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1、XXXXX 住宅小区建设项目可行性研究报告项目建设单位： XXXXX编 制 单 位： XXXXX编 制 日 期： 二零壹三年十二月目录第一章 项目概论 41.1 项目概况 41.2 项目申报单位概况 41.3 项目拟建用地情况与相关规划 5第二章 项目背景和建设的必要性 62.1 项目建设背景 62.2 项目建设的必要性 6第三章 建设规模及建设方案 103.1 建设规模 103.2 建筑设计方案 103.6 主要经济技术指标 153.7 结构设计 163.8 电气设计 193.9 给排水设计 223.10 暖通设计 243.11 消防设计 25第四章 发展规划、产业政策和行业准入分析 274
2、.1 发展规划分析 274.2 产业政策及行业准入分析 294.3 市场前景分析 30第五章 节能方案分析 335.1 节能标准和节能规范 335.2 节能措施 33第六章 项目选址及用地方案 386.1 项目选址 386.2 用地现状分析 38第七章 环境影响分析 407.1 环境和生态现状 407.3 生态环境保护措施 41第八章 项目实施计划 438.1 项目组织 438.2 项目管理 438.3 项目实施计划 438.4 组织实施 43第九章 投资估算和资金筹措 459.1 投资估算 459.2 资金筹措 46第十章 财务评价 4710.1 评价依据及说明 4710.2 销售收入估算
3、4710.3 总成本估算 4810.4 利润估算 4910.5 财务评价结论 51第十一章 社会影响分析 5211.1 社会影响效果分析 5211.2 社会适应性分析 5211.3 社会风险对策分析 53附件材料第一章项目概论1.1 项目概况1.1.1 项目名称XXXXX 住宅小区建设项目1.1.2 项目规模XXXXX住宅小区建设项目，总体规划用地51541.22m2,地上建筑面积 107174m2，住宅建筑面积107174m2,商业建筑面积4677m2，托儿所944m2, 社区用房31m2，物业管理用房279m2，配电房198m2，公厕47 m2，地下汽 车库19826m2，地下自行车库35
4、26m2，电梯机房862m2，阳台6376m2，公 共绿地面积5750m2。项目总投资42076万元。1.1.3 项目建设地点XXXXX住宅小区用地为安庆大桥开发区C-8-1地块，总占地面积5.15 公顷，基地总体平坦。北面为柘山路，西面为朝阳路，南、东面均为规 划区间路，交通便捷。1.2 项目申报单位概况XXXXX 成立于 2002 年，注册资金0.5088 亿元；核心业务是房地产开 发与经营。公司拥有房地产二级开发资质。到2012 年为止，公司累计开 发代建政府还建房和工业厂房面积超过 50 万平米，打造了多个工业园区 项目。XXXXX 自成立以来自今，实现了跨越式的发展；现如今，公司总资
5、产 达到2.44 亿元人民币，净资产达到 2.38 万元人民币。2010 年荣获“ 开发企业”荣誉称号。并构筑了商业地产、工业地产等行业宏伟发展战略 创建了一支高质素、专业化的管理团队。并凭借丰富的行业经验和富有 进取心的卓越团队、严格的工作流程及日常管理，依靠为政府全额垫资 代建22 万平方米优质的“迎春花苑”还建房项目，在广阔的商业舞台上， 创下了一定的知名度。1.3 项目拟建用地情况与相关规划1.3.1 项目建设用地根据国有土地使用权出让合同合同编号：340881 出让（2010） 023号，XXXXX住宅小区用地为安庆大桥开发区C-8-1地块，周边交通发 达，大桥开发区位于安庆市城市总
6、体规划（20102030 年）主城区的核 心区，南临安庆主城区，北靠省级大龙山风景名胜区，西接安庆经济技 术开发区，东邻建设中的安庆政务新区。宗地编号为庆国土出字（2010） 3 号，宗地总面积 51541.22 平方米。1.3.2 规划条件1 、出让宗地规划条件 主体建筑物性质：住宅，建筑总面积107174 平方米；建筑容积率不 高于 2.199，建筑密度不高于 19.81%，绿地率不低于 40%。2、宗地土地状况 场地平整，周围基础设施达到五通（通上水、通下水、通路、通电 通讯）。第二章 项目背景和建设的必要性2.1 项目建设背景进入二十一世纪以来，安庆市国民经济继续保持良好的发展态势。
7、产业结构调整取得积极成效，经济运行质量和效益不断改善，房地产业 和建筑业的快速增长成为促进市域经济发展的主要动力，社会各项事业 得到全面发展，城镇居民收入增长较快，农民收入增长稳定，人民生活 水平有了较大的提高。为全面建设小康社会，安庆市委、市政府提出了 追赶式前进、跨越式发展战略，安庆市的国民经济和城市建设进入了新 一轮快速发展时期。同时，安庆位于安徽省西南部，长江中下游北岸， 长三角副中心地区，境内 206 国道南下江西省，318、105 国道东到浙江 省，西通达湖北省。地理上安庆与合肥、南昌、武汉、杭州皆等距相邻 安庆市经济发展的巨大潜力，良好的区位优势和交通优势以及优良的投 资环境，引
8、起了发达地区投资者的高度关注。为进一步发展壮大企业规 模，XXXXX决策层审时度势，确立以市场为导向，科学决策，决定依托先 进的房地产开发理念、丰富的管理经验以及资金优势，在安庆市注册成 立XXXXX，投资兴建“XXXXX住宅小区”项目，为居民打造一个欢乐、健 康、休闲、生态、环保、安全于一体的，具有现代性、生态性、景观性 的中高档商业住宅区 ， 项目建设对安庆城市建设发展具有重要的积极作 用。2.2 项目建设的必要性（1）国家政策的大力支持中央经济工作会议提出，2013 年将继续实施积极的财政政策和稳健 的货币政策，特别提到“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增 加”，这意味着2013
