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1、细则2目标成本编制实施细则一、项目成本测算对象 项目成本测算对象设置按地域、项目及分期(按土地获取的范围划分，如：北京山 水文园、浙江海盐，按项目入住时间划分或地块，如：山水文园 1-5 期),各公司的立 项项目目标成本应为分期项目测算，测算对象需再进行产品形式细分，产品形式的设立 如下：(一)地产类项目(应按地上，地下区分)1、低层住宅产品系列(1) 普通联排：23层串联排列的别墅，有前庭后院(包含L户型和合院)；(2) 叠拼别墅：2至6层，上下共两户或两户以上的低层住宅；(3) 双拼别墅：一栋楼左右两户对称的别墅产品；(4) 独栋别墅：独立别墅产品；(5) 洋房:4-9层平层住宅；2、高层
2、住宅产品系列(1) 小高层：10-18 层住宅；(2) 高层：1934 层(100 米以下)住宅；(3) 超高层：100 米以上的住宅；3、商业(1) 底商：全部或局部位于住宅底部，作为住宅配套的经营性商业；(2) SOHO；(3) 办公楼；(4) 自持商业(还需按集中和街区型细分)；(5) 自持酒店(还需按星级档次细分)；4、车库(区分人防和非人防车库):车库只归集补交的车库部分地下土地出让金及 相应税金、开发前期费、地下建安成本、室外管网、开发相关费；不参与土地成本(不 含补交的车库部分地下土地出让金及相应税金)、园林、公共配套设施的分配。对于地 下车库应先作为单独的测算对象，进行成本归集
3、，再按照可售部分和非可售部分区分， 非可售部分按照谁用谁分摊的原则或者建筑面积比例分摊到各业态成本对象的配套设 施费子目。5、配套设施：包括物管用房、会所、学校、幼儿园、车库、配套公园、设备用房 车站建造费、公厕、垃圾站、消防站、自行车棚、居委会、警务室、医疗机构等。6、目标成本测算对象的建立应根据各单体完工时间的不同进行划分，入住或完工 间隔在 1 年以上的均应单独建立成本测算对象。7、在项目操作过程中若改变开发节奏，要更改成本测算对象设置的，项目公司应 重新立项申报，报集团总部审批，流程同目标成本实施版。 （二）乐园类项目（集团另行发布）二、成本科目的设置（一）目标成本的构成：目标成本=直
4、接成本+间接成本，具体构成及解释如下：1、直接成本：1）土地费用2）前期工程费3）主体建安工程费（乐园主体工程费）4）基础设施费5）公共配套设施费6）开发相关费7）待发生成本2、间接成本（由相关职能部门管理）：1）营销费用2）管理费用3）演艺制作（乐园项目）4）开办费用5）财务及税金二）、直接成本科目范围说明：1、土地费用1）土地价格及合作款项（包括补交土地出让金及交易服务费）；2）大市政配套费：含城市基础设施配套缴费、大市政建设费（红线外市政工程建设 及接驳、集资、增容等费用）；3）拆迁及补偿费：地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、 农作物补偿等。4）土地税费（印花税、
5、使用税、契税）5）其他土地使用费：如土地变更用途等2、前期工程费1）勘测费：初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、面积丈量、物探管 线探测等。2）规划设计费：可行性研究、规划设计、方案设计、方案评审、外立面设计、设计 顾问费、机场规划管理、交通影响分析、环境影响分析、模型制作、效果图设计、施工 图设计、施工图审查、人防设计、装修设计、制图晒图赶图、消防性能化设计、日照分 析、可研顾问费等。3）报批报建费：安检、质检、标底编制、交易中心手续费、人防报建、散装水泥押 金、白蚁防治、新型墙体材料押金、教育地方附加费、城建档案编制费、环境评价、文 物勘探费、防雷检测、超标准排污、地震安全评估费
