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1、仙女山旅游地产市场调研报告营销策划部前 言目前仙女山房地产主要是以旅游地产为主。旅游地产是旅游和地产完美结合的产品，它依托非常丰富的旅游资源，在其之上更有完善的配套设施，形成有特色的房地产。旅游地产在中国最早起源于海南，并呈现欣欣向荣的景象。 (%，；买房搜房业主论坛重庆搜房网看房购房$促使旅游地产在重庆发展壮大的当属武隆仙女山，仙女山作为国家森林公园，国家AAAA级景区，拥有其他地区不可超越的旅游价值，此前也已经成为重庆地区核心的旅游地产区域；已享有“世界自然遗产”美誉。通过对仙女山开发项目实地考察，结合现有环境调查，为更全面的了解仙女山投资环境，更好的把握仙女山旅游房地产市场动态，特做此报
2、告，以供领导参考决策。 洪信 地产 营销策划部目录第一章 市场背景及发展动态p4 第一节 旅游市场发展背景 第二节 武隆旅游地产发展趋势第二章 仙女山概括p5 第一节 仙女山简介 第二节 仙女山特色 第三节 仙女山游客年接待预测表第三章 项目相关背景p8 第一节 项目简介 第二节 周边配套 第三节 交通状况 第四节 生态环境第四章 项目分析p9 第一节 已开发项目分析 第二节 项目S W O T分析 第五章 客户分析p16第一节 目标客户第二节 客户心理分析 第三节 本项目吸引和流失目标客户的因素列举与分析总结：p18第一章 市场背景及发展动态第一节 旅游市场发展背景： 目前我国人均GDP已经
3、达到3000美元，这是世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段。我国刚刚实现每年人均出游1次的目标，而世界上的发达国家人均出游均在7次以上，因此我国旅游市场成长潜力巨大。 目前，发展旅游业已成为扩大内需、调整经济结构的必然选择。长期以来，我国经济增长主要依靠投资和外贸拉动，消费不足、服务业比重过低，第三产业占经济总量比重仅为48.6，不仅低于发达国家70左右的水平，也低于64的世界平均水平。因此，旅游业作为现代服务业的龙头，将成为拉动第三产业快速发展的战略性支柱产业。旅游业作为第三产业的重点，是现代服务业的重要组成部分，目前我国旅游业增加值占GDP的比重超过了4，旅游业对经济增长的拉动作用日益明显
4、。数据显示，旅游消费对住宿业的贡献率超过90，对民航和铁路客运业的贡献率超过80，对文化娱乐业的贡献率超过50，对餐饮业和商品的贡献率超过40。第二节 武隆旅游地产发展趋势： 随着近年来重庆旅游经济的不断提升，旅游对于住房、购物、餐饮的消费需求进一步增强，以武隆仙女山为代表的旅游地产的兴起正受到越来越多的关注。 近几年，各大城市的房价持续上涨与城市污染已成为公认的问题。很多人纷纷定居房价低、环境好的城市。重庆主城区夏季气温的升高，从而促使人们暑期离开重庆到外地避暑，甚至直接在外地购房。武隆仙女山以优美的环境、适宜的气候成为重庆人的“后花园”，更是人们理想的居住地。 武隆提出了“旅游二次创业”的
5、目标和打造“休闲度假胜地、户外运动天堂”的战略部署，到2009年，仙女山新区接待游客已达到470万人次。越来越大的游客量也为仙女山带来了新的活力，私家房屋出租、酒店式公寓、高档宾馆等配套商业如雨后春笋般涌现，充分彰显示了“旅游地产”的价值优势。在仙女山新区购房的置业者，既可以供家人、朋友度假休闲居住，又可以在闲时用于经营，还可以实现房产增值。据调研数据显示，仙女山部分旅游地产项目每平米售价已经涨到了4000元-6000元，新一轮旅游地产投资已经呈现“炙手可热”的形势。仙女山必将成为中 国西南地区旅游地产的一块热土。 第二章 仙女山概括 第一节 仙女山简介： 仙女山位于三峡旅游区武隆县乌江北岸双
6、河乡，距县城35千米,西邻涪陵市，北抵丰都县。地属武陵山脉，海拔1991.7米，占地35万亩。平均海拔1800多米，最高峰2033米。山上为高原草坪，偶有浅丘。仙女山属亚热带湿润季风气候，森林覆盖率80%，年平均气温17.9度，乌江航道、319国道、渝怀铁路和渝湘高速纵通其境，目前即将修建仙女山旅游支线机场。以1994年5月1日芙蓉洞正式对外开放为标志，政府充分发挥旅游资源十分富集的优势，坚持把做大盘强旅游产业作为县域经济发展的重大战略任务来抓，经过多年的培育和大力发展，旅游基础设施日趋完善，旅游景区产品不断升级，旅游宣传推广特色鲜明，旅游地产开发成效显著，旅游行业管理强劲有力。现为中国优秀旅
7、游城区、国家岩溶地质公园和中国户外运动基地，拥有了1个世界自然遗产、3个国家4A级旅游区（包括国家重点风景名胜区、国家森林公园，其中仙女山景区正在申创国家5A级旅游区），建有5星级旅游饭店1座、4星级旅游饭店4座、3星级旅游饭店2座、2星级旅游饭店2座，旅游市场定位由“省内、国内旅游胜地”拓展成为“国际旅游目的地”，是重庆新农村建设示范片和全国生态旅游接待基地和户外运动中心。 第二节 仙女山特色： 仙女山作为武隆旅游产业的品牌项目，不仅仅因为美丽风光让旅客流连忘返，还用别具风格的特色旅游、娱乐项目使旅客留恋，甚至成为仙女山的永久居住者。日常娱乐项目：跑马、遛马、山地越野车、卡丁车、彩弹射击、射
