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1、上访谈日期：2003年9月26日上午海访问人：哈铮，张帆受访人：徐卩旱公司/职位：副总经理联系方式：38954510-软件园有限公司咨询项目内部访谈记录访谈主要内容：被访者说明：原黄浦投资集团任职，主管对外投资、资本运作，4月18日董事会任命到软件园任副总，主管基建第一部分：公司业务1. 对昆山的想法昆山的亮点在房产项目，地价一般三四十万一亩，但现拿到10万不到，利润相当高园区的居住用地自己搞有难度,要与专业房地产商服务*若不走滚动发展的道路，资金压力太大2. 对三期的想法胡总提出“园中园”的设想，设想不错，但开发形式需与一、二期有所区另I；因面 积较大，土地可能需要转让，但对其总体风格有要求
2、三期土地仍未最终落实，但一定会有生活配套3. 对公司发展的看法园区建设一一房地产o目前主要靠租金收入，未来几年中园区房地产仍为基本点，应将人力财力的重心放在此处；软件园的历史发展经验证明了这点0照目前方式仅靠收租金投资回报期很长，且回报较低；若进行滚动型房地产 开发，如卖掉两三万平米，占1/3至1/2,回报将很大；虽然会带来一定管 理问题，但总体利大于弊；国家不会在政策上有限制，只要产业做起来， 效果达到就可以，产权是谁的没关系o不能做纯粹的房地产公司，但可考虑为软件园配套的房地产；不能重复托普 的模式，但其圈地模式可以学习。利用这几年房地产市场的发展以及自身无形资产，应抓住时机圈地，抓住利
3、润增长点，可以有百分之一两百的回报产业一一软件开发o自己做产业比较困难，软件业的特点与一般企业管理机制有较大区别，公司 的体制是否适合？。产业近期不要投入太多，应在时间先后、规模大小上多做考虑；一些成熟产 品应加强市场力度，把现有产品做好服务一一生活后勤、工商管理、技术增值、集聚效应的市场服务。不赚钱，不可当成主业。市场服务（强调）:目前园区竞争优势没有体现。现园内企业越来越多，但 没形成市场，各自为政，能否形成一块市场份额，让进来的企业可以分享 此市场？例如：建材一条街 希望毕博此次咨询能解决这个问题第二部分：公司内部管理1. 绩效指标*考核指标欠合理，只考察短期指标，易造成短期行为应结合短期、中期和长期，结合考虑资产增值，使指标系统更全面*对分管工作的考核：昆山及三期的谈判工作（昆山已争取到了800亩净土地，以及三年房租补贴）2. 管理中存在问题胡总比较急，听了描述前景好就投入，而不做测算*内部管理机构设置需要与发展战略相配套，即：如把园区建设作为主业，人员重点应相应调配；目前调配偏重产业闲置人员较多，而房地产人员偏少管理部门目前尚无绩效
