控制性详细规划文本

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1、城市设计引导1. 城市设计系统控制通过对规划地块的点、线、面的组合和城市建筑物的形式、风格、色彩、 尺度、空间组织协调，形成城市功能规划结构、整体的历史文脉等的关系，体 现出西宁市特有的城市面貌。对于其重要空间节点的统一规划设计，特别是将 那些位于重要道路景观上以及公共绿地、商业广场、标志性建筑物所形成的城 市节点作为重点。各个重点地段、重点地块内的建设要求相互协调，共同营造 优美的城市景观特点。规划片区的开发建设活动均应有利于强化城市公共空间的系统性和形态特 色和形成和谐舒适的生活环境。对于地块内标志性建筑物造型应美观大方，突 出城市特色，在王府井百货大楼前的商业广场，其建筑物、绿化及广场的

2、布置 要与自然和人文环境的特色协调，融为一体，展现出规划片区功能、技术、和 艺术的三位一体的完美效果，以满足居民的精神生活与物质生活的需要2. 引导控制A:住宅设计住宅的组合方式要统一，住宅设计要适应不同使用者的要求，并配备相应 的配套设施。B:建筑设计分别从建筑物出入口、建筑物的高度、建筑物的造型、建筑物的风格、地 方特色等几方面来统一规范管理。建筑设计应着重体现兴宁市本土文化与现代 完美合，作为中心地块的标志性商业建筑，宜选用塔式高层，以避免过多的视 线遮挡从而给人一种闭塞的感觉。建筑的造型设计应符合城市设计中所引导的 造型倾向与周围环境相融合，最终达到造型的和谐，完整和统一。公建则尽量

3、采浅色、冷色色系，与传统风貌相呼应。C：街道设计街道应特别注重街道景观的设计，注意草坪、花坛、树种配置等。并配备 完善的 街道环境小品设施（如座椅，雕塑、路标等）；小区道路绿化应结合地 形处理，建筑的形体设计与色彩应考虑与周围环境的协调，形成整齐有序富有 韵律的居住区空间环境。街道照明应选用具有自然色彩的光源，人行道和公共 绿地的照明宜选用色彩相对柔和的光源；不同场所的灯管高度应有相应的规定。 结合大树、绿地在巷弄一侧或交叉口形成小广场。巷道两侧的建筑高度应与道 路红线的比例尺度相协调。注重巷道路面铺装，巷道路面铺装应延伸到建筑院 墙线3. 具体控制宏观层面城市设计强调整体结构的“控制”如景观

4、环境规划、建筑高度分区控 制、建筑物的保护更新方式、构建适宜的布局结构等，控制性主要涉及城市历 史环境的研究、自然环境的保护与利用、结构骨架构思、绿化及步行系统设计、 景观视廊组织，街道空间的连续性、城市节点系统构思等；微观层面城市设计 主要涉及到空间组织、景观组织，建筑群体形态、环境设计、轮廓线组织、重 要节点等。二规划调整的相关规定1. 规划调整范围西依长江路，东靠教场街，北至解放路，南至西大街。基地面积约10公顷。2. 规划调整程序根据新出台的城乡规划法：“修改控制性详细规划的，组织编制机关应对修 改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提 出专题报告，经原审批

5、机关同意后，方可编制修改方案”修改后的控规按原审 批程序报批。控规调整方案成果一般包括：控规调整说明书、控规调整规划图 纸、控规调整方案电子文档。所有图文成果和电子文档均应符合西宁市控制 性详细规划编制技术规定的要求。控规调整只涉及完整地块的指标数值变化 而未改动其他原有图文成果的，其调整成果只包含调整说明书。3. 规划调整的的技术规范1）非居住用地调整为居住用地，或提高居住用地容积率50%以上的，须进行 城市配套设施承载能力论证，满足配套要求。调整方案应根据调整以后的居住 人口规模，完善配套设施，配置足够的中小学、托幼、公共绿地和社区服务设 施，设施配置水平应满足居住区设计规范要求。2）住宅

6、建筑与其遮挡建筑的正面间距在本次规划范围内不得小于遮挡建筑高度的1.5倍，且不小于8米（历史街区按保护要求进行），其他性质建筑 的间距均应符合相关的消防、卫生和管线埋设等要求。3）托儿所和幼儿园的主要房间、中小学的教室与其遮挡建筑的距离必须达 到冬至日满窗日照不少于3小时的日照标准。托儿所的活动场地必须满足有三 分之一的活动面积在标准的建筑日照阴影线以外的要求。4）沿城市道路两侧新建、改建无特殊交通要求的建筑，后退道路规划红线 的距离，按下表控制。5）对于调整后增加的人口未达到应配中小学人口规模60%的，应在其周边不 超过规定服务半径范围内选定中小学，扩大中小学用地，或在其自身用地范围 内留出

7、与新增人口相对应的中小学教学用地（与选定中小学联建学校），满足教 学规模要求。增加人口达到应配中小学人口规模60%以上的，或调整后其用地范 围内总人口规模达到应配中小学的人口规模的，应在其自身用地范围内按规范 配置中小学。因调整而增加居住建筑面积或居住人口的，应在其自身用 地范围 内根据增加的居住人口数增配集中公共绿地，并与建设项目同时实施。增配集 中公共绿地配置标准应不低于1平方米/人，位置应紧临城市道路，长度或宽度 的最小尺寸不小于8米。增配集中公共绿地面积不能计入调整地块的绿地率指 标，可计入容积率指标，其地下空间可以利用。其他性质的建设用地调整为3 公顷以上公建用地或6公顷以上居住用地

