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1、住房制度改革意见二各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部各直属机构：为贯彻落实中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干 问题的决定，深化城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房 建设的发展，特作如下决定：一、城镇住房制度改革的根本目的和基本内容（一）城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分, 其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇 住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住 条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。（二）城镇住房制度改革的基本内容是。把住房建设投资由 国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的 体制；把各单位建设、分配、维修、管
2、理住房的体制改变为社会 化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按 劳分配为主的货币的工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、 具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为 对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和 住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信货体系；建立规范 的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实六、做好原有政策同本决定的衔接工作（一）要做好与原有售房政策的衔接。已出售的公有住房均 须按照售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比 例；经购房人同意也可按成本价补足房价款及利息后，原购住房 产权归个人所有。*年1月1日
3、至本决定发布之前出售的公有住 房，一律按本决定规定的售房政策进行规范。（-）原有关文件规定出售公有住房标准价和最低价一律停 止执行。（三）要继续做好原住房资金转入各级住房基金的核定、划 转工作。划转的资金和原有的住房补贴，要逐步理入职工工资或 用于列支公积金。七、加强领导、统筹安排，积极推进城镇住房制度改革（一）加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政 府的重要职责。各地人民政府要加强领导，健全工作机构，全面 规划，统筹安排，兼顾长期目标和阶段性目标，加快推进城镇住 房制度改革。（二）各省、自治区、直辖市人民政府要根据本决定规定的 统一政策，结合本地区社会经济发展水平，因地制宜，不断完善
4、 城镇住房制度改革方案，并按年度报国务院住房制度改革领导小 组备案；各市（县）的城镇住房制度改革实施方案需报省、自治 区、直辖市人民政府批准后执行。要加强对各市（县）房改工作 的检查督促，保证国家房改政策的贯彻落实和房改工作的健康推 进。所有单位，不论隶属关系，都应执行所在市（县）人民政府 对房改工作的统一部署和规定。（三）企业房改是城镇住房制度改革的重点，各级人民政府 要为企业房改造条件。有条件的国有大中型企业，应结合企业经 营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房开 发建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离出 去，加快实现住房的商品化、社会化。（四）国务院住房制
5、度改革领导小组要分类指导，在全面推 进城镇住房制度改革的基础上，注意抓好大城市的住房制度改革; 要会同有关部门，及时总结经验，不断完善政策规定和配套措施， 抓紧立法工作，协调解决深化改革中的矛盾和问题。有关房改工 作的配套文件，要尽快制定，抓紧下发。国务院各有关部门要各 司其职，各尽其责，相互配合，保证城镇住房制度改革的顺利实 施。（五）要认真做好房改的宣传工作。各级新闻单位要加强舆 论引导，广泛宣传深化城镇住房制度改革的目的、意义、政策和 实施步骤，引导广大干部、群众转变观念，提高认识，积极参与 城镇住房制度改革。（六）要严肃房改纪律，严格执行国务院的统一政策。各级 监察部门要加强纪律监督、
6、检查，对不执行国家统一政策、低价 售房、变相加优惠和以权谋私等违法、违纪行为要严肃查处。（七）军队系统住房制度改革方案，由中央军委审批。（八）本决定自发布之日起实行。原有的房改政策和规定, 凡与本决定不一致的，一律以本决定为准。现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发 展。(三) 城镇住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。近期的 任务是：全国推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出 售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管 理市场，加快经济适用住房建设，到本世纪末初步建立起新的城 镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。二、全面推行住房公积金制度(-)实行住房
7、公积金制度有利于转变住房分配体制，有利 于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立，有利于 提高职工购、建住房能力，促进住房建设。所有行政和企事业单 位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使 用的原则交纳住房公积金，建立住房公积金制度。(-)住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按事例工 个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，归个人所有，存 入个人公积金帐户，用于购、建、大修住房，职工离退休时，本 息余额一次结清，退还职工本人。目前单位和个人住房公积金的 缴交率分别掌握在5%,已超过这个比例的可以不变。外商投资企 业及其中方职工的住房公积金缴交率，由各省、自治区、直辖
8、市 人民政府确定。（三）企业为职工交纳的住房公积金，从企业提取的住房折 旧和其他划转资金中解决，不足部分经财政部门核定，在成本费 用中列支。行政事业单位为职工交纳的住房公积金，首先立足于 原有住房资金的划转，不足部分，全额预算的行政事业单位由财 政预算拨付；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。职工的 住房公积金本息免征个人所得税。（四）按照责权利一致的原则，建立和完善住房公积金管理 制度，加强住房公积金的管理。各市（县）人民政府负责制定住 房公积金的归集、使用、管理等有关具体规定，审批住房公积金 的使用计划和财务收支预决算。各市（县）人民政府可以设立专 门的住房公积金管理机构。负责住房公积金
