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1、计算土地增值税的公式为：应纳 土地增值税=增值额X稅率欧阳光明(2021.03. 07)1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入.实物收入 和其他收入。计算增值额的扣除项目：(1) 取得土地使用权所支付的金额；(2) 开发土地的成本、费用；(3) 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的 评估价格；(4) 与转让房地产有关的税金；(5) 财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%
2、的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200% 的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。上所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目 金额”的比例，均包括本比例数。纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除 项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（-）增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额二增值额x 30%（二）增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地 增值税税额=增值额X40% -扣除项目金额x 5%（三）增值额超过扣除项目金额100
3、%,未超过200%的土地 增值税税额=增值额X50% -扣除项目金额X15%（四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额二增值额x 60% -扣除项目金额x 35%公式中的5%, 15%, 35%为速算扣除系数。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取 得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一 种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻 烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几 点着手，才能更好的把握其计算。、把握两个概念(1)增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入 与扣除项目金额之间的差额。(2)扣除项目金额，
4、即税法规定准 予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用 权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用.与转让房 地产有关的税金及其他扣除项目等。二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：(1)增值额未超过扣除 项目金额50%的部分，税率为30%,速算扣除数为0;(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分， 税率为40%,速算扣除数为5%;(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%,速算扣 除数为15%;(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%,速算扣除数为35%。三、确定应税收入包括货币
5、收入.实物收入及其他收入。其中货币收入杲转让土地 使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入杲转让房地产取得的 各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资 产或非专利技术等的评估收入。四、确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登 记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补 偿费、前期工程费、建筑安装工程费.基础设施费和开发间接费 用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发 费用。其中其他房地产幵发费用按土地增值税暂行条例及其 实施细则规定：纳税人能镀转移房地产项目计算分摊利息支出， 并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第
6、（1）和（2）项 合计的5%以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的 10%以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业 税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条 主要杲针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可 以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计 算时千万不能遗漏。五、计算方法首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪 个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值额x税率-扣 除项目金额x速算扣除数”进行计算。举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售， 10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万
7、元，登记、过户手续费 0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费.前期工程费.建 筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银 行证明）。每栋售价180万元，营业税率5%,城建稅税率5%,教育费附加 征收率3%。冋该公司应缴纳多少土地增值税？计算过程如下:转让收入:180x80=14400 （万元） 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.8 +0.2 + 50） x 80 = 5200 （万元）房地产开发费用扣除：0.5x80+ 5200x5% = 300 （万元）转让税金支出：14400x5%x （1+5% + 3%） =777.6 （万元）加计扣除金额：5200x20% =1040 （万元）扣除项目合计：5200 + 300 + 777.6 + 1040 = 7317.6 （万元）增值额=14400 7317.6 = 7082.4 （万元）增值额与扣除项目金额比率=7082.4 / 7317.6x100% = 96.79%应纳增值税税额=7082.4 x 40% - 7317.6 x 5% = 2467.08 （万元）
