锦联年度计划定

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1、锦联经典生活2008 年度营销推广执行方案沈阳锦联地产有限公司沈阳精诚置业顾问有限公司2008.1.4、八前言2007 年沈阳市场进入全面发展阶段,国内一线开发公司全面进入沈阳市场,在大型开发企业大体量开发,多 盘连动的影响下,沈阳市场风起云涌;一方面是市场竞争的日益激烈,另一方面是政府政策的不断出台,市场局面 一度扑朔迷离。在纷繁复杂的市场环境下,锦联经典生活项目克服阻力,创造了4.85亿的销售成绩,在此针对项目一年来的工作加以总结,旨在通过此报告的梳理,总结经验,规避市场风险,为 2008 年项目取得进一步成绩奠 定基础。本次报告主要分成二部分,分别是 2007年推售工作总结和 2008年

2、推售工作计划。在 07年推售工作总结中,主要围绕八个方面进行,分别是: 1.2007年销售情况明细 2.2007年销售完成情况与年度计划情况比较 3.2007年各项目销售工作完成情况总结 4.2007年客户管理情况分析总结 5.2007年推广工作总述 6.报纸媒体发布情况总结 7.营销活动情况总结 8.项目各媒体发布情况总结。第二部分 2008 年推售工作计划则主要围绕六个方面进行 , 分别是: 1.销售目标分解2.2008年销售推售策略3.2008年推广策略4营销推广工作执行图5.2008年营销费用预算6媒体策略与重点工作阐述。第一部分2007年度推售工作总结2007年度销售部分1.2007

3、年度销售完成情况总结:截至2007年12月31日项目07年度共计接待到访客户 5629组,共计接听来电客户 6939组,办理客户退房 63组,办理客户更名109组,共签署商 品房买卖合同及意向书 1100组,全年共实现合同备案738组,备案合同金额 3.84亿元。1.1、07年销售情况明细一览表:单位:万元项目总合同额07年成交套 数(套)成交面积(m2)成交合冋金额07年回款额累计合同金额累计回款金额累计合冋额完成比例住宅4479650051549.782619727372400743522489.5%小户型4128024313126.81842123258421232520%商网41978

4、299994.9614316421214316421234.1%车库780合计12883477274671.554893433909628114176149.1%小结:截至2007年12月31日,项目07年共计销售房源772套,成交面积74671.55平方米,成交合同额48934万元,回款金额 33909万元;累计合同金额62811万元,累计回款金额 41761万元,项目整体平均价 5832元/怦(住宅 4739元/ m2; C座6415元/叱商网14323元/怦)。1.2、07年计划及完成情况对比一览表:单位:万元项目1月计划宀 完成2计划月宀 完成3丿计划1宀 完成4,计划月宀 完成5计划

5、月宀 完成6计划月宀 完成7计划月宀 完成8计划月宀 完成9计划月宀 完成10计划月宀 完成11计划月宀 完成12计划月宀 完成计划合计宀 完成完成率合同额4500-7878-1226330002644200010630300039003200147410300412822003657630078783450048934142%回款额1500248-175-1200380956003784250037641800703526003596220014981240032534100363036003117375003390990%其中:住宅1500248-175-12003809560037842

6、500376418005505260029467007005300172025002783240019382610027372114%小户型-2701156803609002325网点-1530-380150068365008531600487120027910800421239%车库-600-小结:(1) 2007年总体计划完成合同额 34500万元,实际完成合同额48934万元,超过年度计划141%,计划回款额37500万元,实际回款额 33909万元,完成年度计划的90%。其中,住宅回款额为 27372万元,已100%完成年度计划,小户型计划回款10800万元,实际完成回款 2325万元