6、、土壤氡检测、定额测定费、建筑 面积丈量及产权交易费、教育配套费、办理许可证及证照费用、其他政府部门收费等。4）临时设施费：临时围墙、临时办公用房建造费或租赁费（含办公家具，电器等）、 临时场地占用、临时围板。5）三通一平：临时道路、临时用电、临时用水、场地平整、地基处理等3、主体建安工程费（房建类，乐园类后期发布）：1）建筑工程a）地基与基础：土石方、基坑支护、降水、桩基及检测，基础等b）主体结构及粗装工程：主体结构、地上砌筑及粗装修等c）公共部位装修：外立面、屋面及室内公共区域精装、软装工程；d）门窗栏杆工程：防火门、防火卷帘、单元门、户门、车库门、室内外门窗（幕墙 中门窗纳入幕墙工程）、
7、栏杆e）环氧、车库划线及标识：车库环氧、车库划线、各类标识；f）其他建筑工程：零星工程；2）安装工程a）室内给排水：给排水系统及水表安装（含直饮水系统、中水系统、热水系统、虹 吸雨排工程）。b）室内电气工程：低压干绒安装工程、电气设备安装工程、防雷接地安装工程及 电表安装。c）室内通风空调：空调主机、冷却塔、空调机组及末端设备、复合风管、空调通 风安装工程。d）消防：消防水系统、消防电系统。e）采暖工程：包含散热器采暖、地热采暖工程及水表安装。f）电梯工程：直梯及扶梯供应及其安装，包括轿厢装修；g）楼体泛光照明：室外楼体照明灯具、管线供应及安装；h）其他安装工程：如发电机、擦窗机、LED屏等3
8、）户内精装修工程a）户内批量精装工程：室内装饰装修、橱柜、洁具、五金以及室内门等硬装费用；b）户内电器设备：室内厨房电器及户内智能家居系统（仅包含户内弱电智能家居系 统，常规的弱电系统纳入基础设施费弱电费用中核算）；c）室内活动家具及软装配饰；4）酒店专属项目a）酒店咨询服务：酒店管理公司的技术服务费等b）酒店后勤厨房设备：包括厨房设备；c）酒店公区影音系统、会议系统d）酒店洗衣设备e）运营物品采购：FFE&OSE费用f）其他酒店用品4、基础设施费1）室外管网工程费a）室外供电工程：红线范围内的低压电力线路工程、高压电力线路工程、变电站、 开闭站等。b）室外给排水工程：红线范围内的自来水系统、
9、雨污水系统、直饮水系统、热水系统、水表安装工程等。c）室外采暖工程：红线范围内的管道系统、热交换站、锅炉房设备等。d）燃气工程：红线范围内的管道系统、气表安装、调压站等。e）弱电智能化：停车场管理系统、电话网络、卫星电视、三表远传、家居智能化系 统、公用电视工程、防盗报警系统、综合布线系统、程控交换机系统、楼宇自动控制系 统、周界安防、巡更系统、出入口管理系统、闭路电视监控系统、背景音乐及紧急广播 系统、门禁一卡通、不间断UPS系统、客流计数系统、WIFI系统等。2）园林景观工程费：红线内绿化工程、建筑小品、屋顶绿化、道路、广场、水系建 造费、大门围墙建造费、景观照明。5、公共配套设施费：指房
10、屋开发过程中，根据有关法规、产权及其收益权不属于开 发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。如以下设施 配置：会所社区管理服务用房幼儿园、学校地铁接驳及连通建造费设备用房红线外园林景观工程自行车库和储藏室红线外道路工程人防（含人防易地建设费）其他公共设施6、开发相关费：包括工程监理费、工程造价咨询顾问费、材料、结构、质量检测、 工程保险费、工程合同印花税、项目捐赠、项目安全自查费、物业维修及赔付费用、后 期改造费用、分期交房围挡、交房前开荒保洁等。7、待发生成本：为了抵御不可预见的风险，属于集团管控范围。三、成本归集与分摊原则（一）谁用谁分摊的原则；（二）应避免签订跨
