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1、以和谐广场为核心的商业综合体的建造标准建筑规划篇一、总平面规划设计1.1前提条件1.2设计原则1.3功能分区1.4 购物中心的总体布局特征1.5基地外部流线交通组织1.6 基地范围内的流线组织1.7 入口广场1.8 竖向设计二、购物中心的业态规划2.1业态布局规划2.2 业态设计具体要求三、购物中心建筑设计3.1面积指标 3.2 层高与净高3.3 出入口3.4商铺面积及分隔3.5 室内商业街3.6 中庭空间3.7 购物中心人流动线规划3.8 公共卫生间3.9 休息区3.10 茶水间3.11 消防疏散楼梯3.12 地下停车场3.13 卸货区3.14 垃圾房3.15 物业仓库3.16 屋顶设施3.
2、17 商业管理用房3.18员工餐厅3.19员工更衣室3.20销售类物业管理用房以和谐广场为核心的商业综合体的建造标准建筑规划篇城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,通过空间整合在各部分间建立一种相互补充、相互促进的能动关系,进而形成一个多功能、高效率的有机整体。商业综合体是以商业购物功能为基础的综合体建筑。银座购物中心商业综合体是以和谐广场购物中心为核心，涵盖办公、住宅、酒店等功能的大型建筑综合体。一、总平面规划设计1.1前提条件根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势
3、等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而确定项目的总体建筑规模体量、项目内外交通组织、主要业态类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素。1.2设计原则1.2.1充分考虑商业综合体分期开发的方式以及对使用的影响。合理安排各个建筑的位置、空间和功能关系，保证各建筑功能的顺利实现。建筑类型、功能相似的物业可同时建设，共享配套设施。1.2.2综合考虑商业综合体各类物业的持有方式，合理设计共用部分，便于面积分摊。1.2.3水电空调及各类设施设备的设计在统一系统设计的前提下，也应考虑各自独立使用和计量的可能性。1.3功能分区项目必须依照公司提出
4、的开发要求详细确定好各功能区的内容组成和规模，并根据地块的城市规划条件和成本技术条件考虑适合的建筑体量和形状。确定综合体主次面、主要人行车行出入口和城市广场区的位置，必须符合城市规划的需求，对应地块周边情况和道路人流特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。购物中心作为商业综合体的核心，由多个主力店通过商业街连接而成，是第一重点展示建筑，应占据最好的沿街面；办公、酒店宜尽量沿主要城市干道设置，因其高度原因，用以突出其地标建筑的空间效果和物业的高档性；住宅应尽量沿商业主体的边缘布局。各个功能区的规划布局应符合商业综合体发展的内在规律，有机联系、相辅相成，同时要考虑城市空间和建筑体量的合理搭配，形
5、成科学、高效、协调的商业综合体。1.4 购物中心的总体布局特征 1.4.1购物中心是第一重点展示建筑，应占据最好的沿街面，应在在场地最主要交通节点附近布置主入口; 1.4.2购物中心商业背面或结合其他物业的非主要展示面可作为车流与货运的交通接入点； 1.4.3购物中心商业平面应尽量完整和规整，避免过多的不规则平面，并尽量减少塔楼核心筒对商业平面的影响; 1.4.4对购物中心停车位总数量和停车区位进入商业设施的便捷性是交通设计的重点； 1.5基地外部流线交通组织各个功能区的外部流线设置必须考虑周边道路现状及远期规划需求，与城市交通节点，如地铁、公交站、人行天桥和路口等的完美接合。1.5.1与城市
