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1、内蒙古财经学院浅析中外政府在房地产市场中的干预政策演变趋势系部：财税系专业：资产评估学号：20601514学生：于天野指导老师:李雁目录中 文 摘 要 I英文摘要II1 引 言12 当前我国房地产市场存在的主要问题及原因12.1 当前我国房地产市场存在的主要问题12.2 当前我国房地产市场存在问题的主要原因23 政府宏观调控是解决房地产市场问题的必然选择34. 政府对房地产市场的数量调节64.1 土地供给与税收调节制度64.2 公共住房制度75. 我国对房地产市场干涉的转变85.1 向房地产开发商的供给补贴政策852 向住房需求者供给财政补贴96.结 论10参考文献 11中文摘要改革开放尤其是
2、住房制度货币化以来，房地产业和房地产市场的发展，为促 进我国国民经济发展，人们居住条件改善起到了积极的作用，但也引发了投资规 模过大，房价不断攀升，供求结构失衡，市场秩序混乱等诸多问题的出现。从世 界各国的情况看，政府对房地产市场的干预可以分为数量调节和价格调节两种， 不同方式的调节对房地产市场产生不同的影响，本文从国家数量干预与价格干预 两个部分考察政府的房地产政策、干预效果以及政策演变趋势。在市场经济条件 下，政府宏观调控是解决房地产市场问题的必然选择，这是由房地产业的基本属 性，政府与市场的基本关系，政府的基本职能决定的。近几年来，政府不断强化 了房地产市场的监管，相继采取了一系列宏观调
3、控的重要举措，取得了积极的效 果。本文从国家数量干预与价格干预两个部分考察政府的房地产政策、干预效果 以及政策演变趋势。关键词 ：房地产市场 干预 宏观调控AbstractThe housing system reform and opening up, especially since the monetization, real estate and real estate market development, in order to promote Chinas economic development, improving peoples living conditions has
4、played a positive role , but also led to the scale of investment is too large, house prices rising , structural imbalance of supply and demand, market disorder, and many other problems. From the countries of the world situation, government intervention in the real estate market can be divided into t
5、wo kinds of quantity adjustment and price adjustment, different ways of regulating the real estate market have different impacts,In this paper, the number of countries to intervene with price intervention in two parts examine the Governments real estate policy to interfere with the evolution of tren
6、ds and policy effects. In a market economy, the governments macroeconomic control is to solve the problem the real estate market, the inevitable choice, which is the basic properties of the real estate industry, the basic relationship between government and the market, the basic functions of the gov
7、ernment decision. In recent years, the Government has continuously enhanced supervision of the real estate market, have adopted a series of important measures of macro regulation and control, and achieved positive results. In this paper, the number of countries to intervene with price intervention i
8、n two parts examine the Governments real estate policy to interfere with the evolution of trends and policy effects Keyword：Real Estate Market Intervention Macro1 引 言住房市场的干涉大致可以归结为两种方法:数量干涉与价格干涉。其中数量 干涉重要是对住房供给数量的干涉，通过政府直接建造大批的公共住房以低廉的 租金供给低收入户和艰苦户应用，但是这种做法很容易给财政背上沉重的累赘。 所以，在实践中除了公共住房，政府还采用了财政补贴的方法，
