本项目定位于打造集鞋业贸易、展示、仓储物流一体化的现代化展贸商业区。第一部分市场调查与分析一、 市场环境分析国内鞋业和广东鞋业概况1、 国内鞋业概况（1） 规模庞大，区域特色显著经过20多年的快速发展，中国一跃升为全球最大的鞋类生产国和出口国，目前已经有近3
4、万家生产企业，已在广东、福建、温州、成都、重庆等地形成了五大鞋类生产集散地，这个区域在产品、品牌和营销形成了特色。大体上说，福建以生产运动鞋和休闲鞋为主，既面向国内市场也面向国际市场；温州已生产中高档男鞋为主，主力厂家面向国内市场，二线厂家面向国外市场；成都以生产真皮女鞋为主，面向国内市场和前苏联国家；重庆以生产真皮男鞋和童鞋为主，面向国内市场；广东鞋业包罗万有，产品涵盖各个门类，既有国内市场的领军品牌，也有国内鞋业外向型生产龙头企业，不过在各个区域也形成了一定的侧重点。中国是全球鞋出口量最多的国家，而且逐年大幅度增长。目前，鞋类作为中国出口创汇前三位商品，出口已占总产量的50至55，2010
5、年出口鞋达到近100亿双。（2） 问题多多，品牌缺失最重首先，从产品层次来看，出口鞋高档产品及自有品牌所占比例很小，且出口产品多以贴牌生产（OEM）方式进行。目前我国鞋业出口85仍是中低档品种，价格较低，一般在1030美元之间，很多甚至低于10美元，出口皮鞋的平均单价近三年来不是上升而是下降。受CPI飞速上涨的冲击，在人力资源明显不足的情况下，遭遇成本大幅上升的局面，制鞋业面临的经营压力越来越大。另一方面，生产厂商盲目扩大产量、供过于求的矛盾仍十分突出；相当一部分制鞋企业存在着短视的行为，尤其不重视产品开发，多以来样加工或以相互模仿、抄袭为主，很少投入必要的资金研究、开发产品，很少投入时间和精
6、力去做系列的市场调查、分析等，致使出口档次提不高，价格卖不上去，总在中低档市场徘徊。再次，制鞋行业缺少与国际同行进行鞋技术、鞋时尚、鞋品牌交流的平台。我国制鞋企业大多仅作为众多国际品牌的品牌鞋加工车间，与国内外同行交流的机会极少，对流行资讯、品牌经营了解甚微。最后，品牌建设差，研发能力低下，中高级专业人才尤其是专业技术人才（设计开发人才）和高级管理人才缺少。目前我国鞋业缺少的就是国际知名品牌，而且创立一个国际性的品牌，需要有时间、有经验、有资本还需要有规划，也正因为如此，注重打造国际性知名鞋业品牌就显的更为重要。2、 广东鞋业概况广东是全球最大的制鞋基地，年产量占世界的七分之一，堪称全球鞋业最
7、活跃最具潜力的地区之一。根据有关资料，广东目前具有一定规模的制鞋企业有近六千家，年产量达30多亿双，出口外销总额达到47亿多美元，产销总量占全国近一半，均为全国之冠；同时形成了以东莞、深圳、广州、中山、南海、顺德、鹤山等珠三角的企业为龙头，逐步伸展至粤东、粤西两翼，如惠东、潮州、揭阳、吴川、茂名等。庞大的鞋业也带动了鞋材制革业、制鞋机械、五金配件、化工原料等相关行业的配套发展，广东各地鞋材、鞋机生产企业达3000多家，据不完全统计，全省制鞋业及相关行业从业人员达200万人以上。目前，广东鞋业的销售逐渐集中到广州，鞋业市场发展趋向高档次和规范化，配套功能日趋完善，鞋业内销外销的“窗口”功能日益明
8、显，越来越多省外和国外品牌进军广州鞋业市场。但是，广东鞋业还存在很多不足：一方面广东鞋类产业产品附加值低和产品市场规模大不相适应，企业研发实力弱和企业市场能力强不相适应，产业根植性弱和产业规模经济实力强不相适应等；另一方面，因特殊的产业历史缘故，广东鞋业自主品牌和知名品牌的匮乏。这种状况，不仅与广东其它行业的品牌发展极不相称，也同最大鞋业基地的名分相差甚远。在鞋类的35个中国驰名商标中，广东仅有1个。二、 广州鞋业市场商圈分析广州市环市西路地段、直径300米左右的范围内，聚集了环球国际商贸中心（步云天地）、天富-西城、国际鞋城等17个鞋业鞋材专业批发市场群，形成广州环市西路鞋业批发商圈。目前，
9、站西路鞋业批发商圈已形成了占地面积超十万平方米，总建筑面积达50万平方米，近10000家商铺的庞大鞋业交易市场商圈，年贸易额达300亿元，位居全国第一。现有从业人员4万人，已形成国内乃至全球规模最大、品种最全、辐射范围最广的鞋业鞋材专业市场。这些专业鞋业市场由于产业发展和市场流通的需要，建立了齐全的皮鞋产品、鞋材辅料、生产设备等批发销售网络，成为行业最集中的产品展示、交易、信息交流、原材料选购的中心。1、 环市西路鞋业商圈各主要市场概况（1） 广州环球国际商贸中心(步云天地鞋城)项目地址：广州市站西路26号项目概况：步云天地总建筑面积约10万m2，共有约1500个商铺，主体建筑分为三期，一、二