8、箭、滑雪、滑雪圈、滑雪橇、芙蓉江过江速滑、滑翔伞、滑草、高尔夫、狩猎等。冬季娱乐项目：双板滑雪、单板滑雪、雪上飞碟（雪圈）、滑雪橇、滑雪轿、滑雪船、雪爬犁、雪地遛马、雪地摩托、雪地自行车、雪地彩弹射击等。特色娱乐项目：土家族风情表演、苗族歌舞表演、民风民俗篝火晚会、摆手舞等。仙女山雪景：雪景是仙女山的极品景观，无垠的林海和草原被冰雪所笼罩，呈现出一派林海雪原的圣洁美景，白雪皑皑，银装素裹；雾松、冰瀑令人情潮涌动。每当此时，仙女山就成为重庆周边观赏雪景、开展雪上运动的绝佳旅游运动休闲胜地。第三节 仙女山游客年接待预测表年份增长率人数（万人次/年）备注200614.32%110发展阶段200718
9、.65%130.5200820%170.7200924%213.3201024%270201124%334.8201224%415201324%514.6201424%638.1201524%770201620%924巩固阶段201720%1108.8201820%1330.56201920%1596.6202020%1915.9（数据来源重庆武隆仙女山旅游局）第三章 项目概况 第一节 项目简介该项目位于被誉为“东方瑞士”的武隆仙女山新区，武隆喀斯特世界自然遗产地边缘,占地235余亩，为新区进入仙女山景区的必经之地，在仙女山最大地产“隆鑫.花漾的山谷”项目上行200米。是目前规划范围内离仙女山
10、风景区最近的一块地，其地理位置得天独厚，周边景点有： 乌江山水画廊 芙蓉洞竖井群 仙女山国家森林公园 水上喀斯特原始森林，芙蓉江 4A级世界最大的天生桥群，天生三桥 500米谷深地质奇观，龙水峡地缝 1200多种植物的生物基因库，白马山自然保护区 7公里黄柏渡漂流 第二节：周边配套 本案处于一个相对成熟地块，处于不断发展完善中的仙女山镇，周边配套有：仙女山旅游汽车站、医院、银行、学校、超市等；规划中的仙女山机场也在本案10公里范围内。五大主题公园更是为项目增色： 森林公园徒步道、电瓶车道、峰顶练拳场:重庆业主论坛重庆搜房网搜房论坛购房搜房业主论坛看房房产论坛买房搜房 悬崖公园观山谷景台、木栈道
11、、原生态灌木，悬崖沙滩休息区、烧烤区、光的教堂 月光营地帐篷旅馆、悬崖草坡剧场、自助野餐 运动公园6个网球场（含两个锦标级）、山地自行车道、 10个室外羽毛球场、1个篮球场、2个沙滩排球场、徒步道、儿童生态游戏场 青青农场无污染蔬菜及家禽、寄养农田 第三节 项目交通 公路：已经通车的渝湘高速，将从重庆至武隆的路程缩短到128公里，只需要90分钟即可到达。 铁路：183公里，到达武隆只需2个小时左右。 水路：三峡蓄水完成后，500吨的邮轮可直达武隆，重庆到武隆乘水翼船只需两个小时即可到达。 航空：正在规划建设中的仙女山旅游支线机场，将形成直达仙女山的空中走廊。便利的空中交通更近一步拉近了仙女山与
12、全国各地的交流。第四节 生态环境 森林覆盖率达80%以上，珍稀植物20余种各种草木本植物1300余种，其中国家保护的珍稀植物20余种。 年平均气温17.4，平均日照1121小时。月均温在20左右，最热的7、8月，最高温度也不超过30。 人类居住最佳纬度20-30度，仙女山新区处于北纬29.2度，海拔在1100米1200 第四章 项目分析第一节 仙女山已开发项目分析 花漾的山谷开 发 商：重庆隆鑫集团外 展 场：重庆市高九路花漾湖旁占地面积：1600亩建筑面积：33.9万平米建筑密度：30%容 积 率：0.6绿 地 率：42%总 户 数：4000余户一期开盘：800户左右建筑风格：西班牙风格配套
13、体系：精装修（配家电）、3个酒店物管模式：酒店式物业管理物管费用：独栋、联排度假别墅：3元/平方；独栋、联排度假公寓：1.8元/平方优势：相对而言此项目是各楼盘中品质最高的，面山临崖具备较大的景观优势，该项目用800亩绿地打造5个公园，3个酒店做为配套，外观立面沿袭隆鑫惯用的西班牙风格，较为纯熟。销售部装修豪华，给客户感觉强烈。劣势：所有房型均未考虑电视墙的位置，开发者认为“以电视为核心的渡假屋显然毫无情趣”。这一点在与消费者的沟通上值得商榷。 销售状况工程进度一期08年底开盘；洋房价位：3800/ 联排别墅价位6000/m2一期洋房800套已售罄，联排别墅37套仅剩1套二期预计本年8月份左右开盘；开盘预计价位： 精装公寓5000/左右 叠层别墅6000/左右 独栋别墅10000/左右分三期开发一期已交房，竣工200亩二期主体已完工80%（开发面积300亩）三期状况不详 约300亩 雪岭仙山开发商：重庆芳草地房地产开发有限公司外展场：江北区观音桥未来国际大厦占地面积：1030亩建筑面积：35万平米容 积 率：0.6绿地率：40%一期开盘：约600套配套设施：