6、机动车道的接口外部车行出入口在每条沿街面原则不超过两个。出入口位置应最大限度地降低对地面商业路线和客流出入口的影响，同时还要保证项目周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅，正常情况下不致形成交通拥堵。机动车出入应避免直接与城市主干道相连,应设于交通量较少的非主道路上。若一定要设于较大车流量的道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出。配合地块周边道路车行方向，车库口宜单进单出组织车流。1.5.2与城市步行系统的接口城市公共步行系统包括地面人行道、商业街、过街天桥、楼层间步道、地下步道（地下通道、地下商业街、地铁站点等）、城市广场（包含下沉式广场、高架层面广场）。根据城市步行系统，确定周
7、边人流分布、来源、主要人流方向，确定基地的人行出入口、布置人行通道。1.5.3与城市交通枢纽的关系为方便顾客下车，应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站，长度不少于20米，宽度为双车道，以满足出租车临时停靠。根据公共客运交通现状在广场周边适当位置规划公共客运交通车站。1.6 基地范围内的流线组织人车分流,购物流线与服务流线的分离,是购物中心流线组织的关键。购物中心的步行人流中的大部分来自公交站。当公交站点距离广场不远时，从站点到广场的人流避免和机动车入口车流交叉。货运用车应提前与购物车流分离开,不能穿越购物区。购物中心应设置单独的服务出入口和通道。货运用车禁止穿越购物停车场,服务入口需要
8、明显标注,防止其他车辆混入。货运车辆的流线要方便通畅,符合各种货运车辆的行车规范和要求,并尽量避开购物者的视线。1.7 购物中心应设置入口广场，其中一个宜为下沉广场，入口广场应结合城市主要交通道路及购物中心主要出入口设置。1.8 竖向设计1.8.1竖向设计方案宜与总平面设计同时进行，应将商业综合体交通流线、地下层数、雨水排除及土石方量平衡等设计因素，结合洪（潮、涝）水位、水文、工程地质、地形地物及气象等自然条件综合确定。1.8.2地块出入口道路路面标高，宜高于城市道路路面标高，连接平顺。商业综合体首层标高宜高出室外地坪0.15-0.20米，酒店、办公及住宅可高出室外地坪0.45-0.60米根据
9、需要更高。1.8.3根据地块坡度竖向设计可用平坡式或阶梯式。当建设场地较为平坦，自然地面横坡3%以下时，宜采用平坡式。在3%5%之间，工程地质较好，边坡较稳定，并以机械施工时，应作经济比较，以决定采用平坡式或阶梯式。当自然地面横坡大于5%，应作阶梯式布置。台阶的划分应与商业综合体功能分区一致。 1.8.4阶梯式竖向设计中，台阶的长边应平行地形等高线布置；台阶的宽度依建筑红线、道路、管线、绿化、地形、地质等因素综合确定；台阶的高度宜为3-6米，两台阶之间宜用挡土墙连接，避免自然放坡占地。1.8.5地块内机动车道的纵坡不应小于0.2%，亦不应大于8%，其坡长不应大于200米，在个别情况可不大于11
10、%，其坡长不应大于80%；在多雪严寒地区不应大于5%，其坡长不应大于60米；横坡应为1%2%。1.8.6地块内步行道的纵坡不应小于0.2%，亦不应大于8%，多雪严寒地区不应大于4%，横坡应为1%2%，应设置无障碍人行设施。1.8.7地块内应有排除地面雨水至城市排水系统的措施，排水方式应根据城市规划的要求确定，并应采取雨水回收利用措施。二、购物中心的业态规划业态规划是将各类功能设施根据项目规模、场地条件、消费习性、人流导向等影响购物中心经营发展的因素进行合理的分配组合，以期形成项目自身的布局特色，以利于日后购物中心经营的发展和调整。2.1业态布局规划2.1.1建筑平面组合在建筑平面组合上是通过室
