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1、 编号：中国金谷国际信托有限责任公司乌海市锦绣中华项目（一期） 尽职调查报告业务经办部门： 调查人员： 联系电话： 声 明 与 保 证我们在此声明与保证：本报告是按照中国金谷国际信托有限责任公司信托业务尽职调查管理制度和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。项目经理签字： 年 月 日 项目经理助理签字： 年 月 日 调查人团队主管签字： 年 月 日目 录业务经办部门：1调查人员：
2、1联系电话：11项目背景与交易结构概述51.1项目背景51.2交易结构概述52融资人资信情况72.1融资公司基本情况72.2融资人财务状况82.3融资人银行贷款、其他融资及对外担保情况93项目概况和建设情况93.1项目基本情况93.2项目建设条件113.3项目建设实施进度113.4项目的设计、施工、监理情况114项目市场情况124.1项目投资环境124.2项目分析及市场情况144.3项目租售情况预测155项目财务效益评估165.1房地产项目总投资预测165.2项目资金来源情况175.3项目损益预测175.4项目有关财务效益指标186信托方案与风险防范措施196.1交易结构安排及信托计划摘要19
3、6.2风险防范措施217意见及建议228项目资料229附表：楼盘预订名单231 项目背景与交易结构概述1.1 项目背景2009年11月27日，乌海广昊房地产开发有限责任公司（以下简称“乌海广昊”）通过协议转让方式获得万龙房地产开发（集团）有限责任公司名下位于内蒙古自治区乌海市海勃湾区地号为【02-02-51-0138】地块（总面积为77210 m2）的国有土地使用权。截止到2010年9月20日，乌海广昊办理其中46786.89 m2土地的使用权证，编号为【乌国用09第516号】；剩余30423.11 m2土地因拆迁工作尚未完成，目前还未取得国有土地使用权证。广昊房地产开发有限责任公司准备于上述
4、地块上开发锦绣中华商住小区项目，希望由金谷信托就该房产项目的开发建设提供融资服务。1.2 交易结构概述1.2.1 信托结构简述融资方式：权益投资融资总成本：15%融资人要求信托资金到位时间：2010年10月信托期限：18个月，12个月可提前结束公司收入：其中信托报酬方式收取【4-5】% 保管人保管费：0.1%-0.2%受益人的预期收益：优先级预期收益 A类100-299万元，9%/年；B类300-999万元，10%/年；C类1000万元以上（含1000万元），11%/年项目发行计划（适用于集合类项目）： 我公司自主发行的额度：【15000】万元1.2.2 项目现状项目公司-乌海市广昊房地产开发
5、有限责任公司，于2007 年8 月成立。包头市万龙房地产开发（集团）有限公司在2007年11月20日于乌海市国土资源局以摘牌方式获得本项目用地，土地出让金为45479809元。广昊房地产开发有限责任公司成立后，此土地转让到广昊房地产开发有限责任公司名下。除土地出让金外，乌海广昊房地产公司已缴纳该地块（77210平方米）契税1364394元，已缴纳国土局服务费（77210平方米）584798元。至此，该地块土地费用已全部交清。另该公司已向乌海市海勃湾区拆迁办支付拆迁补偿资金3684万元，并出资1300万元建设紧邻此项目的乌珠穆主题公园。至此该公司已投入资金超过9700余万元，折合楼面价约450元
6、/m2。目前该公司已取得本项目的国有土地使用证、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，施工许可证。1.2.3 项目总投资及资金来源项目总投资共【45276.7】万元。序号项目金额（万元）比例1自筹资金【11531】【25.46】%2信托计划投资额【15000】【33.12】%2银行贷款【】【】%3部分销售收入【18745.7】【41.40】%4总投资【45276.7】【100】%2 融资人资信情况2.1 融资公司基本情况2.1.1 融资公司情况融资公司乌海市广昊房地产开发有限责任公司住所内蒙古自治区乌海市海勃湾区大庆北路（老干局院内6号）法定代表人马慧平企业类型有限责任公司（
7、自然人投资或控股）注册资本贰仟万元整实收资本贰仟万元整经营范围房地产开发、建筑材料、房屋租赁、基建设备租赁、二手房交易。经营期限2007年08月14日至2027年08月13日房地产开发资质肆级（内建房资证字【2010】C 00093）2.1.2 项目公司实际控制人情况简介广昊房地产开发有限责任公司注册资本2000万元，其中史久晗出资1200万元，占比60%；马慧平出资388万元，占比19.4%；刘维杰出资376万元，占比18.8%；王雪鹏出资36万元，占比1.8%。法人代表马慧平先生，男，现年43岁，高中学历。1987年9月至1998年4月，于包头市食品总公司，先后担任销售员、销售科长职务；1
