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1、壹周市场分析（2011.9.52011.9.11）融道信息技术发展有限公司 旗下徐州E房网第一章 本周提要1.1 金牌地产分析师鱼晋华：下半年房价可能跌10%1.2 住建部与地方达成共识 第二轮限购宽松1.3 严控房地产信托兑付风险 银监会防御再升级1.4 上周重点城市楼市的成交普遍下跌1.5 “史上最严调控”下“金九银十”能否继续？1.6 限购政策遭冷遇 二三线城市限价换限购1.7 邓聿文：房价全面调整 “最后一公里”将到来？1.8 金九银十惨淡开局 楼市调控步入深水区1.9 本周数据提示图1 本周徐州市各区域商品房成交信息第二章 一周资讯金牌地产分析师鱼晋华：下半年房价可能跌10%（201
2、1-9-5 每日经济新闻）“从目前市场成交情况来看，史上最严厉的三项政策，限购、限贷、限价对楼市的影响非常大，尤其是对40多个限购城市的成交量影响尤甚。今年上半年，40多个限购城市成交金额占全国总成交金额的比重，由去年的56%下降到53%。”2009年，这一比例一度高达64%。 除了成交量下降外，鱼晋华认为房地产市场供求关系已经发生变化。“成交下滑，加上新推盘入市。我们发现，核心城市（核心城市以四个一线城市为代表）新盘批售比数据持续大于1。这一数据表明，市场已经变成了供大于求”。 房地产成交量减少，直接导致库存持续上升。在鱼晋华看来，楼市库存将超过2008年的高峰期。“今年二季度以来，核心城市
3、楼房库存开始持续攀升。我们统计了五大核心城市（北京、上海、深圳、武汉和杭州）发现，目前库存量跟2008年12月的历史高位相比，仅仅相差20%。从推盘规律来看，我们判断今年下半年房地产库存量会持续上升，甚至可能超过2008年的高位。” “历史经验表明，库存和房价息息相关凡是库存的高位对应的都是房价的低点。 住建部与地方达成共识 第二轮限购宽松（2011-9-5 新快报）尽管近日住建部给出“五条”新限购标准，符合两条者被建议纳入限购，此举依然被外界解读为住建部对“限购的基调有所放宽”。住建部政策研究中心副主任王珏林最近表示，有关二三线楼市限购，不是住建部指定，而是督促地方发布自己二三线楼市限购政策
4、和措施。住建部相关负责人称，各地会于9月初开始陆续发布限购政策。 该消息人士称，住建部不会主动公布名单，只发文给认为需要限购的二三线城市地方政府，是否实施限购由地方自定。“如果被认为应该限购的城市在8月31日-9月上旬前，依然不实施限购，住建部可能也只是以发文、约谈及内部点名等方式进行督促。”来自住建部系统的专家说。严控房地产信托兑付风险 银监会防御再升级（2011-9-7 21世纪经济报道）一度极其火爆的房地产信托产品，怎会出现无法如期兑付的迹象？其实原理非常简单。过去两三年，信托公司普遍重视控制更多的抵押物，而忽视了信托产品必须“按时”兑付的“时点偿付风险”，亦即流动性风险。在主流的“大信
5、托”模式中，信托公司控制房地产项目公司100%股权，抵押率控制在40%以下，信托公司控制项目公司财务印章，几乎控制每一分钱的使用。但是，这样看似“万无一失”的模式，无法抗衡目前房地产遭遇的两大风险。一大风险是，过去，很多信托公司擅长的路数是：帮开发商做杠杆融资，信托资金做股权投资，撬动银行开发贷进入项目。但现在这条路很难再走通，导致项目陷入困境。另一重风险是，本轮房地产调控采取了“限购”政策，对需求打击很大，一旦销售进度不理想，回款过慢，房地产信托也就很难按期兑付。上周重点城市楼市的成交普遍下跌（2011-9-7 中国证券网）中国指数研究院昨天发布数据显示，上周被监测的35个城市中，14个城市
