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1、淄博美达集团周村项目市场调研和产品定位报告目 录第一部分 周村宏观背景分析1一、周村区位1二、周村人口2三、周村行政2四、经济发展3五、周村城市发展规划5第二部分 房地产市场分析7一、近年全区房地产市场运行情况分析7二、未来市场走势分析17第三部分 周村竞争楼盘调研分析20一、竞争楼盘调查20二、竞争个案横向分析34第四部分 项目住宅客户群问卷调查与分析43一、市场调查量化统计报告说明43二、调查结果分析44三、目标客户群调研总结86第五部分 项目基地环境分析86一、项目概况88二、本案所属区域建设现状与发展规划89三、本案基地环境状况91四、基地素质综合评价95第六部分 项目SWOT分析96
2、一、项目优势（S）96二、项目劣势（W）96三、项目机会（O）97四、项目威胁（T）97五、项目SWOT策略分析98六、项目开发条件综述99第七部分 项目住宅定位建议100一、项目总体定位建议100二、目标客户定位建议101三、项目形象定位102第八部分 周村商业专题调研103一、周村商业发展概述103二、周村商圈分析104三、本案周边商业布局简析115四、未来商业发展趋势119五、商业问卷调查统计分析120第九部分 项目商业部分定位151一、定位背景151二、商业主题定位152三、业态经营定位及平面规划152四、经营方式制定之依据159五、商业租金及售价预估163第十部分 产品建设方向建议1
3、64一、总平规划与开发时序建议165二、户型建议173三、建筑建议179四、园林建议185五、配套及物业建议189第十一部分 项目经济效益分析192第十二部分 案名及标识建议193第一部分 周村宏观背景分析一、周村区位周村，素有“天下第一村之称，位于山东省中部，地处淄博西部，东临张店区，南接淄川区，西南与章丘县接壤，西北与邹平县毗邻，东北与桓台县连界。东距市政府驻地张店20公里，西距山东省会济南82.5公里。南北最大纵距27.3公里，东西最大横距25.3公里。系淄博市辖区之一，总面积263平方公里。 二、周村人口周村是淄博市人口最少的一个区, 人口约为31.8万人，其中，非农业人口19万人，人
4、口密度为1212人/平方公里。三、周村行政周村区辖5个街道办事处、4个镇、30个居委会、200个行政村组成。至2006年底，总区划面积为263平方公里。四、经济发展1、经济产业构成周村系淄博市辖区之一，是鲁中工商重镇，被誉为“金周村”，“旱码头”，1904年被清政府辟为对外开放的商埠，2004年被授予“中国纺织产业基地”称号。周村工商业基础雄厚，目前已形成了以丝绸、纺织为主体，化工、建材、机械、电子等门类比较齐全的工业格局。周村区第三产业发展迅速，目前全区已拥有纺织服务、沙发家具、沙发材料、不锈钢、轻钢建材等专业市场，年市场交易额逾100亿元。周村是山东省重要的对外开放城市，自1986年被国务
5、院批准为山东半岛对外开放城市以来，已与50多个国家和地区的厂商建立了合资，合作及经贸关系。100多种出口商品销往世界50多个国家和地区。 2、主要经济指标（1）国内生产总值（GDP） 2006年全区实现生产总值1416683万元，按可比价格计算，比上年增长16.2%， 随着周村区实施的“工业强区、商贸兴区、环境立区”战略，经济保持将持续快速的增长。 （2）人均GDP 随着国民经济的发展，周村区人均GDP的呈现持续增长趋势，人均指标值逐年递增，城市居民生活水平提高，城市消费能力日益增强。（3）人均可支配收入2006年周村城镇居民与农村居民可支配收入分别达到了12418元与6265元，社会消费品零
6、售总额为473897万元，随着经济的快速发展，居民生活逐年提高，消费水平与消费能力逐步提升，也将带动整个城市的消费能力的提高。五、周村城市发展规划1、城市性质及功能定位以中心城区张店为中心，以周村城区为依托，以马鞍山森林公园、萌山风景名胜区、凤凰山等南部的景观片构成外围生态圈，通过城市内的东西干道和南北干道的绿化带和城郊生态农业观光区，结合大范围的城区生态防护绿地、孝妇河滨河绿地将各类绿地系统有机的联系为一个整体，构筑起现代化园林城。2、城市人口规模淄博市各县区人口分布状况表（2006年）：县区名称区划面积（平方公里）总户数总人口其中：非农业人口人口密度（人/平方公里）全市5938137702