8、998年5月至2006年10月，任包头豪德贸易有限公司董事长；2007年11月至今，任乌海广昊房地产公司法人代表。2.1.3 融资公司管理层情况董事长史久晗先生，现年38岁，澳大利亚UTS大学工商管理硕士。1996年5月至1999年11月，任黑龙江斯坦福房地产公司副总经理；2002年10月至2005年7月，任黑龙江宏志房地产开发公司总经理；2003年至今，任Australia Remarkable Investment Holding Co.执行董事；2008年2月至今，任乌海广昊房地产公司执行董事（董事长）。总经理吴晓东先生，现年42岁，本科学历。1991年9月至1995年5月，任内蒙建筑机
9、械厂工程师；1995年6月至2003年5月，任深圳南晟德顾问有限公司咨询师；2003年6月至2007年10月，任包头锦绣房地产有限公司总经理，负责包头锦绣花园、宁鹿水岸房地产项目开发；2007年11月至今，任乌海广昊房地产公司总经理，负责乌海锦绣中华项目开发工作。总工程师李小厚先生，现年42岁，清华大学土木工程系工学学士。1992年9月至1994年11月，任中建二局深圳公司工程师；1994年12月至1997年10月，任越南中华太平洋建设公司总工程师，负责越南胡志明市富美兴开发区基本设施建设；1997年11月至2003年10月，任深圳国都房地产有限公司总工程师，负责深圳高尔夫花园建设；2003年
10、11月至2005年7月，任北京温碧源住宅有限公司工程总监，负责北京水印长滩项目建设；2005年8月至2006年9月，任中建总公司卡塔尔项目部总工程师，负责多哈办公楼项目建设；2006年10月至2010年4月，任中建总公司越南公司总工程师，负责胡志明市河道治理工程；2010年4月至今，任乌海广昊房地产公司总工程师，负责乌海锦绣中华项目建设。工程部经理翟燕南先生，现年42岁，本科学历。1991年9月至1995年11月，任河南新乡建筑公司工程师；1996年1月至2001年7月，任河南省建筑第二工程公司工程部经理；2001年8月至2004年12月，任成都龙湖锦华置业有限公司工程部副经理；2005年2月
11、至2010年4月，任包头锦绣房地产公司工程部经理，负责宁鹿小区、现代城等项目开发工作；2010年5月至今，任乌海广昊房地产公司工程部经理。销售部经理李薇女士，现年33岁，大专学历。1996年至2002年，任包头市人寿保险公司业务员；2003年至2009年，任包头市锦绣房地产开发公司销售部经理，负责锦绣花园、宁鹿水岸、现代城等项目销售工作；2010年至今，任乌海市广昊房地产开发公司销售部经理。2.1.4 融资公司税收政策税 种税 率税 种税 率营业税5%土地使用税（二类）0.4-8元/平方米土地增值税（预缴）1.5%房产税1.2%土地增值税（清算）1.5%城市建设税/费7%企业所得税（预缴）25
12、%教育和卫生附加费1%企业所得税（清算）25%地方教育费附加3%施工合同印花税0.03%购房合同印花税0.03%2.2 融资人财务状况资 产 负 债 表 编制单位：乌海市华锐会计师事务所有限责任公司资 产2008年12月31日2009年12月31日2010年6月30日流动资产： 货币资金 5,909,584.14 11,073,132.84 16,688,994.33 应收账款 31,500,000.00 36,840,000.00 待摊费用 141,223.50 317,674.80 565,573.81 流动资产合计 6,050,807.64 42,890,807.64 54,094,56
13、8.14 固定资产： 在建工程 58,479,809.00 58,479,809.00 59,276,048.00 固定资产合计 58,479,809.00 58,479,809.00 59,276,048.00 递延税项 递延税款借項 1,949,192.36 1,949,192.36 1,949,192.36 资 产 总 计 66,479,809.00 103,319,809.00 115,319,809.00 负债及所有者权益2008年12月31日2009年12月31日2010年6月30日流动负债： 其他应付款 58,479,809.00 95,319,809.00 95,319,809.00 流动负债合计 58,479,809.00 95,319,809.00 95,319,809.00 长期负债：- - -