9、这实际上是对住 房价格进行调节和干涉，财政补贴又可以分为对购房者的需求补贴和对开发商的 供给补贴。按照政府政策和干涉房地市场的不同特点，本文将从数量干涉与价格 干涉两个部分考核政府的房地产政策、干预两个部分考察政府的房地产政策、干 预效果以及政策演变。2当前我国房地产市场存在的主要问题及原因改革开放尤其是住房制度货币化改革以来，我国房地产业如雨后春笋迅猛发 展，房地产市场应运而生。房地产业和房地产市场的发展，一方面对促进我国国 民经济发展、人们居住条件改善起到了积极的作用，另一方面也引发了一些不容 忽视的市场问题。2.1当前我国房地产市场存在的主要问题当前，我国房地产市场存在的主要问题，归纳起
10、来，主要集中在以下四个 方面：（1）房地产开发投资投资规模过大，导致经济风险加大。据国家社科院2 008 年房地产蓝皮书提供的数据，2007 年全国房地产投资 2.52 万亿元，同 比增长30.2，增速比上年提高 8.1 个百分点，高于同期城镇固定资产投资增 速 4.4 个百分点；其中，商品住宅投资 18010 亿元，同比增长 32.1%，为 2003 年以来最高，增速比上年提高 6.5 个百分点，高于同期房地产投资增速 1.9 个百 分点，延续了2004 年以来住宅投资增速均高于同期房地产投资增速的走势。另 据交通银行调查，在房地产开发投资中，绝大多数企业房地产开发商由于自有资 金较少，开发
11、资金来源以银行信贷等间接融资为主，企业资产负债率较高。在市 场激烈竞争和政府宏观调控政策的影响下，这些企业一旦经营失误或资金链条断 裂，就会导致大量不良资产和不良贷款的产生，蕴含的金融风险和经济风险不容 忽视。（2）房屋销售价格过高，导致大多数消费者望房却步。近几年来，全国各地 房价不断飚升。国家发改委、国家统计局发布的统计数据显示，70 个大中城市 房屋销售价格在2007 年涨幅走高的基础上，2008 年 1 月和 2 月继续攀升，同比 分别上涨了11.3%和 10.9%。尤其是一些一线城市，房价更是高得出奇，如上海、 北京、深圳等地住房均价达到了 10000 元以上/平方米，现有价格远远超
12、出了当 地大多数普通民众的收入水平和消费能力，导致众多欲购房者只能望房兴叹，相 当部分已购房者成为“房奴”。据上海证券报今年初调查，认为目前房价太高的 达 93%，认为适中的仅 7%，认为偏低的为零。目前房价不愿购房的占 32%，等待 观望的占56%，愿购的仅 12%。（3）住房供求结构失衡，导致众多消费者难以购到合适的住房。目前我国 各地房地产市场住房供应，普遍存在着高中档、大户型房屋偏多，中低档、小户 型房屋及经济实用房、廉租房偏少的问题，导致众多居住条件差的欲购房者难以 购到适合自己居住的住房，引起了社会大众尤其是低收入群体的不满，进而加大 了不同群体之间的社会矛盾，增添了社会的不和谐因
13、素。（4）市场秩序混乱，导致违规违法行为增多。一是开发企业在房屋预售销 售、土地取得和规划审批等环节存在着违法违规行为；二是各级政府主管部门在 征地开发、房屋建设过程中存在着向征地、开发企业乱收费的行为。据 2007 年 建设部等八部门开展全国房地产市场秩序专项整治工作时统计，各地在围绕房地 产开发、交易、中介等环节的全面检查中，依法查处房地产企业和部分主管部门 的各类违法违规行为，山西省查处的违法违规项目为189 个，占总数的22%；河 北省发现有问题的开发项目为 326 个，占总数的24%；重庆市发现有问题的房地 产开发项目158 个，占总数的 16%。2.2当前我国房地产市场存在问题的主
14、要原因导致上述问题出现的原因是多方面的，同时也是复杂的。概括起来，我认 为，主要包括客观条件为主的原因、主观意愿为主的原因和住房供求失衡三个方 面。（1）客观条件为主的原因。一是从房地产市场本身的情况看，由于我国市 场经济发育还不够充分，作为市场经济体制一部分的房地产市场体系目前还处于 不断构建和完善的阶段，市场自我调控和完善的机制尚未完全形成，导致了房地 产市场上述问题的出现。二是从政府对房地产市场宏观调控的情况看，由于房地 产市场在我国还是一个诞生不久的新生事物，政府对房地产市场的把握还有一个 适应的过程，加之政府已出台调控措施的落实也有一个过程，因而政府调控市场 的效果显现无疑具有相对滞
15、后的特征，导致了房地产市场上述问题一时难以根本 解决。三是从房价不断走高的因素来看，住房需求量大，土地、原材料价格不断 上升，劳动报酬逐步增加，房地产产品质量和科技含量持续提高等，导致房地产 生产成本走高，进而影响了房价的不断上涨。（2）主观意愿为主的原因。在市场经济条件下，市场主体及其他参与各方 都有自己的利益追求。当各方利益相互博弈时，为了实现自己利益最大化的欲望， 往往出现强势方损害弱势方及社会大众利益的现象，进而导致了房地产市场上述 问题的产生。其具体表现是：一是部分房地产开发商只顾自身利益，不顾国家政 策法规、不顾损害社会大众利益，因而出现了盲目投资、违规占地、部分企业间 形成价格联
16、盟或捂盘惜售哄抬房价、大建高中档大户型少建低档小户型房屋等行 为，导致投资过大、市场混乱、房价高升、住房供求结构失衡。二是众多中介组 织和社会投机资金参与房屋炒作，对房屋供应紧张、房价飚升、市场混乱起到了 推波助澜的作用。人们耳熟能详的“温州炒房团”和国外资金通过各种途径进入 国内炒作房产便是有力的例证。三是部分地方政府从本地局部利益出发，片面追 求经济增长和房地产市场的短期繁荣，忽视宏观调控的重要性和紧迫性，在实施 过程中对中央的调控政策进行过滤，选择对自身有利的内容执行，或者采取替代 式执行和象征式执行，造成“上有政策、下有对策”的执行偏差，导致房地产市 场调控政策在执行中走样，导致了房地产市场出现的问题未能得到及时有效地解 决，影响了政府宏观调控措施的实施效果。（3）住房供求失衡的原因。住房供给的增加赶不上需求的增长，市场供求 关系