7、841812601843516704.15张店区3602328077095275297271970.91淄川区999229968672915316577673.59博山区682162204464579282117681.20临淄区668190526599397277486897.30周村区2631067913189171603401212.61桓台县499155880494731116360991.44高青县83010376636343955618437.88沂源县1637195086557755105291340.72 （数据来源2007年博统计年鉴）从图表数据可以看出，周村区是淄博市人口最
8、少的一个区，城市人口水平达到50%（非农业人口占到总人口的比例），人口密度为1212.61人/平方公里，城市化水平仅次与张店城区，明显高于其他的区县，随着张店城区的东移，周村城区的城市划进程将会越来越快，城区的凝聚力会越来越强。3、周村总体布局规划按照城市化要求趋势，随着周村城区东移的特点，周村中心城区的建设会异常的热烈，中心城区将会焕然一新，会成为周村人居住的热点区域，随着周村城区东移的特点，会逐步成与张店城区融为一体，逐步打造成为淄博的后花园。第二部分 房地产市场分析 一、近年全区房地产市场运行情况分析1、主要各项指标分析(1)房地产投资周村区近几年的房地产投资平稳增长，但07年投资额有所
9、下调，07年1-3季度完成投资额3.03亿元。（2）近几年市场供应状况 从下表可以看出，自05年来周村市场供应稳定增长，其中竣工面积占施工面积比例均不足30%，竣工率偏低，。周村房地产市场发展较晚，市场尚不够成熟、不够规范，04年数据来源04年周村统计公报，参考价值不高。 （数据来源周村2004年统计公报及淄博市开发办）（3）近几年市场需求发展状况 近几年周村商品房需求量逐年上升，特别是05年后，需求被激发，商品房年消化量迅速上升，显现周村旺盛的购买力。（4）近几年周村房价走势 近几年周村房价发展一直缓慢，但07年突然剧涨，从06年的1795元/平方米升到07年1-3季度的2025元/平方米，
10、房价发展势头强劲，预计08年周村房价将会有新的突破。2、全区商品房销售情况分析（1）完成投资情况 各区县完成投资及所占比重区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县完成投资（亿元）34.362.962.523.037.904.822.462.03所占比重（%）57.184.934.195.0413.158.024.093.38同比增长（%）2.35-29.02-20.75-12.17-4.3610.04127.78105.052007年一至三季度，周村区共计完成房地产开发投资3.03亿元，同比增长-12. 17%，完成投资额居各区县投资的第四位。我们看到之所以会出现负增长，主要是因
11、为在05、06年周村区的房地产开发投资迅猛发展，市场供应量增大，07年反而变成以市场消化为主的阶段。（2）商品房施工面积2007年一至三季度，周村区商品房施工面积72.96万，同比增长18.98%。其中新开工面积9.28万，占施工面积12.7%比例。 淄博市各区县施工面积、新开工面积及所占比重区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县施工面积(万)695.4578.7677.9572.96153.02102.6646.7138.33所占比重（%）54.946.226.165.7612.098.113.693.03同比增长（%）21.339.60-7.7618.9835.9925.6
12、157.22145.39新开工面积(万)152.1716.0217.379.2873.0222.2717.1914.76所占比重（%）47.254.975.392.8822.676.915.344.58（3）商品房竣工面积07年一至三季度周村竣工面积18.67万，同比增长146.96%，竣工面积占施工面积25.6%。07年周村房地产市场一改05-06年颓势，迅速发展，竣工面积与销售面积都呈现翻倍增长。 各区县竣工面积及所占比重区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县竣工面积（万）106.3413.488.2218.6735.5938.941.5614.87所占比重（%）44.745.673.467.8614.9816.380.666.26同比增长（%）46.37-11.55-45.99146.9618.87138.90-62.04904.73(4)实际销售面积2007年一至三季度淄博全市实际销售面积168.88万，同比增长12.36%。其中住宅155.15万，同比增长10.11%；办公楼0.90万，同比下降26.23%；商业营业用房11.12万，同比增长57.51%。07年1-3季度周村区商品房实际销售面积达12.24万平方米，在淄博市各区县里位居第三。同比增长比率为186.65%居于第二位。