7、,完成年度计划的 21.5%,商铺计划回款10836万元,实际回款 4212万元,完成年度计划的 38.9%。(2)截止2007年底,整体项目合同金额已经过半。2、2007年销售完成情况与年度计划情况比照2.1、原2007年度经营计划情况:手续办理计划:1)、A区预售许可证预计于 2007年4月上旬能够获取。2)、B区预售许可证预计于 2007年6月下旬和7月上旬陆续获得(11#、12#楼除外)。工程进度:(略)2.2、2007年各部分计划上市产品取得销售手续:原07年经营计划销售分解备注项目原可售合同额(万)销售比例销售合同额(万)回款额(万)计划取得销售手续时间实际取得销售手续时间住 宅6

8、#、8#、9#23297-15184143334月4月6日4#、7#6月6月18日1#、 2#、 3#、8月1日商 铺宁山路西段)35116-11796108364月4月6日金沙江街4月4月6日恒山路(部分)6月6月18日小计58413-2698025169-13# (翔云楼还建)1102850%450045006月-10#3,97385%340033826月-长江街1775540%774071736月-14#公寓1252820%250613786月-半地下车库780-6006004月-总计86176-3458531647-2.3、2007年销售完成情况与年度计划情况比照总结:在2007年工作

9、当中,我们因受到手续办理、政策变化等影响,对回款指标的实现造成前所未有的困难,我司本着“不等不靠”的原则,排除诸多不利因素影响,以最大限度实现了回款任务。原实际可售合同额为26980万元,回款额根据计划情况降为25619万元,通过积极的回款措施,完成回款3.39亿,在计划之外共增加回款 8739万元。增加回款措施:2.3.1为加速回款,在10#未开工、未取得销售手续的情况下,按计划仍将10#推售上市,在保证价格稳步提增的前提下,当年实现该楼100%销售,同时考虑到增加回款比例,将原有意向金由10万元提高至15万元,共增加销售回款额1500万元。232鉴于长江街商铺及部分恒山路商铺未取得销售许可

10、的实际情况,我部结合客户积累情况提前进行该部分商铺的认购,并将认购意向金定为100万元,共增加回款1600万元。2.3.3B、C座同样在未取得销售许可证的情况下,提前组织认购,共销售房源243套,共收取意向金 2325万元。保证销售额最大化措施:为保证项目销售额最大化,项目推售深入的同时,产品的销售价格结合市场实际情况逐步提高,充分实现了,截至2007年12月31日,住宅销售均价达到4739元/川,比照年初计划4563元/川,超出单价176元/川,折算合同额907万元;C座销售均价达到6415元/卅,比照年初计划6000元/川,超出单价415元/卅,折算合同额545万元。累计增加销售额1452

11、万元。3、2007各项销售工作完成情况总结:3.1、2007年回款工作总结3.1.1总体回款情况: 截至2007年12月31 日, 07年销售合同额为 48934万元,全年实现回款额 33909万元,累计剩余应收账款 1885万元;全年回款工 作情况见下表:产品类型合同额已回款额应收账款备注1#-9#住宅未签合同5,166,9541,266,3464,360,091未签合同已签合同874,977274,977600,000一次性客户欠款1,397,642457,642940,000未交贷款手续209,334,593196,382,73312,951,860银行审批中商网(已签合同)36,588

12、,35526,118,35510,470,000银行审批中小计:253,362,521224,040,57029,321,951商网(未签合同)106,570,31016,000,00091,570,310未取得销售许可证.C座公寓83,010,19422,550,00060,957,553未取得销售许可证10#住宅44,645,00715,000,00029,645,007未取得销售许可证小计:234,225,51152,550,000182,172,870合计:487,588,032276,590,570210,997,462小结:已取得销售手续的应收账款占整体应收账款的13.9%,未取得销售手续的应收账款占整体应收账款的86.3%。3.1.2. 已回款部分分解:截止2007年12月31日项目07年累计回款3.39亿,其中一次性付款 10687万元;交纳首付款回款14946万元;银行贷款回款8275万元。详见下表:项目首付款回款一次性回款贷款回款总回款金额(万兀)1494610687827533909占总回款比例44.1%31.5%24.4%100%3.1.3.应收账款情况分解详见下表:楼号贷款方式总数(组

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