8、，以及3公顷以上公建用地或6公顷 以上居住用地的容积率提升幅度在50%以上的，应进行交通影响评价，满足周边 地区的交通要求。4. 规划奖励与补偿的相关规定在控规调整中，应有两种利益补偿方式，一种是政府对土地业主的奖励， 另一种是土地业主对市民的补偿。如果土地业主申请的控规调整对市民造成了 干扰，应提供公共利益进行补偿；反之土地业主为市民的公共利益做出贡献， 则可以获得容积率或建筑密度等的奖励。4.1开发建设者违反规定的由城市规划管理部门按（城市规划法）第五章的条 款规定进行处理。4.2受委托的设计单位违反规定的，可予以罚款或降低其设计资格，情节严重 的可吊销其设计资格。4.3城市管理部门违反规

9、定且造成后果者，根据城市规划法第四十三条或 行政诉讼法的有关条款给予处理。5. 附则本规划文本与图则具有同等法律效力应同时使用。本规划区内的一切建设活 动必须执行本规划图则和文本的规定。本规划文件未包括的内容应以国家现行有关规范和标准及湖南省和市有关 政策、法律、规范相关规定为准。凡需变更用地性质、用地范围，符合文本规定的变更，必须先提出调整规划， 并重新核准配套设施规模，报城市规划行政主管部门批准后方可执行；不符合 文本规定的变更须报审批机关审批。凡与规划文本和图则的规定性要求相矛盾的现行规划设计和建设规定应以 本规划为准。本文本与图则经西宁市人民政府批准后，自西宁市人民政府批准之日起生效。

10、 本图则由市规划建设局负责解释。三、名词解释1. 建筑高度：指建筑物室外入口地坪标高到女儿墙顶部或檐口的高度。屋顶上 局部设备用房可不计入建筑高度，如有半地下层，增加高度不大于1.5米。2. 建筑限高：指对建筑高度的控制。3. 建筑间距：指规划用地中相邻两建筑物相对部分外墙面之间的最小垂直距 离。4. 建筑后退红线距离指建筑物后退道路红线、用地边界的距离。5. 容积率：指街坊地块内建筑物建筑面积总和与街坊地块总面积之比。6. 建筑密度：指街坊地块内建筑基底面积与街坊地块总面积之比值。7. 用地性质：指地块的使用功能。8. 绿地率：地块内各类绿地的总和占地块面积的比率。9. 建筑红线：一般称建筑

11、控制线，是建筑物基底位置的控制线。10. 配建停车面积：按国家有关规定必须设置的机动车和非机动车的停放面积。表1 :现状与规划用地平衡表项目用地面积 （现状）占总用地 比例（现状）用地面积 （规划）占总用地 比例（规划）（m2）（%）（m2）（%）二类居住用地（R11）52005.23200032三类居住用地（R11）3010030.100中学/小学/幼托用地（R22）6000660006行政办公用地（ci）5000.56000.6商业商务用地（C2）2980029.83100031娱乐康体用地（C3）3000332003.2医疗卫生用地（C5）1690016.91670016.7公共绿地（G

12、11）18001.832003.2道路用地（S1）47004.750005广场用地（S2）2000222002.2规划用地100000100100000100表2：用地与设施规划建筑面积表类别名称类别代码建筑面积（平方 米）二类居住用地R2100000商业金融业用地C231000医疗卫生用地C516700教育科研设计用地C66000文物古迹用地C711000城市道路广场用地S17200绿地G113200表3： 土地使用兼容表用地类 别序 号规划土地使 用类别居住用地公共设施用地道路工程用 地市政 公用 用地绿地商 业 金 融文 化 娱 乐医疗卫生教育科研道路用地广场用地停车场供应 邮电 环卫

13、消防 设施公共 绿地 指标居住用 地1二类居住用 地0000VXVXX用地类 别序 号规划土地使 用类别居住用地公共设施用地道路工程用 地市政 公用 用地绿地商 业 金 融文 化 娱 乐医疗卫生教育科研道路用地广场用地停车场供应 邮电 环卫 消防 设施公共 绿地 指标居住用 地1二类居住用 地0000XXXXX商业金 融业用 地2综合商业服 务设施0000XXXX03金融保险00XXXXXXX4集贸市场用 地XXXXXXXXX医疗卫 生用地5医院用地XXX0XXXXX教育科 研用地6教育用地V0X0XXXX0市政公 用设施7社会停车场X00VXXXXX8交通设施XXXXV0其它9游憩设施VVVOXXV0X商业金 融业用 地2综合商业服 务设施0000XXXX03金融保险00XXXXXXX4集贸市场用 地XXXXXXXXX医疗卫5医院用地XXX0XXXXX生用地教育科 研用地6教育用地V0X0XXXX0市政公 用设施7社会停车场X00VXXXXX8交通设施XXXXV0其它9游憩设施VVVOXXV0X表4：地块规划控制指标一览表基础指标规定性指标控制指导性 指标控 制地块编号用 地 面 积3)用地 代号用地性质净 容 积 率