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1、深度解析:到底是谁主导了中国房地产这幕大戏如果说城市为产业转型和资本运作提供了指点江山的平台，那么产业和资本的集群整合则为城市发展启动了核心开关。随着城市化进程的提速加快，房地产开发如雨后春笋般遍地开花，这种过度开发也逐渐暴露出一系列遗留难题，使得经营城市成为开发、产业和资本三位一体的综合命题。在这个过程中，城市价值复合化以及城市功能集约化产生了一个必然的结果，就是房地产开发走上了产业集群和资本集群的直轨道。站在现在的时间节点上回顾过去，中国房地产的上半场已经结束，这幕大戏的主导力已经发生了变化。 毛大庆（万科集团副总裁，北京万科总经理）看了一眼表，再过10分钟，他将去赴饭局，和中国最有名的导
2、演张艺谋吃饭。 10年可以只是脑海中的一瞬，也可以很漫长。外人眼中的毛大庆，变化很大。从外资企业凯德置地，到中国最大的房地产企业、最赚钱的区域之一做总经理，这是中国许多房地产职业经理人梦寐以求的职位。对毛大庆来说既是巨大的压力，也是巨大的动力。 10年，演绎了太多的悲欢离合。毛大庆慨叹，开发商也是演员。而站在现在的时间节点上回顾过去，中国房地产的上半场已经结束，这幕大戏的主导力已经发生了变化。 “银行只是工具”从1993年开始，住房开始商品化，但到了1998年，中国的房地产市场才真正走向市场化。“从财富积累来看，上半场解决了从无到有的问题，居住需求从没有到有。”但在毛大庆看来，前15年只是中国
3、房地产市场的萌芽阶段。 这15年里，发生的最重要事莫过于1998年“23号文”（国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知简称“23号文”）的出台。 它之所以被反复提及，是因为它的出现促使我国房改取得突破性的进展，它令一个行业就此从弱小走向壮大，改变了一个行业的生产方式。新制度的确立也必然会激发住房生产力的大发展。 然而，究竟是什么推动了一个行业的生产方式的改变？“23号文”中提出，发展住房金融。首先是扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可以发放贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。与此同时，政策明确表示支持房地产业的开发和建设。房地产
4、对资金的需求量很大，且周转期长。房地产业离不开金融支持。 这一政策彻底改变了中国的需求群体和供给群体。一项数据或能反映房地产和银行的紧密依存度。到2023年，房地产的开发贷款和个人的住房按揭贷款已经占到贷款的增量和整个贷款余额的20%左右。 这样“过分”紧密的关系曾数次引来担忧。梳理中国10年内几次重大的调控，都跟银行信贷风险有关。每一次调控的手段必然会涉及金融和信贷手段。最先来袭的风暴是“121号文件”（关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知）。“121号文件”要求通过提高购房按揭首付比例等手段控制房地产信贷业务风险，遏制房地产市场泡沫。 但一出台，就遭遇了强大的博弈，这也成为房地产利益集团
5、左右决策的里程碑。最终，在地产商们的激烈反对下，国务院当年8月发出了关于促进房地产市场持续健康发展的通知(首次将房地产业列为国民经济支柱产业）。 “121号文件”由此无疾而终，主持制定“121号文件”的人民银行货币政策司司长戴根有也在不久后调离。中国房地产业界“思想家”冯仑则撰文，称“市场的力量决定一切。所以说121号文件客观上划了一个时代，那就是市场思考不说话、不作为的时代过去了，代之而起的是一个自由的房地产时代”。 开发商的伟大与渺小短惰几乎逝是从筒20嫁04它年开避始，控开发设商纷舱纷寻杠求多她元化件融资逝道路博。他关们曾驾经想疼借助左外资夹来扩墙大规播模，允用他意人的珠钱来性帮助稍自己
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