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1、房地产企业审计方案（一） 审计重点、难点及应对策略1。收入的确认。房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产 权证时即需确认收入,但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计 算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴,故导致一些房地产企业为缓交税款 而故意延迟结转收入。此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登 录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主 实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。另外 ,由于目前部分房地产开 发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用 权,而这部分业务实际上属于出租收入,但很多企业长
2、期挂账其他应付款，导致少 结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并 结合账上其他应付款展开审计,以确认企业是否有租金未确认收入问题.2. 成本的结转。房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂, 完工产品确定及结转与其他企业截然不同,正确的审计房产企业成本在不同核算 之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销 产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到 存货余额的正确性.第一,应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款 等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可 证、
3、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预 售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企 业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实 完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况 ,核查企 业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成 本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确， 是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用 :第五，检查 主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成 本是否正确。3. 资金
4、的往来情况。由于房地产企业开发周期较长，房屋预售后产生大量的 现金流，而此时房屋建设尚处于施工前期阶段，后续尚需大量的资金投入，但开 发商此时由于拥有大量的现金余额,常常会以股东借款的形式将此部分资金借出 用于其他项目.为项目的后续建设留下一定的资金隐患。审计时应重点检查企业 的现金流情况,对大额的股东借款进行跟踪审计，检查其手续是否健全、合法,是 否有同意借款的股东会决议,借款的期限、利率等是否有规定，如会计年度末未 归还，企业是否向税务部门申报利息税金。最重要的是确定股东的还款来源，以 确保企业资金安全以及后续工程顺利完工。4。预收账款的审计。房地产企业由于其开发的特殊性，销售与结转收入的
5、 间隔时间较长,很多企业为调节利润，往往在会计年度末将不具备结转收入的预 收账款转入主营业务收入，虚增当年利润，在下一个会计年度转回，随意的调节 企业各年度的利润。审计时应重点关注预收账款科目的发生额及余额，对结转收 入的预收账款重点检查其是对应的房屋竣工备案情况、交付使命情况，确保其结 转收入的正确性.5。应收账款审计。企业房屋交付后，未交清购房款会记入应收账款科目， 如企业存有大量应收账款余额，应进行重点审计 .重点审计应账账款清单中所列 购房合同，必要时可对购房业主进行询证,以证明是否为真实有效的客户以及客 户产生违约的可能性.6. 代建及配套工程的审计。企业在与政府签订土地出让合同时，
6、合同中一般 会要求企业进行一些配套设施或代建工程建设等。税法要求此类工程产权如未明 确表示无偿转让政府或为业主使用，应按公允价值视同销售确认收入,结转成本， 而大多企业只是将此类工程直接进行成本，逃避税收，应进行重点审计。（二）、具体科目审计方案一）、收入、成本审计详见本参选文件“（一）审计重点、难点及应对策略”有关收入及成本审计 策略。二）债权审计1、检查、分析被审计单位期末往来款项的形成原因、款项性质；2、结合被审计单位与债权债务单位的对账单据、结算资料、合同检查被审 计单位往来款项的真实性和完整性；3、对长期挂账的往来款项进行分析，明确挂账原因，结合诉讼时效、债务 单位经营情况、过去还款
7、情况分析债权可收回性，对于收回的可能性较小的款项 进行提示，并考虑减值准备计提的恰当性;4、对员工借款结合被审计单位员工借款管理相关办法、备用金管理相关办 法、费用报销管理相关办法，检查并分析挂账的合理性;5、必要时对主要债权进行函证，取得债权单位确认资料。二）、实物资产审计1、检查固定资产确认标准是否规定；检查资产折旧政策是否符合规定；检 查固定资产后续支出的会计处理是否符合规定;检查固定资产分类是否正确。2、检查相关资产是否办理产权证，产权证权属关系是否清晰；检查固定资 产是否用于抵押或为他人作抵押担保。3、对重要资产进行清点,确保公司账面资产与实物、卡片账一致；4、在清点过程中关注资产使
8、用状态,检查是否有已损毁未及报损资产、是否 存在已无法使用但未作处理资产,是否存在已损坏但未申报的资产；5、对被审计单位尚未出售或者自持的开发产品，结合物业开发过程中的各 项成本、费用的真实性进行检查，重点检查物业开发过程中各项成本、费用归集 情况，各项成本、费用在各物业之间的分配是否理，重点检查各项成本、费用在 商业物业和配套设施、公共建设间的分配情况 ,地上建筑与地下车位间的成本、 费用分配情况，可售物业与不可售部分分摊分配情况；6、检查尚未出售的开发产品使用情况,用于对外出租的开发产品结合租赁合 同了解租赁收入的收取情况；三）、货币资金、有价证券的审计1、检查被审计单位银行对账单、开销户
9、清单、有价证券买卖台账,检查是否与被审计单位账务记录一致;2、对公司库存现金、有价证券进行现场盘点，对无法实施盘点的进行包括函证等在内的替代程序；四）、税费审计1、检查物业开发过程中土地增值税的清算缴纳情况，检查开发项目是否满 足土地增值税汇算清缴条件，检查被审计单位是否办理土地增值税汇算清缴，对 于尚未办理汇算清缴的结合物业销售情况、物业开发过程中成本、费用情况测算 计提土地增值税；2、检查物业销售、持有过程中流转税的申报缴纳情况，检查被审计单位是 否按照税收法规按归预缴相关增值税、营业税，是否及时汇算清缴项目增值税、 营业税以及相应的附加税；3、检查物业开发过程中、物业自持过程中土地使用税
10、、房产税的申报缴纳 情况;4、检查被审计单位企业所得税汇算清缴情况；五）、员工薪酬审计1、结合被审计单位员工安置方案、人员情况以及原有人员分流情况对被审 计单位吸收合并前员工费用计提的完整性、恰当性进行检查；2、根据被审计单位提供员工安置方案、员工对方案的意见情况统计表,检查 员工安置费用的计提情况；3、检查员工正常工资、社保、公积金的计提发放情况；六）、其他债务审计1、结合被审计单位与债务单位的对账单据、结算资料、合同检查被审计单位对外负债的真实性和完整性；2、结合被审计单位物业开发过程中土地增值税的清理情况,特别是项目开发 成本、费用的结算情况，结合与主要施工单位工程决算、送审、验收资料，检查 公司项目开发过程中负债的完整性；3、必要时对主要债务进行函证，取得债务单位确认资料；4、结合被审计单位征信报告、借款合同、检查被审计单位金融负债的完整性；七）、对外投资审计1、检查对外投资的真实性、合法合规性；2、检查被投资资产的状态，检查被投资单位经营状况,是否存在有潜在亏损、 减值情况；八）、其他事项1、结合国有资产相关管理办法,对于审计过程中发现的违法、违规现象向委 托方进行提示,必要时形成管理建议书；2、结合被审计单位具体情况以及相关税收法律、法规，对吸收合并过程中 的涉及的税收处理提供建议和方案；3、对于审计过程中关注到的重大事项及后续进行提示和必要的建议.
