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1、普者黑旅游风情小镇一期建设项目可行性研究报告99目录1.项目总论51.1项目背景51.1.1项目研究范围51.1.2项目名称51.1.3开发公司51.1.4承担可行性研究工作的单位51.1.5研究工作依据61.1.6项目提出背景和项目建设的必要性71.1.7项目建设规模和内容91.2可行性研究结论91.2.1市场预测91.2.2项目建设进度101.2.3投资估算和资金筹措101.2.4项目综合评价结论101.3市场宏观背景111.3.1旅游行业发展趋势分析111.3.2房地产行业发展趋势分析121.3.3市场需求及消费能力分析131.3.4文山州的投资宏观背景141.3.5丘北县的区域发展及前
2、景预测161.3.6宏观市场与本项目发展借鉴201.4目标市场分析201.4.2市场供需分析261.4.3市场分析有关结论272.项目投资环境和市场研究272.1项目地块分析及评价272.1.1地理区位272.2项目投资条件302.2.1自然景观条件302.2.2人文历史条件312.2.3交通条件312.2.4政策环境312.2.5水电气保障322.2.6规划限制条件332.3项目开发的经济指标332.4项目评价343.项目开发、建设的内容及规划343.1设计理念353.2建筑风格的规划、设计363.3项目建设及规划目标373.4规划、设计的空间布局383.5住宅户型设计393.6普者黑商铺的
3、规划设计413.6.1商铺业态规划423.6.2商铺外观规划433.6.3商铺格局规划433.7配套设施443.7.1给、排水443.7.2供电453.7.3照明设计473.7.4通讯设施483.7.5公用系统消耗494.节水节能和环境保护494.1节水节能494.1.1设计依据494.1.2设计采用的节能标准494.1.3节能措施504.1.4节能机构514.2环境保护514.2.1编制依据514.2.2设计采用标准524.2.3环境现状534.2.4基本原则544.2.5主要污染源和污染物544.2.6污染治理措施554.2.7生态保护574.2.8绿化584.2.9环境管理和监测594.
4、2.10环境影响评价595.劳动安全卫生与消防595.1职业安全卫生595.1.1设计依据595.1.2职业危害因素分析605.1.3主要防护措施605.1.4卫生要求625.1.5预期效果及评价635.1.6机构设置、人员配备645.2消防645.2.1设计依据645.2.2概述645.2.3总图655.2.4建筑655.2.5电气消防665.2.6林区防火675.3消防给水675.3.1消防水源675.3.2消防用水量685.3.3消防设施686.项目开发建设进度安排696.1有关工程计划说明696.2计划进度安排706.3项目资金筹措716.4项目组织管理717.投资估算与资金筹措727
5、.1投资估算编制说明727.2估算结果748.财务评价与敏感性分析758.1项目计算期758.2项目收入与税金768.3项目运营成本及费用768.4财务效益评价778.5项目不确定性分析788.5.1盈亏平衡分析788.5.2敏感性分析798.6财务评价829.社会效益和影响分析829.1创造高额的绿色税收来源829.2打造独特的绿色就业平台849.3创造高额绿色GDP的持续增长859.4在传承与保护过程中不断优化普者黑生态资源869.5提升普者黑旅游度假业态869.6调整丘北县当地产业结构879.7优化丘北县的招商环境879.8营造普者黑的国际声誉8810.可行性研究结论与建议8810.1结
6、论8810.2项目风险及防范建议8910.2.1项目的主要风险8910.2.2项目风险控制9011.附表901. 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目研究范围根据国家发展和改革委对项目可行性研究报告的有关内容和要求，并由丘北县提供相关资料和数据的基础上，通过项目市场调研，并结合项目的实际情况，对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设地点及建设条件、建设规模及内容、项目建设进度和组织管理，资金估算和资金筹措、经济、社会效益分析等方面进行论述、研究和计算，为项目的决策提供依据。1.1.2 项目名称云南省丘北县普者黑旅游风情小镇一期建设项目1.1.3 开发公司普者黑旅游风情小镇一期建设项目由北京
7、丹青山水房地产有限公司负责项目筹备、项目管理，招标选择设计施工单位进行建设开发。1.1.4 承担可行性研究工作的单位云南省城乡规划设计研究院1.1.5 研究工作依据中华人民共和国房地产管理法；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国森林保护法；中华人民共和国水利法；中华人民共和国自然保护区条例；云南省丘北县普者黑旅游区的管理（暂行）办法及实施细则；丘北普者黑、仙人洞生态旅游村修建性详细规划;普者黑外围旅游接待区修建性详细规划;房地产开发项目经济评价方法、房地产估价规范；项目可行性研究报告编制委托书丘北县志丘北县国民经济和社会发展“十一五”计划全国市政工程投资估算指标建设项目经济评价方法与参数云
8、南省安装工程消耗量定额云南省建筑工程、建筑装饰工程消耗量定额市政工程可行性研究报告编制办法全国市政工程投资估算指标丘北县现行工程建设材料价格文山州、丘北县相关文件国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税的管理条例；1.1.6 项目提出背景和项目建设的必要性旅游业是当今世界上发展最快，规模最大的朝阳产业，由于它牵引带动力强，产业关联度高等明显优势，普遍受到世界各国政府的高度重视，都将其作为支柱产业加以扶持和培育。目前旅游业不但是云南省的支柱产业之一，也是丘北县、文山州经济增长的重要支点。丘北县普者黑省级风景名胜区，总面积165平方公里，共分为5个景区，56个景点，资源规模宏大，旅游品位较高，组合
9、度好，具有较高的开发价值和经济价值，可供国内外游客观光、游憩、休养、度假、攀岩、漂流、水上娱乐及科学考察，兼有“桂林之山，西湖之水”的美景，是多功能、大容量的风景名胜区。景区内的民族村仙人洞，刚建成就被命名为云南民族文化生态第一村，成为云南建成民族文化大省的一朵奇葩，受到许多国内外专家的好评。普者黑风景区1993年开发接待外来游客后，游客数量逐年增长，综合收入不断提高。据统计自1993年开发至2004年，累计接待旅游者402.33万人次，旅游总收入137500.65万元，年均增长率达65%和104%，分别占文山州旅游总人数的28%和总收入的27%，预计在2015年左右有望突破万人/次大关，综合
10、收入达到144480万元，是丘北县和文山州重要的经济增长点。但是目前普者黑风景区接待能力严重滞后，发展后劲不足，如果用一个产业的指标来衡量,普者黑风景区旅游业的产业结构、产业规模和产业竞争力与国内一些旅游目的地来说还存在较大差距，主要体现在软、硬件两个方面。在硬件方面的表现主要有：旅游住宿设施数量少，档次低，配套性差；旅游餐饮设施档次较低，类型较少，卫生条件较差；旅游配套设施不健全，旅游厕所数量少等。在软方面的表现主要有：服务不规范，随意性大，服务质量不高，服务技能有待提升；服务内容简单化，缺乏个性化、人性化服务，不能满足不同旅游者的需求，尤其是缺少旅游信息咨询等动态服务。因此从软硬两个方面来
11、说远远达不到预期游客的接待能力，严重限制国外游客客源的开发和发展，游客消费水平远远也没有达到国内旅游市场的平均水平。综上所述，该项目建设已经成为了能不能吸引更多全国乃至全世界的客源，能不能提高游客在普者黑消费水平，能不能为当地区域范围内就业问题创造更多机会，能不能带动普者黑风景区经济按预期发展的头等大事。根据云南省委副书记、常务副省长秦光荣同志在赴四川九寨沟考察座谈会上借鉴经验 创新思路 加快云南旅游产业发展步伐的讲话精神“建设好环滇池旅游休闲旅游区、阳宗海旅游度假区文山普者黑旅游区、云阳梯田旅游区等12个国内外知名的风景旅游区和度假区”，我们在云南省有关部门、丘北县政府的指导下提出了“普者黑
12、旅游风情小镇”的开发建设项目。1.1.7 项目建设规模和内容普者黑旅游风情小镇一期建设项目总规划用地面积46000平方米,规划总建筑面积20706平方米。普者黑旅游风情小镇一期建设项目将立足于普者黑风景区的生态资源保护和打造旅游产业持续的发展两大出发点，开发普者黑。1.2 可行性研究结论1.2.1 市场预测最近一系列的统计数字表明，丘北县实施的旅游业带动战略效果开始凸现，旅游业的发展有力地带动了第三产业其他行业的发展，成为全县第三产业发展的“火车头”。丘北县紧紧依托普者黑旅游风景区，不断加大旅游市场的宣传促销和实施旅游带动战略，在普者黑旅游业得到快速发展的同时，有力地带动了贸易、旅馆、餐饮、运
13、输、娱乐服务等相关产业的快速发展。2005年全县共接待游客73.35万人次，实现旅游综合收入10985万元。其中：旅游产业带来的贸易零售额为3750万元，占全县贸易业零售额的12.1%；旅游产业带来的餐饮业零售额为3000万元，占全县餐饮业零售额的58.3%；旅游产业带来的旅馆营业收入为1838万元，占旅馆营业收入的 85.6%；旅游产业带来的客运营业收入为650万元，占全县客运业收入的 52.9%；旅游产业带来的娱乐服务收入为1078.15万元，占全县娱乐服务业收入的 60.2%。依托普者黑旅游风景区强劲的发展态势和巨大的旅游客源，本项目建成后将有充足的客源。以丘北县目前每年220万旅游客量
14、计算，日均游客接待量5000人左右，普者黑旅游景区日客流量2200人以上。项目建成后聘请国内著名酒店管理公司管理，构建有力的销售网络和营销渠道，将常年为项目提供大量客源。本项目采取正确的营销策略，聘请有营销经验的营销专家领衔组织一定规模的营销队伍，创新机制，建立立体式销售渠道和高效畅通的分销网络，客源将有充分保证。1.2.2 项目建设进度本项目已在2006年进行市场研究和方案设计，经过近一年的工作，现已基本完成方案工作。计划本项目于2008年1月动工，2008年11月份通过竣工验收，并进入销售。1.2.3 投资估算和资金筹措本项目拟按照滚动投资、分期开发的方式投资。一期投资2990万元人民币，建设资金全部使用开发商北京丹青山水房地产有限公司的自有资金及自筹资金。1.2.4 项目综合评价结论综上所述，普者黑风景区由于配套设施的滞后已经成为旅游经济进一步提升、生态资源可持续发展的关键问题。
