《商品房销售合同条款培训.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商品房销售合同条款培训.docx（39页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 商品房销售合同条款培训 商品房销售的主要法律问题解析 目 录 第一讲 一些重要的合同概念及应留意的法律问题 一、合同成立与合同生效 二、合同效力待定 三、无效合同与无效合同条款 四、格式条款的法律问题 五、定金与订金的问题 其次讲 商品房销售时常常用到的概念 一、房屋的面积 二、税费概念 三、商品房销售常用名词解释 四、商品住宅的价格构成 第三讲 商品房销售广告与宣传资料的法律风险问题 一、当前商品房销售广告与宣传存在违法行为的主要类型 二、商品房广告的法律性质定位 第四讲 商品房预售的法律规定 一、商品房预售合同的法律定义 二、商品房预售合同成立有效条件 第五讲 商品房买卖合同的主要条款法
2、律分析 一、商品房买卖合同文本 二、套内建筑面积与分摊的共有面积处理 三、如何确认所交付的商品房面积 四、规划、设计变更的处理 第六讲 商品房买卖的贷款法律分析 一、住房公积金贷款条件 二、住房公积金贷款金额和期限 三、商品房住房贷款额和期限 四、非居住房屋贷款 第七讲 商品房的交付使用及其质量保证 一、商品房的交付要求 二、交付时应供应的文件 3、 商品房的保修责任与保修期限 4、 商品房质量与合同解除 第八讲 商品房的修理基金 1、 首期修理基金的交纳 2、 修理基金专户的开立 3、 修理基金的使用 第九讲 商品房买卖转移登记和权证办理 一、商品房买卖转移登记需要提交资料 二、预购商品房的
3、预报登记、单方预报登记 三、房地产权证（小产证）的办理时限 第一讲 一些重要的合同概念及应留意的法律问题 一、合同成立与合同生效 合同的成立，是指订约当事人就合同的主要条款达成合意，即双方当事人意思全都；而所谓合同生效，是指已成立的合同在当事人之间产生了肯定的法律拘束力或称法律效力。在合同关系的实践中，合同成立是合同生效的前提，就多数状况来说，合同成立与合同生效是全都的，但合同成立绝不等于合同生效，而合同生效肯定有合同成立的前提，也就是说，无合同成立，根本就不存在合同生效、无效的问题。 二、合同效力待定 1.概念 合同效力待定，是指合同成立以后，因存在缺乏以认定合同无效的瑕疵，致使合同不能产生
4、法律效力，在一段合理的时间内合同效力暂不确定，由有追认权的当事人进展补正或有撤销权的当事人进展撤销，再视详细状况确定合同是否有效。处于此阶段中的合同，为效力待定的合同。 2. 类型 （1）、无行为力量人所订立之合同。 （2）、限制行为力量人缔结的合同。 （3）、无代理权人以被代理人名义缔结的合同。 （4）、无处分权人处分他人财产订立的合同。 三、无效合同与无效合同条款 无效合同是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益而无效。可见，无效合同是已经成立的合同，是欠缺生效要件的合同是不具有法律约束力的合同不受国家法律爱护。无效合同自始无效，但局部条款无效，不影响其余局部的效力。 四、
5、格式条款的法律问题 合同法司法解释二有三处条文涉及：第六条，关于格式条款供应者的提示和说明义务的细化；第九条，格式条款的可撤销性；第十条，格式条款的无效认定。这三个条文所依附的，主要是合同法第三十九条、第四十条、第五十四条等。以上所述条文，构成了格式条款的标准体系，尤其是司法解释二第六条。第一款：“供应格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采纳足以引起对方留意的文字、符号、字体等特殊标识，并根据对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“实行合理的方式”。”其次款：“供应格式条款一方对已尽合理提示及说明义务担当举证责任。”这一条司法解释
6、，对于房地产交易而言也很有针对性。细心的人或许发觉，许多美奂美伦的销售手册，往往会在某个角落里用肉眼难以识别的方式加上一句诸如此类的免责声明：图文均为宣传需要，详细以实物为准，解释权归开发商云云。在几乎全部的认购书中往往夹杂一句：认购人已查看、理解并承受商品房买卖合同及其附件，不得以合同内容未经协商为由拒绝签署。在商品房买卖合同附件中，各种免责、限责条款更是五花八门、不一而足。尽管商品房买卖合同等资料是否属于格式合同在实践上尚有争议，但是进展必要的、合理的提示和说明，对于开发商降低合同风险而言不无必要。特殊是依据司法解释二第六条其次款，说明义务的举证责任被安排给格式条款供应者，对于开发商而言，
7、要求购房人在合同之外签署一份无疑义声明，也不失为一种有效的风险防控手段。 5、 定金与订金的问题 在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区分的。定金是一个标准的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿商定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，进展商不履行合同的，应双倍返还定金。若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。 订金并非一个标准的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。 值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不
8、是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，进展商有权没收购房者的定金；若进展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求进展商双倍返还定金。假如认购书中商定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。 由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并依据自己的实际状况慎重行事。 其次讲 商品房销售时常常用到的概念 一、房屋的面积 1、(住宅)房屋使用面积 是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧房、起居
9、室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。 2、(住宅)房屋建筑面积 房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，构造坚固，层高220M以上（含220M）的永久性建筑。 3、成套住宅建筑面积 是指成套住宅的建筑面积总和。 4、危急房屋建筑面积 是指构造已严峻损坏或承重构件已属危急构件，随时有可能丢失构造稳定和承载力量，不能保证居住和使用安全的房屋建筑面积。 5、房屋削减建筑面积 指报告期由于撤除、倒塌和因各种
10、灾难等缘由实际削减的房屋建筑面积(包括私有房屋)。 6、房屋的产权面积 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋全部权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 7、房屋猜测面积 猜测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售工程）销售中，依据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量标准对尚未施工的房屋面积进展一个预先测量计算的行为，它是开发商进展合法销售的面积依据。 8、房屋实测面积 实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定托付具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、猜
11、测数据及国家测绘标准之规定对楼宇进展的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。 9、房屋的共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 10、成套房屋的套内建筑面积 由套内房屋的使用面积，套内墙风光积，套内阳台建筑面积三局部组成。 11、套内房屋使用面积 为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1）套内卧房、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不包括在构造面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面
12、积；4）内墙面装饰厚度计入使用面积。 12、套内墙风光积 套内墙风光积是套内使用空间四周的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙风光积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙风光积。 13、套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 14、商品房的销售面积 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购置的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积
13、）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。 15、共有建筑面积 (公有建筑面积) 共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢效劳的公共用房和治理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢效劳的警卫室，治理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 16、共有建筑面积的计算方法 整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、
14、车棚、车库、为多幢效劳的警卫室、治理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。 二、税费概念 公共修理基金：依据北京市建立委员会北京市住宅专项修理资金治理方法第七条规定商品住宅的业主、非住宅的业主根据所拥有物业的建筑面积交存住宅专项修理资金，首期住宅专项修理资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。 在办产权过程中包括：登记费：每建筑平方米0.3元；房屋全部权证工本费：每证收费4元；房屋全部权证印花贴税：每件5元。 三、商品房销售常用名词解释 楼花：一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼
