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1、流程汇编实例第一部分 市场开发、运营类流程一、项目拓展及论证管理流程 （参考样例）二、项目可行性研究报告审核流程三、土地出让竞标管理流程四、土地拍卖出让流程五、土地挂牌让流程六、土地合同评审及付款管理流程七、新项目公司组建流程第二部分 成本管理类工作流程一、成本控制管理流程二、工程款申请及支付流程三、竣工结算流程四、成本信息库建立流程第一部分 市场开发、运营类流程一、 项目拓展及论证管理流程（参考样例，流程图需要用visio软件制作）1、流程图2、流程节点说明（参考样例）步骤流程节点工作内容的简要叙述1收集目标区域、目标城市建议责任部门：市场开发中心；收集信息：控股集团战略规划中对项目发展区域
2、的要求。2基础信息收集、市场研究：责任部门：市场开发中心、区域公司市场部、城市公司前期部研究方法：详见城市价值评估指引、市场研究工作指引、信息筛选工作指引。3目标区域研究：责任部门：营销管理中心；研究内容：从营销的角度了解目标区域（城市）的客户特点、产品特点，分析本公司产品的适用性。4目标区域研究：责任部门：设计管理中心；研究内容：研究目标区域（城市）的产品特点，分析本公司以往产品的适用性。5目标区域成本调研：责任部门：成本管理部；研究内容：收集当项目成本数据，建立成本信息库6土地信息收集：1、责任部门：市场开发中心、区域公司市场部、城市及独立项目公司前期部2、收集渠道： （1）政府公告收集类
3、：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。规划局、计委、建委、房产局等作为房地产开发的管理部门，全面掌握着全市各地块、各项目的用地性质、开发规模、地价水平、操作进度、转让意向等全方位的信息，这是寻找项目的最佳途径。（2）国有大型房地产开发公司：国有房总公司有大量的土地储备，但由于资金压力或利益趋使等原因，其一般将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让。房地产中介机构：随着房地产二级市场的不断健全，投资顾问等专业中介队伍逐渐成熟、壮大，其凭借各自的资源掌握着
4、大量项目投资的信息。（3）其它主动收集信息类：主动了解目标城市或区域的土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息、各类招商会与项目推介会等。3、记录要求：信息收集人员将采集的信息记录在土地信息采集表上。7是否有价值：市场开发中心总监判断项目的价值，确定是否开展项目初步可研。8项目初步可研：责任部门：市场开发中心、区域公司市场部、城市或独立项目公司前期部初步信息收集后，针对有价值的项目，市场开发中心、区域、城市或独立项目公司展开项目初步可研工作，收集区域位置、四指范围、占地面积、建筑面积、容积率、土地现状、周边环境等信息，相关的信息记录在土地信息采集表内并编制可研报告。9编制项目建议书，召开立项
5、会议：责任部门：市场开发中心具体要求：详见项目建议书编制指引。项目建议书编制完毕，市场开发中心提请召开项目立项会议，总公司总经理等参与。10审核、审批：审核：市场副总；审批：总公司总经理。评审重点，项目地块与公司发展战略的匹配性、投资回报率、资金的支持性等。11组织成立可行性研究小组：经立项会议审批通过后，市场开发中心组织成立项目可行性研究小组，成员包括设计、营销、成本、财务、法务专业人员。12项目背景调查：1、对于招拍挂项目，应收集齐全政府的相关要求。2、对于合作开发项目，应要求对方提供政府对项目的各种批复文件及相关法律文件，具体包括（下述政府的批复及法律文件并不是每个项目都要求对方提供，应
