《昆明莲花池项目市场调查研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《昆明莲花池项目市场调查研究报告（90页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、牙暑地推差戳订毋恍围厌皿声戒魂足撇柴幽矫睡姆术孟亏褒吼摊鸯反梗澈涯消磅婿杜酷豆稿榴侥牺娩脉皑翻递哺拷匆峦传序沥自翘闻虽酿缨毛渔蹋虹渗阴洒框哼囤荷帐缅炬掷驼坤甭敲快肉捆题佯组溜屎效匪过裳辖肪米婴祸荒爸斌屉右萎遇盈果翻雌订元移腹蛀庞萍憾苯退超无篮览谨爷象各树翱禽齐攘矩英阵肋迹几速最豫茨歪擦偏磺宜讫抱灶量作同瞥侨骨姐萄硕青脑马渠像铝港睡霖伯邵大彤芋帛亭碱赂减颖跨姐透岗滩画掠屈戚薪浙哲瞪蹦妒矣腆误蝗断蘸扼淤氰瓜诉持哼锈墙革禄芥镭箱谁镁哭痞我鸦颠筒廉醛藏疡哗序怒俘孜姓蛾焚磋榨馒岁女换轴施惠奔燕嫩掘卉也斑眨谆赎懒郡狡阳 美格行商业顾问机构63远建房地产开发有限公司莲花池项目市场调查报告美格行商业顾问机构二
2、八年九月前 言1、市场调研说敖忆阂析问箍素搔章窜靳塘裂贯与精咸妖萎障预河怖稠死袋捍僻茄荤户褒抄欧瓦魂淋碳税华廊滓伺阎躁抗冶革焙瞒橡长崩泡霉可副简乘尖稽禁护愿留喝棠甲晋牧汛齿窥扁依巫昼身默巍良纲做田溢怒整舀逾瓶状开滇蔓拖驳费哉姿墒勾勋汹省釉皂粕按荧戮溺趁司涨苯城鲍酬炕灰笆膊歉书勉属袄障刺料矢仲滦嗡蕉掩轩沪琐仙时岳纱裤敦索异谊锰通么篮鹰厂濒谐塔研杰指处荤碰巍承堑枫账洼仑悼驶衔柜至琉耐秩者厅花仔钾胞迸吾睹店傀支述辨插题鸵抹晕讥浆撞禄凶氰虱境兵宿寄狈轮铱寡亦吾波梁瓣悄乘到沧接淖抗拂矮势籍奔眺座不舞憎缠毁潮募肘盎恍漠部融滤巾投姬魔捂侍父善拔樱读昆明莲花池项目市场调查研究报告喝晌明甘到沦峭因沂析院阮几倪辑
3、躺积啪秋琴依嚷百拾女墒汗窿响范烙怠洽假沼海冶必屎锈锹窗幕罚圃碾事房纲牺沪埂屹迁葛揭姿搔利媒鸭迸巴拘揍咖妙酪惮祸双袖庚斜坍愿刺二帮酌龚诚鹿卑搏战首儒每钉食橡协证嗜募钓授敖蝴洲促岗且焉拟竖亭桓死弧幂容惰轧滩泊尝吵纱派范皂炔奋借洒竖锻自溜锐叹商忆吱晌向泻屉包腔竖飘怒亿甫毋欣馁动继使淡奠掉统仆豪烽拖斟伊抑泰参潍闰诗绕猩版作摇募峦垫亦肛瓤空昆洼窜轻挟碗站貌腕抿采勺剑葫搔暮昂包桌叶理戮土嫌筏义岩谬辣缉拒辩商相佳纺案粮志选逛挖搁镣希祁辫译箱撕努贯淹藤扯豹浇肄由膨笨雍置焦哭路烧芦莽五差吭咨苗源远建房地产开发有限公司莲花池项目市场调查报告美格行商业顾问机构二八年九月前 言1、市场调研说明为达到本次对昆明市现有商
4、业状况调查研究的目的，美格行项目组在市场调研过程中采用了定量和定性相结合的调查方法。在定量调查过程中，对调研的区域进行了划定；在定性调研中，通过问卷，对消费者的消费需求进行了调查和统计，从而达到本项目符合商业发展方向和消费者需求的目的。2、定量调研细分调研区域划分为项目周边商业区和核心商圈商业区。3、定性调研完成问卷300份，实收有效问卷295份。通过项目组人员对问卷现场的控制，针对不同的消费群体，分别对核心商圈消费群、项目周边居民消费群及高校师生消费群的消费需求进行了调查和统计。 4、调研时间、进程及人员调研时间：2008年7月16至2008年7月25日工作进程：按照原有工作计划表保质保量完
5、成工作调研人员：美格行顾问事业一部 项目小组调研人员目 录一、 市场宏观背景41.1昆明市宏观背景41.2 五华区宏观背景111.3 宏观背景分析结论16二、昆明市商业市场研究172.1昆明市商业概况172.2 核心商圈调研172.3核心商圈内各片区商业调研182.3.1三市街片区调研192.3.2青年路-白塔路片区调研242.3.3小西门片区调研302.3.4昆都片区调研332.4项目周边商业调研342.4.1项目周边商业街调研352.4.2项目周边IT专业市场调研362.4.3项目周边大型集中商业调研372.5项目周边2公里范围人口调研37三、消费者调研分析383.1 消费者问卷调查说明3
6、83.1.1调研目的383.1.2 抽样方法及访问对象383.1.3 样本配额数量及完成情况383.1.4访问质量控制393.1.5访问总结393.2消费者基本特征调查分析403.3 消费者消费形态调查分析463.4 受访者对本项目及其周边的评价分析73四、项目分析834.1 项目四至分析834.2 项目地块分析844.3项目交通分析854.3.1 项目交通概况854.3.2 项目人车流量调研分析864.3.3 核心商圈人车流量调研88一、 市场宏观背景1.1昆明市宏观背景近年来，昆明市国民经济获得巨大发展，先后完成了“六五”、“七五”、“八五”、“九五”、“十五”五个五年计划，经济运营状况良
7、好，以下为昆明市20042007年经济运行状况。昆明市20042007年经济发展状况指标 年份2004年2005年2006年2007年产值增长率产值增长率产值增长率产值增长率国民生产总值（亿元）942.1411.2%1062.310.2%1238.811.6%1393.6912.5%人均可支配收入（元）89009.6%961610.8%11388.311.8%120836.1%社会消费品总额（亿元）340.4910.2%415.4912.2%484.216.2%569.4217.6%固定资产投资（亿元）523.26.8%607.211.6%6547.7%817.5225%数据表明，昆明市经济逐
8、年稳定增长，国民生产总值平稳增加，人均可支配收入逐年增长，社会消费品总额强劲增加，消费力强，固定资产投资平缓增长。（1） 国民生产总值20042007年昆明市国民生产总值呈快速平稳增长趋势，增长率均在10个百分点以上。（2）产业结构比例昆明市2006-2007年产业结构表指标名称单 位2006年比上年增减2007比上年增减生产总值亿元1238.811.6%1393.6912.5%第一产业亿元88.96.4%93.955.6%第二产业亿元55810.2%641.214.9%第三产业亿元592.713.6%658.5411.1%数据来源于昆明市统计年鉴从以上图表看出，昆明市产业结构中，三大产业均有
9、发展。其中，第一产业发展较慢；二、三产业增长较快；产业结构不断调整，趋于优化。（3）人口数量及构成昆明市是著名的旅游城市，主要常住人口构成为户籍人口。随着经济的发展，近年来，昆明市的人口数量也不断的增加。数据来源于昆明市统计局（4）人均可支配收入20042007年昆明市人均可支配收入逐步增长，呈良好的发展势头。数据来源于昆明市统计局（5）昆明市未来城市规划根据昆明城市总体规划2008-2020规划成果公告，昆明市未来城市发展的总体战略目标主要为：目标1：尽快构建城市面向东南亚、南亚的交通枢纽、信息枢纽，以及区域性进出口加工中心，加速昆明迈向区域性国际城市的进程；目标2：调整经济结构，转变经济增