11、内外商业街和中庭共享空间经过科学合理的动线设计将不同功能、不同规模的商铺有机联系起来。室内商业街与中庭空间的组合，倡导大型室内商业中心的购物体验，最大化的实现了建筑的占地面积。室外商业街，将传统的室内交流空间移至室外，切碎了商业建筑的体量，形成开放性的商业，延长了商业界面，实现了地块商业价值的最大化。但因北方地区冬季寒冷，从室外来进入各商业空间，室外商业街实施难度较大。需要根据各项目的实际情况，确定室内外商业街、中庭的组合方式。主力店通常设置在商业街的端部,其他商业业态布置在商业街的两侧,通过主力店吸引的人流来带动其他商业业态。2.1.2功能组合综合考虑各种商业业态各自商业经营的特点，营业的时
12、间差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合。比如：将一些目标客流相近的业态可以布置在一起吸引相同需求的客流，形成聚留效应。如将家居、家具、家纺用品布置在一起；将多厅影城和电子游艺广场及 KTV娱乐广场等营业时间相近、目标消费群体类别相近的文化娱乐设施组合在一起等。2.1.3节点空间注意利用不同的建筑设计手法将不同主题功能、不同室内设计风格（具有明显的识别性）的节点空间如中庭等公共空间有机地将各个业态组合起来形成互相补充的有机整体。在主要节点布置休闲餐饮，咖啡酒吧，丰富建筑空间的商业感觉与价值。 2.1.4地下停车场所有主力店、商业街等的垂直交通系统均应与地下停车场有着便捷
13、的联系，结合不同的功能分区，通过导视标识系统，方便顾客出入。 2.1.5重点考虑餐饮娱乐业态的调节作用餐饮娱乐等目的性业种，具有强烈的集聚人流的作用，提高不易到达楼层的人流量。结合项目具体实际，有计划的布置餐饮娱乐业态，相对集中布置，起到拉动人流的作用。餐饮布置具有灵活性，可利用在购物中心的角落部分，还可结合广场、共享空间的周边布置。2.1.6 考虑超市卸货动线对项目的影响 2.1.7室内商业街商业街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过商业街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，商业街与主力店布局较为理想的方式有：商业街在整体被主力店围合下向各主
14、力店之间穿插和步行街对主力店全包围两种。为确保商业街商铺整体连贯性，商业街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口均衡商业街的人流。2.1.8室外商业街室外商业街不超过两层，街宽一般约9-15米。商铺进深一般为10-14米，以12米为宜，面宽4.2米左右。室外商业街应设公共卫生间，每条街至少设一处。根据长度在转折处设置节点空间。2.2 业态设计具体要求商业业态主要分成银座百货、银座超市、鲁信影城、各类专业店、品牌专卖店、餐饮、KTV、健身、美容美发等。2.2.1 银座百货银座百货建筑面积约4万平米，每层面积不宜小于6千平米，层数不多于7层，应设置单独的对外出入口。百货设独立仓库。商
15、场主入口门面长度一般为两柱距，门厅宽度一般为 8-12 米，进深4.0-4.5 米。设内外两道门，门厅内外的开启门扇能错位布置。仓库面积宜为经营面积的 1/5。2.2.2 银座超市设在地下一层，总建筑面积宜控制在1万平米左右。超市出口设地下一层至地下二层、地下三层的自动人行道。超市设独立卸货区、独立仓库。2.2.3 鲁信影城一般设于五至六层，面积约4000平米。应设置直通室外的专用垂直梯。2.2.4 分业种面积需求零售类品牌租户对面积的要求大部分在100120平米，为单一产品的国际品牌精品专卖店。 零售类一般租户对面积的要求为60100平米。 零售类超市型的租户对面积的要求为5004000平米。 餐饮类西餐租户对面积的要求为200800平米。 餐饮类中式简餐租户对面积的要求为5002000平米。 餐饮类甜品租户对面积的要求为50150平米。 健身娱乐类租户对面积的要求为8004000平米。 服务类租户对面积的要求为1501000平米。三、购物中心建筑设计3.1面积指标 本层面积：各楼层当层的建筑面积。经营面积：各楼层用于经营的使用面积，即本层建筑面积减去各消防通道、设备机房、电梯、扶梯、