11、期分摊的合同；跨期合同按各期建筑面积进行拆分；对于一个合同 内包含多个成本科目的，也应进行拆分。待分摊成本一次分摊标准分摊说明土地费用用地面积能够分清成本测算对象的，直接计入该成本测算对象； 不能分清的，作为公摊部分，按用地面积分摊。各业态的用地面积（非基底面积），以两类业态建筑物的外墙 皮之间的中心线来画，中间有道路的，可以道路中心线为准。前期工程费可售面积或建筑面 积（含自持资产面 积）能够分清成本测算对象的，直接计入该成本测算对象； 不能分清的，按可售面积或建筑面积（含自持资产面积）分 摊。主体工程建安 费按照各业态产品成本各自归集室外管网工程 费可售面积或建筑面 积（含自持资产面 积）
12、能够分清成本测算对象的，直接计入该成本测算对象不能分清的，按可售面积或建筑面积（含自持资产面积）分 摊。园林景观工程 费可售面积或建筑面 积（不含车库，含自 持资产面积）能够分清成本测算对象的，直接计入该成本测算对象；不能分清的，按可售面积或建筑面积（不含车库，含自持有 资产面积）分摊。样板区园林景观成本计入08营销费用公共配套设施 费可售面积或建筑面 积（不含车库，含自 持资产面积）能够分清成本测算对象的，直接计入该成本测算对象； 不能分清的，按可售面积或建筑面积（不含车库，含自持资 产面积）分摊。开发相关费可售面积或建筑面 积（含自持有资产面 积）能够分清成本测算对象的，直接计入该成本测算
13、对象； 不能分清的，按可售面积或建筑面积（不含车库，含自持资 产面积）分摊。（一）土地费用：土地费用存在二次分摊的问题：1、第一次分摊：项目各开发周期之间进行分摊 分摊原则：根据不同分期的用地面积进行分摊； 说明：总的用地面积必须和国土证面积一致，各开发周期划分的用地面积如果有国土证以国土证面积为准，如果没有国土证以规划设计图纸中的用地面积为准；2、第二次分摊：根据同一周期、不同业态的用地面积进行分摊1）不同业态之间有道路、围墙、绿篱、隔断的，以其中心线为界。2）不同业态之间无以上界限的，取两建筑物首层外轮廓线之间中心线为界。3）单体不同业态按照该业态地上可售面积（或建筑面积）进行分摊。4）备
14、注：同一分期内相同业态之间根据该业态地上可售面积（或建筑面积）进行单 方计算。5）按建筑面积计征（或补偿）时的分配方法：按成本测算对象的建筑面积来分摊。6）如地下商业、住宅、车位需补缴土地款，则该补缴费用计入对应业态成本，车 库仅分摊因车库自身补交的车库部分地下土地出让金及相应税金，不再分摊其他土地 费用。（二）前期工程费、主体建安工程费或乐园主体工程费、室外管网工程费、园林景观工 程费能够分清成本测算对象的，可直接计入成本测算对象的相应成本项目；如涉及两个 或两个以上的成本测算对象负担的费用，按可售面积或建筑面积分摊。（三）公共配套设施费1、该成本科目按各项配套设施设立明细科目进行测算，如：
15、1）游泳池：土建装饰、设备、设施；2）会所：设计、装修费、资产购置、单体会所建造成本；3）幼儿园：设计、建造成本及配套资产购置；4）学校：设计、建造成本及配套资产购置；5）球场：土建、装修、设备、各项设施；6）设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；7）车站建造费：设计、建造成本及配套资产购置。（四）开发相关费 能够分清成本测算对象的，可直接计入成本测算对象的相应成本项目，无法分清 的按建筑面积分摊。（五）待发生成本1、待发生成本如需使用，应按审批权限报批后使用，流程详见目标成本调整审 批。2、除产品定位、方案、规划指标调整、售价调高配置调整、相关政策法规变化、 不可抗力等原因外动用待发生成本，属于成本管控重大失误的，按照成本制度奖罚细则 执行。四、目标成本的制定（一）、各阶段目标成本制定：1、目标成本分为可研成本、方案成本、实施成本（决策文件）及相应调整版。每阶 段目标成本不得超出前阶段，除产品定位、方案、规划指标调整、售价调高配置调整、 相关政策法