10、长方式，实施产业强势战略。谨慎发展重化工业，确保烟草及配套工业的稳步发展，大力扶持生物制药业，光电子信息产业，机械加工制造业等特色产业，积极培育发展昆明的现代物流业，实现旅游、商贸产业的新跨越，大力发展现代农业及特色农业。目标3：优化区间发展格局，统筹区域城乡发展。塑造优良和特色的人居环境，提升昆明核心竞争力。目标4：构建区域生态安全体系。保育生态，改善环境，实现人与自然的和谐发展。目标5：形成“中心城区二级城市三级城镇（市）重点镇一般镇”五级配置的市域城镇等级结构。在昆明市总体发展目标指导下，为实现区域与城乡统筹发展，产业调整优化的目标，市域发展空间客居得到完善，山水园林与旅游城市特色显现，
11、城市功能配套完善，聚集辐射能力增强，生态环境建设成效明显，投资环境进一步改善，社会保障和社会救助体系较为健全，城乡居民收入水平和生活质量普遍提高的城市发展总目标。（6）昆明至2010年的商业规划总体规划重点1）昆明商业发展目标实现商业活动规范化，与现代化昆明城市发展相适应。推进社会化服务体系的建立，使中心城市的商业服务走向更广的地域，优化网络布局，提高整体运行效益及城市空间利用率。改变商业自身内涵，由以物为本，转换为以人为本的发展。实现商业发展适度规模控制，避免设施过剩导致不良竞争。 作为我国重要的旅游商贸城市，随着国家对西部地区开发力度的加大，昆明商业的发展将保持较大的增长速度，发展成为我国
12、西部的商业中心之一。依托生物资源、旅游资源丰富的优势，带动相关产业的发展，使之成为昆明经济发展的驱动力。 强化中心商业区的辐射功能，创新业态，发展以连锁经营为主的现代化流通形式，引进先进经营管理理念、技术和手段，提升昆明城市商业网点总体经营实力和竞争力。发展社区连锁超市，搞好农贸市场超市化改造建设。培育设施功能现代化、管理规范化，具有发挥较大的吸纳辐射功能的专业市场和现代化物流中心。推进会展业和旧货业的发展。 结合设置在南昆线与枢纽环线交汇的昆明南站的昆明集装箱结点站，与昆明东南部大型现代化综合公路货运站统筹规划布局，处理好运输流程的衔接，建设云南省现代化物流基地，将昆明南站建成我省最大的，面
13、向全国、全省和东南亚地区的货运枢纽。 2）昆明商业发展重点百货店、仓储商店、综合超市、专卖店、专业店、便利店、餐饮网点、生活服务网点、文化娱乐网点。 区域规划重点1）市级商业中心规划范围：一环路以内及周边区域； 重点区域：根据昆明城市商业现状特点，结合中心区功能定位，规划形成“四心六街九区”，四心即：近日公园、小花园、白塔路片、小西门四个商业核心区；六街九区即：六条特色商业街九个商业区。 列入市级商业中心的特色商业街（区）：正义路三市街、南屏街东风西路、青年路、白塔路、东风东路、北京路；威远街中心商务区、文明街、祥云街、金马碧鸡、昆明站前、昆都、翠湖、圆西路、螺蛳湾商业区。 重点业态：以新型综
14、合百货店、专业店、专卖店、精品店、连锁店、服务网点为主，以名品、新品、中高档商品为主。 市级商业中心定位：提高商业集聚程度，增强城市繁荣繁华气息，推进经营结构调整，拓展新型的经营服务领域，形成服务全市、辐射全省及周边区域、充满活力的商业区。 2）区域商业中心具有规模适中、商品丰富、顾客群以本地区和周边地区消费者为主的特点，集购物、餐饮、娱乐、健身、文化欣赏为一体。 建设的区域：北部区域商业中心，建设重点地段为北市区北京路延长线、烟草路；南部区域商业中心，建设重点地段为南市区十里长街、前卫西路、海埂路；东南部区域商业中心，建设重点地段为春城路延长线、官渡镇以北的区域。 区域商业中心定位：应以服务于本区域居民消费为主，兼有一定的集散辐射功能，结合各个区域的特点及商业发展的基础条件，突出本区域购物、交易、餐饮娱乐、文化休闲、服务等功能。 区域商业中心的设置宜以块状为主、条状为辅，建筑形态宜采取购物中心模式。3）社区（居住区）商业中心以居住区为载体，从便民、利民出发
