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1、公共设施设备管理、维修、保养一、目的保证设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务的需 要。二、验收管理1、组织工程维修部技术人员和操作人员参与验收，做好接管工 作。2、验收的主要内容（1）建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料；设备的随机技 术资料和安装施工中形成的资料；（2）设施设备及场所的质量检查，设备空载运转试验、负荷实 验。3、验收合格后，资料全部归档，交付使用管理部门。三、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因 素对其实行分类管理，分A、B、C三类：A类：监视系统设备，配 电房各屏柜，生活、消防水泵，消防报警系统，电梯。B类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵。C
2、类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排 水设施、室内空调架、道路。四、设备的运行管理1、对A类设备，配备专职运行操作员，根据业主委员会要求， 专人定岗值班或巡回方式对设备进行管理。2、设备运行操作人员经过培训，熟悉所管理的性能、特点和操 作规程，考核合格后上岗操作。3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程，对设备进行 操作和检查，作好运行记录和值班记录，认真做好交接班。4、各设备主观人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备 运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行 安全性、合理性、经济性，检查运行就、维护保养记录、交接班记录, 检查后在有关记录上签字，
3、发现问题及时纠正，对发现的设备问题应 详细填表报告，工程维修部主管监督整改情况。五、设备设施的维修保养1、工程维修部负责所管辖设备设施的维修保养，各班长负责组 织本班维修保养工作。2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保 养3个层次。（1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维 护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护 保养主要是对设备进行全面的调整。（2）日常维护保养通常由设备运行操作，值班人员负责，定期 维护保养由维修人员负责操作，值班人员进行配合，有些设备外聘专 业公司进行。（3）维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根 据规程并
4、结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经部 门主管领导批准后实施。（4）设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束 后以书面形式报告部门主管。六、设备设施维修1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类（1）计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和 缺陷部件进行预先维护和修理；（2）故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件 进行针对性维修。2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式（1）委托维修主要用语故障维修。管理处设总中央值班调度室, 实行24小时值班，配置专线电话，随时接受住户、巡视员、操作员 的维修申报和故障报告，接报后，迅速同志有关维修人员在规
5、定时间 内修复。（2）派工维修主要用语计划维修、零星及小型的设备新装、改 装专案处理。工程、维修部部长根据设备定期保养计划，当前对设备 定期保养计划，当前设备运行状况的分析调查结果，以及住户的要求 填写派工单，派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委 托维修规定进行。七、设备故障及事故1、凡因为归规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫 停止运转。达到一定时间或造成损失的，称为设备事故。2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。3、无论发生何种设备故障和事故，设备主管班必须立即组织力 量迅速处理。较重大时间，必须及时报告部门主管甚至管理处主任协 调处理。4、无论发生何种设
6、备故障和事故，设备主管班、运行值班人员、 维修人员必须详细记录，不得疏漏和隐瞒。八、设备的大修、更新1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造，使 之更加安全、有效、经济、可行。2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，从维修 资金中支出。每年度的费用预算，经业主委员会审核，业主大会批准, 其后决算还须维修资金管理中心审计。3、大修改造的项目由各设备主管工程师会同各班长提出申请， 经管理处讨论形成年度维修计划申请报告，报经业主委员会批准 后方可实施，项目实施按照：谁主管，谁负责“的原则，在工程主管 指导下进行。九、设备的报废1、设备有下列情况下考虑报废：（1）已经超过使用年限
7、，主要结构及部件磨损破坏，设备效能 达不到要求且不能修复。（2）设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上 分析结论更新胜于大修。（3）因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑 物改建不能拆装的。（4）严重影响安全，继续使用将会引起危险事故的。（5）设备耗能大、污染环境严重，国家管理部门规定应予淘汰 的产品O2、设备报废由设备使用管理部门提出申请，并填写设备报废 申请单，综合事务部组织有关人员进行鉴定后报管理处主任和物业 公司经理批准，其中产权属于业主的设备报废还须报请业主委员会批 准。3、设备报废后，由设备四用部门进行利用和处理，残值回收凭 据报财务部注销设备资产，同时注销
8、台账和卡片。十、房屋外观和围墙护栏1、空调统一安装在预留位置上，空调架每年油漆一次，费用由 受益业主承当或从维修资金中支出。2、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。3、严格装修单请审核和装修期间的巡视检查工作，加强口查个 管理，治安巡逻人员每天将房屋外墙和围栏列入检查项目。4、对住户擅自作主进行的任何为归安装，管理处派人及时进行 劝阻；对已经造成的事实，管理处派人上门与住户协商，劝其整改， 住户整改有困难的，管理处免费提供整改服务。H一、记录1、工程验收记录；2、设备台账；3、设备标识卡；4、运行记录；5、设备日常巡视保养项目及记录；6、设备定期维护保养项目及记录；7、事故故障报告单;8、设备
9、报废申请表；9、设备大修改造出报表；10、设备大修汇总表。十二、公共设备设施维修、保养程序：（1）管理处维修工程组每天安排人员对区域内的设备设施进行 巡查，不论设备设施运行状况如何都要作出详细的记录；（2）如果在检查中发现有故障或损坏的，应向工程组提出修理 申请，填写维修申请表；（3）经管理处领导认定后，将工作交给工程维修组，让其完成 人员的安排和修复工作；（4）工程组人员按照工种，指定专人到现场进行维修；（5）如果这种损坏我们管理处的人员根本无法进行维修的，根 据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用，报管理处领导审核 安排；（6）等全部维修工作结束后，进行试运行合格后，作好维修记录并存档。十三、公共设施保养计划表单位：检查日期:序 号保养项目保养口期保养费用前次保养口期保养标准保养责任人