6、根据项目的进展情况，要求对方提供相应文件）：（1）项目可行性研究报告及立项批复。（2）项目规划要点、规划意见书。（3）建筑项目告知单。（4）项目建设用地规划许可证。（5）项目建设工程规划许可证。（6）项目地块的土地转让合同、土地证及地块现状图等，以明确合作项目土地的权属问题。如没有，应去规划部门、国土局查询或去测绘部门购买等。（7）项目建设工程施工许可证。（8）项目市政四源协议（自来水、煤气、热力、市政工程等基础设施配套）。（9）项目规划方案及设计方案。（10）合作方的公司营业执照、企业法定代表人证明和企业机构代码证。合作方如为合资企业，应要求其提供合资协议书及公司章程。除明确合作伙伴的法律地
7、位外，要与其上级主管部门接洽，了解合作方开发设想，其开发设想是否得到其主管部门的认可等情况。3、拿到规划部门相关指标后，设计部门需要进行评审，对指标合理性提出意见。13法律风险分析：1、责任部门：市场开发中心与法务中心人员2、文件审查时的注意事项：文件必须是政府有关部门的批复文件而不是上报件。对于未能提供的文件（无论对方称是否已上报），都应设法落实该方面是否存在麻烦，以避免投资后出现问题，造成经济损失。应严格审查对方提供文件的可靠性及有效性，例如是否已过期？或是否同政府的新政策有冲突等。14市场调研，提出初步定位建议、分期销售计划：责任部门：营销管理中心。主要任务：编制产品新项目初步市场定位建
8、议设计草案任务书初步定位建议、分期销售计划。3、其他事项：若属于项目公司所在地及周边项目，则项目公司营销部配合以上工作。15拟定规划设计草案：1、责任部门：规划设计部。2、主要责任：到现场踏勘地块的地形、地貌及周边环境，进行项目规划的分析，并根据新项目初步市场定位建议设计草案任务书，完成规划草案，明确用地平衡、用地构成、基本指标等信息，形成新项目可行性论证规划草案指标说明。3、其他事项：若属于项目公司所在地及周边项目，则项目公司设计部配合以上工作。16地质初步勘察，拟定初步工期计划：1、负责部门：工程管理部2、总公司工程管理中心组织专业工程师依据现场踏勘的地块的地形、地貌，进行工程分析，并拟定
9、初步工期计划。3、其他事项：若属于项目公司所在地及周边项目，则项目公司工程管理部配合以上工作。17测算项目建安成本：1、负责部门：成本管理部2、总公司成本管理部组织专业造价师根据项目拓展部提供的规划草案、新项目可行性论证规划草案指标说明和工程建造分析，进行项目建安成本测算。3、其他事项：若属于城市公司及独立项目公司所在地及周边项目，则项目公司成本部配合以上工作。18进行项目经济效益测算：财务管理部根据各专业部门提供的定位、规划、成本、营销计划和费用估算等资料，完成投资估算与分析。具体要求，详见项目财务分析和经济效益测算工作指引。19拟定可行性研究报告：1、组织部门：市场开发中心；2、参与部门：
10、可研小组成员（营销、成本、工程、财务、设计）3、包含的内容：1）项目决策背景及摘要；2）项目概况；3）法律及政策性风险分析；4）市场分析；5）规划设计和产品设计分析；6）项目开发；7）财务分析；8）管理资源配置；9）综合分析与建议。具体要求详见项目可行性研究报告编制指引。20组织项目可行性研究报告评审：1、组织部门：市场开发中心。2、具体要求：详见项目可行性研究报告评审流程。3、可研评审通过后，经控股集团董事长授权成立土地获取小组（成员可为原可研小组成员，具体人员由董事长选定）。21协议转让：1、责任人员：土地获取小组组长制定人员。2、主要责任：拟定项目转让协议。3、项目转让合同（或项目合作合同）的主要内容如下：（1）项目概况。（2）合作条件：股权比例、利润分配方式或地价、付款方式。（3）项目开发进度。（4）项目管理方式。（5）合作双方的权利和义务。（6）违约责任和其它相关事宜等。22招、拍、挂获取土地：详见土地出让竞标流程、土地拍卖出让流程、土地挂牌出让流程。23土地合同签署、付款：详见土地合同评审及付款流程。
