《房屋所有权转移的几种形式及其效力高低》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房屋所有权转移的几种形式及其效力高低（2页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Word 文档仅供参考房屋所有权转移的几种形式及其效力高低传统的民法理论认为,房屋属不动产 ,不动产所有权转移以登记为要件,未经转移登记 ,所有权不转移。然而 ,由于社会经济的进展 ,经济体制改革、开放搞活取得成效,房地产法律关系也呈现出多姿多彩的情况,原来的房地产理论已不能适应房地产法律关系的进展,我国对房地产法律进行了大量的修定,最近几年我国颁布的有关房地产的法律、法规 ,司法解释 ,差不多放弃了传统的民法关于不动产所有权转移以登记为要件的原则,向符合客观经济关系的方向进展。下面我们从新旧的法律法规比较来看：原来的都市私有房屋治理条例第六条规定都市私有房屋的所有人,须到房屋所在地房管机关办
2、理所有权登记手续, 经审查核实后 ,领取房屋所有权证;房屋所有权转移或房屋现状变更时 ,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。第九条规定买卖都市私有房屋,卖方须持房屋所有权证和身份证明,买方须持购买房屋证明信和身份证明,到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位或个人都不得私买私卖都市私有房屋。严禁以都市私有房屋进行投机倒把活动。都市房屋产权户籍治理暂行方法第十八条规定：凡未按照本方法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定,均为无效。现行中华人民共和国都市房地产治理法第三十六条规定：房地产转让 ,是指房地产权利人通过买卖、 赠与或者其他合法方式
3、将其房地产转移给他人的行为。第六十条规定： .房地产转让或者变更时 ,应当向县级以上地点人民政府房产治理部门申请房产变更登记,.。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地点人民政府由一个部门统一负责房产治理和土地治理工作的,能够制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十条的规定 ,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分不载入房地产权证书。现行法律放弃了原来都市私有房屋治理条例中关于房产过户必须登记的规定,把房地产所有权转移和登记作了分开陈述,并没有把登记作为房地产所有权转移的必须条件,只是把登记作为房地产所有权转移较明显的法律标志。中华人民共和国建设
4、部都市房屋权属登记治理方法第十七条规定：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等缘故致使其权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起30 日内申请转移登记。 中华人民共和国建设部 商品房销售治理方法第三十四规定： . 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60 日内 ,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。那个地点的规定,进一步讲明权利人能够在房屋权属发生转移发生后,30 日内申请转移登记。登记并不是房产所有权转移的必须条件 ,而是房产所有权转移的公信力咨询题,房产所有权转移的行政治理咨询题。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干咨
5、询题的解释的中进一步把登记的公示信赖力咨询题作了规定：当事人未办理抵押物登记手续的,不得对抗第三人。从以上现行规定能够看出,最近几年来 ,我国关于房地产法律理论有了非常大的进展,对房产登记的效力 ,作了符合实际的规定 ,房产登记不再是房屋所有权转移的唯一形式。依照现行规定 ,实际的民事关系中,至少有四种情况能够产生房产所有权转移,这四种情况是：一、受让房产关系中依照合同规定履行完义务而实际交付房产使房产所有权转移;其依照是 ,1.有法律依照。中华人民共和国民法通则第七十二条财产所有权的取得,不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事
6、人另有约定的除外。现行的中华人民共和国都市房地产治理法已没有必须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续的规定,能够按一般法的规定财产所有权从财产交付时起转移。2.房屋买卖关系差不多成立。由于受让双方当事人差不多履行完合同义务,交付了房屋,整个房屋买卖关系差不多终结, 房产双方当事人Word 文档仅供参考进行过户登记仅是随附义务,不阻碍房屋买卖关系的成立。3.出让人已丧失对房屋的占有权、使用权、收益权、处分权。由于出让人已按合同规定实际交付房产,对房屋的占有、使用、收益、处分都没有了,其权利也就不存在了。4.出让人已丧失对房屋的治理权。出让人已按合同规定实际交付房产,不仅对房屋
7、没有了所有权,连治理的资格都没有了。二、受让房产双方当事人进行过户登记使房产所有权转移;三、行政行为使房产所有权转移(如房屋拆迁、税务处罚拍卖、没收等);四、法院裁判使房产所有权转移。就以上四种情况分析,假如它们在同一的争议关系并列中,从整个法律理论上讲,审判权是宪法给予的国家司法最终权,包含了对行政治理权与私权关系的审查,裁判是司法最终权的体现 ,因此 ,裁判使房产所有权转移的形式效力最高。行政治理权是宪法给予的国家最高治理权,是公权 ,其效力显然高于下位专门法给予了房产的过户登记的物权的私权效力和一般法给予的实际交付房产使房产所有权转移物权效力,但低于国家司法最终权 ,因为行政权受司法权的
8、制约 ,行政行为使房产所有权转移的形式效力次之,但比下位物权转移形式的法律效力高。房产的过户登记使房产所有权转移的情况, 有专门法的规定 (中华人民共和国都市房地产治理法第五十九条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度),是专门法给予了房产的过户登记的物权效力 ,具有较强排他性 ,效力再次之。受让房产关系中尚未进行房产过户登记而实际交付房产使房产所有权转移的情况,有一般法的规定(中华人民共和国民法通则第七十二条 财产所有权的取得 ,不得违反法律规定。 按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外),是一般法给予的物权效力 ,效力比房产的过户登记使房产所有权转移的效力又次之。四种产生房产所有权转移形式的法律效力高低是不同的,而不是发不发生房产所有权转移的咨询题(房产所有权转移有效无效咨询题是另一法律角度,在此不述 )。传统的房屋未经转移登记,所有权不转移的理论,与诉讼时效理论也是相悖的。受让房产关系中尚未进行房产过户登记而实际交付房产通过两年,只要行为有效 ,让房人已丧失法律对实际交付房产的所有权的爱护,无法拥有该房屋合法产权,该房屋合法产权当然转移。因此,在司法实践中 ,不应再适用传统的房屋未经转移登记,所有权不转移的理论。