6、楼市成交量同比下降，10个城市成交量跌幅在30%以上，其中杭州(不含萧山、余杭)同比跌幅最大，达到55.99%；其次是深圳，同比跌幅亦超过50%。重点城市中，仅武汉和天津同比上涨，其余城市成交量同比下跌约30%。对此，业内人士指出，经过持续低迷之后，9月有望迎来市场“拐点”。“限购政策可能向二、三线城市蔓延，这虽然不会直接影响北京市场，但是对购房者心理影响非常大。观望情绪可能再次升温。”对此，链家地产首席分析师张月指出，从市场需求来看，还没有出现消费者成交意愿上涨情况。她坦言，目前购房者观望情绪较为浓厚，大多在等待房价进一步下降。“史上最严调控”下“金九银十”能否继续？（2011-9-7 新华
7、网）中国指数研究院1日发布最新报告指出，上海、深圳等十大城市8月住宅平均价格为15773元平方米，与7月相比略有下降，降幅为041，为去年9月以来首次下降。具体来看，十大城市中，重庆、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7个城市住宅价格环比下降，城市数比上月增加3个。而广州、武汉、北京等3个城市价格环比上涨，涨幅皆在06以内。而8月同期全国100个城市住宅均价为8880元平方米，与7月平均价格8874元平方米基本持平。其中，56个城市价格环比上涨，44个城市环比下跌。与7月相比，价格环比下跌的城市增加11个。房价下跌的城市在不断增加。与此同时，许多城市销量也不乐观，库存房数量直线上升。据北京市
8、房地产交易管理网数据统计，8月前四周，北京现房共成交619套，日均成交仅约22套，较7月日均成交42套大跌约47。库存容量已攀升至37656套，接近历史最高位。截至8月31日，上海新房库存面积依旧高达880万平方米。同样的情形在广州、重庆、武汉等一线城市以及太原、长沙、南宁等二、三线城市大量存在，这些现房将都堆到“金九银十”去销售。限购政策遭冷遇 二三线城市限价换限购（2011-9-8 彭城晚报）按照住建部8月份下发的文件，各省在8月20日之前就应上报所辖区内各城市上半年房地产市场调控的工作情况，同时下发了限购扩容的五条标准，这次调查结果将作为限购扩容的依据。住建部目前正在进行相关工作的汇总，
9、对地方上报的自查情况予以评估，并根据地方政府的自查结果、处置方法给出意见。针对那些尚未上报自查结果的城市进行督促，同时筹划约谈应出台限购令而未出的地方行政负责人。虽然有约谈的风声传出，但“限购与否，全凭地方自己做主。”已然形成共识。住建部政策研究中心副主任王珏林也曾表示，二三线楼市限购，不是住建部指定，而是督促地方发布自己二三线楼市限购政策和措施。住房和城乡建设部对限购扩容的态度，更被媒体解读为与地方达成共识，二轮限购宽松进行。截至昨日，上报结果截止时间已经过去了半个月，但只有台州市明确了限购内容，倒是半年前落实的“限价”令，此刻纷纷被地方政府重提，尽管各地新一轮“限价”的内容有所不同，但在此
10、时，却都成为阻挡“限购”落地的盾牌。邓聿文：房价全面调整 “最后一公里”将到来？（2011-9-8 每日经济新闻）进入下半年来，中央对房地产调控层层“加码”，除了对二三线城市进行限购，住建部近期也开始在全国40个房地产热点城市推进房屋权属登记系统和数据库的异地联网工作。此外，国家发改委主任张平近日在向全国人大常委会报告上半年经济社会发展计划执行情况时重申，要坚持房地产市场调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松。这一连串行动和措施，其意图传达的信号非常明确，即不管出于何种因素，投机者和开发商都不要对房地产调控的松动有任何幻想。 为达到房价稳中有降的目标，中央今年以来采取了“两面作战”的调控方式：
