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1、、房地产基础知识及常用词语解释1、房地产：房地产又称不动产。是房产和地产的总称，具体是指土地及其附着物。房产总是 与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。房地产按照不同的标准可以划分为不同 的类型，房地产大体上可以分为：住宅用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政房 地产、其他专用房地产。2、房地产开发经营的主要阶段和过程根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容，房地产开发经营大体 上可以划分为七个阶段或运行过程。（一）建设工程项目设立和企业组建（二）房地产建设工程项目规划与审批（三）土地使用权的取得（四）征地与拆迁（五）工程建设与管理（六）房地产的租售管理（七）房地产的
2、物业管理3、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。具体内容是产权4、土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。 政府以拍卖、划拨的方法，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用 权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补 清地价后可以继续使用。5、国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由各级人民政府颁布发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。6、房地产市场：主要包括房地产
3、买卖、租赁市场。含一级市场，二级市场和三级市场。一级 市场是指国家土地管理部门按土地供应计划、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土 地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市 场。二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。7、土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地等。8、土地出让年限？居住用地70年，工业、教育、科技、文
4、化、卫生、体育及综合用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。9、三通一平：是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。10、七通一平：是指上、下水通，排污通、暖通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平 整。11、国土局产权登记处：是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠予等手续的部门。12、房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。13、商品房：是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予及交换的房地产。14、经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解
5、决中低收入家庭住房问题而修 建的普通住房，具有经济性的适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低， 能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而 不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免土地出让金，削减了市政配 套等费用的50%,并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润 3%），故又称经济实用房。15、公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大 城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅, 浴室，厕所，厨房，阳台
6、等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及 其家眷中短期租用。16、花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式 平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、 暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。17、商住住房：商住住房是soho （居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入 写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住 宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。18、安居房：
7、指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安 排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下的特困户提供的销售 价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。19、集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共 同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及 相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例 确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。20、期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证
8、大产证止，在这一期 间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买 “楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。21、现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买 商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。22、建筑小品：建筑小品是指既要有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建 筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。23、均价：均价是指
9、将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数即得出每平方 米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，24、房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层多层住宅为4-6层小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层16层以上为高层住宅25、会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。26、跃层房：上、下两层，户内有楼梯，上下层均够标准层高。27、复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下 两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式 住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）上层供休息
10、、和储藏用其目的是在有限的空间里增 加使用面积，提咼住宅的利用率。28、错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。（适合大面积住 宅，小户型会显得局促）。29、户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。30、户室比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比”户室比=某种户型套数/ （1幢、 住宅群）住宅总套数*100%31、建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总 面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系 数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通
11、风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并 保证足够的道路、绿化和户外活动场地。32、总建筑面积：所有地上、地下建筑面积的总和。33、建筑密度：在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。34、公摊面积：1、公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服 务的公共用房和管理用房的建筑面积。2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水 平投影面积的50%35、使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯 面积。36、使用面积系数：用百分率表示。等于总套内使用面积之和除于总建筑面积。37、辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道所占净
12、面积的总和。38、结构面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囟（均为投影面积）等所占面 积的总和。39、使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写字楼70%、65% 使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。40、商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积41、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积42、套内墙体面积=公用墙为水平面积一半计入43、分摊的公用建筑面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数44、公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积总和45、公用建筑面积=整栋楼的建筑面积一套内建筑面积一不应分摊的建筑面积
13、50、什么是居住面积？指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积。居住面积与建筑不同，其换算 公式为：居住面积二房屋的建筑面积/建筑面积的换算系数（独立式住宅的换算系数为1.83）51、什么是销售面积？销售面积是指商品房按“套”或？ “单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。值得留意的是，销售面积这一说法只是一种开发企业或购房者的习惯叫法，在合同用语中并无 此一词。.52、什么是辅助面积？指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。53、什么是公用面积？是指住宅楼内为住户方便出入、正常交往而设置的公
14、共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和， 并按栋或单元户数按比率分摊。54、什么是房屋的基底面积？房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。55容积率：在数值上等于所购物业建筑面积。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减少，环境质量下降。容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积, 其容积率为0.456、建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。57、绿化率：规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。58、红线图：又叫“宗地图”，是按一定比例尺制
15、作的用于标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只 能在红线范围内施工建房。59、什么是开间?住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就自 然的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米3.9米,砖混结构住宅开间一般不超 过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗 震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个4050平方米甚至更大的居住 空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%,便于灵活隔断、 装修改造。60、什么是进深？在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的 住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的 进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米 左右，不能任意扩大。在层高和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就会使住房变成狭长型，距离门窗较远 的室内空间自然光不足。进深，有时候也是评价住宅是否优良的标准之一。61、什么是层高