9、年银根会进一步放松，这将给房地产市场带来更多 增量资金和更强的购买力。另外，随后召开的全国住房城乡建设工作会 议提出“支持合理自住和改善性需求”，这是近两年来首次提及支持合 理的改善性需求，改善性需求一旦入市，将有效激活市场，促进市场加 快复苏。中央经济工作会议明确，要“继续坚持房地产市场调控政策不 动摇”。（2）安庆市房地产业及相关产业发展的需要2012 年上半年安庆商品房共成交 4718 套，环比上涨 71.07%，同比 增幅 12.9%，其中商品住宅成交 4159 套，环比上涨 98.05%，同比增幅 17.15%，商铺和写字楼等非住宅成交 559 套，环比下降 15.05%，同比降 幅
10、 11.13% 。安庆楼市 2012 年上半年住宅市场共成交 4159 套，环比上涨 98.05%，同比增幅17.15%；成交面积489115 平方米，环降上涨96.12%， 同比增幅16.02%；成交均价4696.04元/m?,环比升5.39%,同比降2.9%。 其中 3 月成交量最高（1167 套）， 1 月月成交量最低（256 套），最高成交均 价（4 月份 5120.54 米/平方）,最低成交均价（2 月份 4439.01 米/平方）。 2012 上半年安庆市一共成交商品住房 4159 套。 2012 年安庆土地市场上 半年共成交26宗，总成交价13.25亿元，总成交面积88.39万m
11、。其中 住宅成交9宗，成交面积30.75万m,平均楼面价为1837.40元/m?商 用成交5宗，成交面积33.74万m,平均楼面价为1944.28元/m?工业 和殡葬设施用地成交12宗，成交面积23.89万m，平均楼面价为435.33 元/mo个人购地建房是目前限制安庆房地产市场尤其是高档房地产市场发 展的重要因素，这也是为什么目前安庆的房地产发展与周边庐江、舒城 无为等城市有较大差距的重要原因。没有高档产品，价格上不去，中高 收入者要购房无房可购。这种现象随着土地交易市场的规范，会逐渐缓 解。另一方面，规模高档小区与个人建房相比，毕竟有很多资源整合优 势。至于消费者不理性、不成熟，价格混乱、
12、产品设计不合理等等，这 都是安徽县级城市房地产快速发展所体现出来的典型特征。这从另一个 侧面反映出安庆房地产市场即将迈入快车道，随着市场的分化和整合， 真正的竞争必将到来。随着安庆市经济的发展和人民物质文化生活水平的提高，市民住房 消费日益增加，市场潜在的住房需求也较快地转化为现实需求。同时， 人们已不简单满足住房的基本居住功能，渴望环境优美、功能齐全、追 求环境的生态化、个性化成为人们选择住房的审美需求。“XXXXX住宅小 区”项目意在运用人性化、景观化概念，将建筑美学与使用功能融会贯 通，建设以环境为主骨架，完全的人车分流，智能化管理的安全系统， 各项服务设施比较完善的中高档商住区，在一定
13、程度上满足与适应居民 对住房消费日益增长的需要，将为本市房地产业的发展做出积极的贡献。 同时项目的建设，可以相应带动建材、服务等相关产业的发展。（3）自身发展的需要XXXXX 着眼城市周边尚未开发的大规模优质地块，用规划城市的超前 眼光去运作地产项目，代表着房地产开发从单纯占有城市资源上升到创 造城市资源。每个项目内都会主动兴建大量城市配套设施和公共服务设 施，采取集中和分散的两种布置方式，既有会所、幼儿园、文化活动站 社区服务中心、社区卫生服务站，又有商业服务设施、物业管理设施等。多年来的积累发展，该公司已成功在全国各目标城市进行综合开发 并引入先进的居住理念。未来，坚持配套先行、规模开发的
14、地产项目， 力求在最短期内建造区域地标式的人居新城，成为推动区域城市化进程 的建造者。充足的资金优势，先进的经营管理理念，使得 XXXXX 的资金规模和 产业规模得到进一步的扩大，为增强企业发展的后劲，通过多方考察， 集团决定利用安庆市的区位、交通、政策环境等多方面优势，投资开发 “XXXXX 住宅小区”房地产项目，以达到自身发展壮大的需要。XXXXX 以精诚为业、精品至恒为企业的开发经营理念，以诚信为本、 求实创新为企业的经营方针，以诚实、正直、进取、宽容为企业的核心 价值观，以参与、创新、引领安庆城市运营和为大众提供引领生活品质 的居住理想为企业的使命，以创造生活的更高价值为目标，以实现我
15、们 共有的生活理想为理念，在远见未来中，以精品至恒，缔造生活精品。第三章 建设规模及建设方案3.1 建设规模XXXXX 住宅小区建设项目拟建设成为以人为本，贯彻生态原则、文化 原则与效益原则，充分考虑南方城市生活人的行为方式，营建自然、艺 术、和谐、舒适、轻快的居住氛围，力求塑造一个具有优雅环境、文化 内涵、鲜明个性的花园式生活居住空间。总体规划用地51541.22m2，地 上建筑面积143940m2，住宅建筑面积107174m2，商业建筑面积4677m2。 项目总投资 42076 万元。建3.2.1 设计依据1城市居住区规划设计规范(GB50180-93)2建筑设计防火规范(GB50016-2006)3高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)4人民防空地下室设计规范(GB50038-2005)5住宅设计规范(GB50096-2011)6. 建筑工程交通设计及停车场(库)设置标准 (DBJ08796)7. 汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB5006797)8业主提供的设计任务书及其他相关