11、一面是采取诸如限购限贷、试点房产税的方法，压制投机和投资需求；一面是增加住房供给，加大房地产投资力度，包括大规模建设保障房。理论上说，这个“两面作战”的调控方式，是能够将过高的房价打下去的。当然，要促使房地产调控早日达成效果，还有必要继续适当收缩货币政策，并试点在住房保有环节征收房产税。从发达国家的经验看，征收房产税或物业税能够为地方发展提供一条可持续的财政收入来源，而地方的财政困境普遍被认为是催高房价的一个重要因素。现行的房地产税结构是“轻保有、重流通”，基本对遏制房价上涨起不到作用。房产税从流通环节改为保有环节征收，将会使投机者持有房子的代价大大上升，从而有助于减少投机行为，引导合理的住房
12、消费，使房价回归理性。 就像流通领域的价格治理往往受制于“最后一公里”一样，在国家持续不断的房地产调控压力下，全国房价全面调整的“最后一公里”或正加速到来，对此应抱有信心。 8月2日出台的关于进一步规范商品房预售价格和合同备案管理的通知，该通知明确指出，商品房销售均价原则上涨幅不能超过5%。金九银十惨淡开局 楼市调控步入深水区（2011-9-9 财讯网）据中国证券报9月9日报道，进入9月，传说中的“金九银十”楼市销售旺局面似乎并未如期而至。相反，见诸媒体的房地产库存增加、二手房与新房价格倒挂的消息却时有耳闻。一般来说，开发商对市场动向与价格趋势更加敏感，而二手房业主或仍停留在几个月前对房地产市
13、场的认识上，因而有了新房与二手房价格倒挂的现象出现。客观地说，自今年初以来，以限购、限贷为主要手段的房地产调控措施，取得了相当明显的成效。如果说，限购政策极大地抑制了房地产市场的投资性购买力，那么限贷政策则大大降低了金融杠杆率，对市场需求起到了釜底抽薪的作用。事实上，目前的货币政策对房地产市场的影响是综合性的，限贷只是楼市调控的“规定动作”之一，它对开发商降价意愿有一定影响，但货币政策实际上是通过供给与需求两方面影响房价的。从供给方面看，紧缩的信贷政策使开发商的融资金额、融资成本、资产负债均明显提高。这使开发商手中的博弈筹码大大减少。从需求方面看，与以往的房地产调控有所不同，在流动性大为收紧的
14、情况下，银行的主动收缩或使个人房贷不再像以前那样是“香饽饽”了。这其中也许是出于这样的考量，一是部分城市个人房贷关注类贷款大幅上升，出于风险控制考虑，有些银行降低个人房贷比例应是情理之中的事情；二是个人首套房房贷议息空间不大，在利率市场化大趋势下，银行贷款或有更好的选项。总而言之，当前信贷的持续紧缩，或令房地产市场调控步入深水区。第三章 土地市场本周无地块出让与成交。第四章 商品房市场图1 徐州市区各区域商品房成交信息图2 徐州市各区域商品房成交信息图3 徐州市各板块商品房成交信息（不含铜山与贾汪）图4 徐州市（含铜山与贾汪）近十周商品房成交走势图5 徐州市及各县区近十周商品房成交走势图6 徐
15、州市（含铜山与贾汪）商品房分类成交所占比本周楼盘成交排名（住宅）本周楼盘成交排名（商品房）楼盘名称行政区域成交套数楼盘名称行政区域成交套数尚仕名邸住宅47尚仕名邸住宅47阳光豪庭住宅42阳光豪庭住宅42华美和园住宅38华美和园住宅38润和园住宅28润和园住宅28汉源国际华城住宅13汉源国际华城住宅13国基城邦住宅13国基城邦住宅13世茂汉之源住宅12世茂汉之源住宅12城置国际花园城住宅12绿地商务城住宅12绿地商务城住宅11城置国际花园城住宅12国信上城住宅10国信上城住宅10开元四季住宅8翠湖御景商服10天山绿洲住宅8开元四季住宅9徐矿城住宅7天山绿洲住宅8滨湖御景湾住宅6徐矿城住宅7东南郡住宅6东南郡住宅6龙栖翠屏住宅5滨湖御景湾住宅6中铁未来城住宅4绿地世纪城