10、期于十年前改建而来，主要经营鞋业，负一层和1-3层为商铺，每层共有260个左右商铺，三期主要经营鞋材，1-3层每层188个商铺（单个商铺建筑面积约20-30m2，实用率50%）；4-12层为展贸式办公室（每层约80个办公室，每间办公室约75-100m2，实用率约70%）。评价：多数经营户均自有工厂（75%），该类商户往往购置一间以上商铺或办公室，在市场不景气的时候往往将其中一间或多间出租以降低风险；市场出租率超过99%，出租情况非常好。销售价格：步云天地发展商将大约40%商铺及办公室销售出去了，目前商铺的销售价格较高，首层商铺售价为8-10万元/m2（较好位置的商铺单价高达30万元/m2），2
11、、3层商铺售价为5万元/m2，办公室售价为2.5万元/m2。（2） 欧陆商业广场鞋业城项目地址：广州市站西路24号宏基大厦项目概况：专业鞋业批发中心，主要经营国内外鞋类、皮革制品业务。欧陆鞋业城1-3为商铺（共约300间）、4-10层展贸式办公室（约100间），绝大部分物业已经出租，未见商铺转让。评价：该市场为重建商场，整体规划较好，市场运营具有较好条件，商圈成熟，经营存在先天优势。（3） 广州国际鞋业广场项目地址：环市西路103号项目概况：国际鞋业广场位于步云天地国际商贸鞋城对面，创建于1985年，占地面积达12000平方米，铺位2000多个。该市场为建筑面积约12万m2，1-3层为商铺（共
12、约190个，每层约60个），4-9楼为展贸式办公室，绝大部分物业已经出租（每层楼仅有1-2个商铺转租，而办公室目前全部租满并无转租者）。商家的经营模式是全批发，绝不零售。现时广场已经有数百家鞋业经销商进驻经营，展销的鞋款数以万计，但全部都只有单边一只。评价：该市场为重建商场，整体规划较好，市场运营具有较好条件，商圈成熟，经营存在先天优势。（4） 富力国际鞋业商贸中心项目地址：环市西路290号项目概况：该中心为富力集团开发的独幢建筑，物业共28层（地下两层、地上26层），总建筑面积约12万m2，主要建筑物为展贸式办公室；除2-3层定位为香港式产品经营专区而失败外，大部分物业已经出租，绝大部分经营
13、鞋业。评价：该市场定位清晰，对2-3层的整体规划创意也不错，但是经营缺少力度和市场运营配套，致使无法兑现商铺销售时的租金承诺，导致产生纠纷；经过五年经营，目前出租率较高，也集中了一大部分经营实力不错的商家（厂家）。销售价格：发展商销售了大约60%商铺及办公室，目前商铺的销售价格较高，2-3层商铺售价为3.5-4万元/m2，办公室售价为2万元/m2左右；（5） 天和鞋城项目地址：站西路2022号项目概况：座落于环市西路鞋业商圈中心地带，天和鞋城经营10多年，为站西路段最早的鞋类批发市场之一。天和鞋城建筑面积约14000m2， 1-2层为商铺（约200个），3-9层为展贸式办公室（约150间），主
14、营国内、外鞋类批发，其中更以男鞋为主。天和鞋城内通道宽敞，配套设施齐全，设施配备较为先进。评价：成熟的、较有特色的鞋业市场，但经营档次较周边的几个市场为低，租金水平也相应略低；少有商铺转租。（6） 西城鞋业广场（天富-西城鞋业商圈）：项目地址：环市西路89号-95号项目概况：西城鞋业广场共有8幢建筑，总建筑面积约10万m2，共有商铺约3000个（其中鞋业商铺约1500个、鞋材商铺约1500个）、展贸式办公室约700间，主体建筑分为西城鞋材市场、华丽宫鞋业展贸中心、天富荔珊鞋城和天富鞋材市场四部分，其余建筑作为配套（约4万m2仓储物流等）和辅助功能（个别作为辅助专业市场）；最初市场经营的时间为1
15、995年，目前为同一个运营管理商，进行统一的集中式管理；各建筑的楼层业态大体相同：1-2层为商铺（共约1000间，单个商铺建筑面积约20-30m2，实用率50%），3层以上为展贸式办公室（共约250间，每间办公室约100-150m2，实用率70%）；基本租满，少有商铺转让或转租（即便有也全部为第二手，其租金基本翻番，部分并需要加收转让费，目前可以成交的租金水平大致为：商铺1000元/ m2，办公室为300元/m2）。评价：该广场商户整体实力较步云天地（环球国际商贸中心）略差，半数经营户均自有工厂（50%），该批商户往往购置多间商铺或办公室，市场不景气时往往缩小规模，将其中一间或多间出租；市场出租率超过99%，出租情况一直较好，市场人气旺盛，成交活跃。销售价格及转手费：发展商未销售商铺及办公室，但收取经营权费（每间商铺或办公室大体为10-15万元，个别的则高达20万元以上）；大部分商铺及办公室须交付转让费（每间商铺大体为10-15万元，而办公室则高达50万元以上）。（7） 胜其路鞋业批发市场项目地址：广州站西路30-32号项目概况：胜其路鞋业市场为后来专门建设的独幢建筑，物业共7层，总建筑面积约6万m2，市场首层为商铺（约330个）、2-7层为展贸式办公室（共约150间）主要建筑物为展贸式办公室。评价：该市场定位清晰，商圈成熟，市场运营配套较好，租金较高且稳定；该市场经过近十年