9、的归集、支付、核算 和编制使用计划等管理工作，住房公积金的存贷款等金融业务一 律由当地人民政府委托指定的专业银行办理。受委托的专业银行 根据当地人民政府批准的住房公积金使用计划，审定、发放和回 收贷款。住房公积金要专款专用，严禁挪作他用。财政、审计、 监察部门要加强监督管理。三、积极推进租金改革（一）要在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度。 到20*年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15%o 按上述办法测定，租金水平已达到或超过折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税5项因素成本租金水平的，按成本租金或 市场租金计租。（-）各地要根据实际情况制定并公布20*年以前租金改革
10、规划。租金提高的幅度和次数，要与当地居民的收入水平相适应, 要根据物价指数控制目标统筹安排。有条件的市（县）或单位, 应结合实际情况，较快实现向成本租金和市场租金的过渡。（三）在租金水平达到成本租金以前，新建公有住房和腾空 的旧住房租金标准可以高于同期现住房的租金标准。各市（县） 人民政府还可以对职工承租新建公有住房、腾空的旧住房缴纳租 赁保证金和认购住房债券作出具体规定。（四）租金调整后，对离退体职工、政府民政部门确定的社 会救济对象和非在职的优抚对象等，各省、自治区、直辖市人民 政府可根据情况制定减、免、补的具体办法。（五）住房在规定标准之内的职工家庭，用规定的个人合理 负担部分加上全部住
11、房补贴，仍不足支付房租的，差额可由其所 在单位适当给予补助。企业和自收自支事业单位的补助金在单位 住房基金中列支；其他行政事业单位的补助金应先在单位住房基 金中列支，不足部分经同级财政部门核定，在城市住房基金（未 建立城市住房基金的，在同级财政预算）中列支。（六）加强对租金收入的管理。租金收入归产权单位所有， 纳入单位住房基金，用于住房维修、管理、建设和城镇住房制度 改革。四、稳步出售公有住房（-）城镇公有住房，除市（县）以上人民政府认为不宜出 售的外，均可向城镇职工出售。职工购买公有住房要坚持自愿的 原则，新建公有住房和腾空的旧房实行先售后租，并优先出售给 住房困难户。（-）向高收入职工家庭
12、出售公有住房实行市场价，向中低 收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价应包括住房的征 在和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小 区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费是否列入成本由 各地自行确定）、管理费、货款利息和税金等7项因素。旧房的 成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50 年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设 备更新的旧房，按有关规定评估确定。目前以成本价售房确有困 难的市（县），可以实行标准价作为过渡。出售公有住房的成本 价和标准价由市（县），可以实行标准价作为过渡。出售公有住 房的成本价和标准价由市（县）人民政府逐年测定
13、，报省、自治 区、直辖市人民政府批准后公布执行。现行售房价格已高于规定的标准价起步水平的，不应再降低 价格。公有住房的出售，应坚持先评估后出售的原则。住房的实际 售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因 素区别计价。（三）标准价按负担价和抵交价之和测定。一套56平方米 建筑面积标准新房的负担价，*年应为所在市（县）双职工年平 均工资的3倍。经济发展水平较高的市（县）应高于3倍，具体 倍数由省、自治区、直辖市人民政府确定。双职工年平均工资按 当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以2计算。抵交价按双 职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助 的住房公积金贴现值的8
14、0%计算。旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣（折旧年限 一般50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过 大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价, 可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80%。（四）职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，* 年折扣率为负担价的5%,今后要逐步减少，20*年前全部取消。售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给 予工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65（男职工35年，女职工30年）计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间， 按国家规定的离退休年龄计算。（五）职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家
15、庭只能 享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的 分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。（六）售房价格要逐步从标准价过渡到成本价。当年的标准 价要根据各市（县）职工上年平均工资增长的水平、单位发给住 房补贴和资助职工建立住房公积金年增长水平确定，一年一定； 新房负担价与双职工家庭年平均工资的倍数，要逐步提高，20* 年以前达到3. 5倍。各市（县）要从本地实际出发，加快标准价 向成本价的过渡。（七）付款方式。职工购房可以一次付款，也可以分期付款。 售房单位可对一次付款的购房职工给予一次付款折扣，折扣率参 考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分 期
16、付款的控制年限确定。实行分期付款的，首期付款不得低于实 际售价的30%,分期付款的期限一般不超过10年，分期交付的 部分要计收利息单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定。 经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金， 向购房职工提供政策性抵押贷款。（八）明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所 有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所 有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年 后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益 和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用 权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权经例按售房当年标 准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用 5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先买 有优先购买、租用权。售、租房
