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1、广州市房房屋二级级市场发发展研究究报告广州市房房地产交交易中心心从19778年开开始至今今，广州州市房地地产市场场发展已已有277年。自自19998年起起，每年年广州的的二手房房成交面面积均保保持双位位数的同同比增长长率。220044年，广广州市原原8区 1999年番禺、花都两县级市并入广州作为行政区（合共10区），但因该两区的可比数据比较少，故本文把广州房地产市场的研究范围界定在原8区内。二二手房屋屋成交5580663宗，二二手房屋屋交易面面积达到到6011.355万平方方米，成成交金额额为1884.445亿元元，分别别比20003年年增长441.225%、444.113%和和39.34%，
2、原88区的二二手房屋屋成交面面积占了了原8区区房屋总总成交面面积的444.770%。原8区房房改房上上市交易易仍保持持大幅增增长，220044年房改改房上市市成交1175118宗，成成交面积积为1222.772万平平方米，成成交金额额为322.388亿元，分分别比220033年增长长24.65%、288.622%和228.994%。在房改房房大量上上市的影影响下，广广州房屋屋二级市市场发展展迅速。按按照理论论推算，在在未来的的2年内内，广州州市房屋屋二级市市场的发发展步伐伐将会超超过房屋屋一级市市场。预预计到220066年年底底，原88区的二二手房屋屋交易面面积将达达到10000万万平方米米，
3、其市市场占有有份额也也会超过过50%。在房屋二二级市场场的重要要性逐步步提升的的情况下下，一级级市场和和二级市市场的发发展趋势势及其互互动关系系究竟如如何，是是相互促促进，还还是此消消彼长，已已成为政政府和业业界关注注的焦点点问题。一、广州州市房屋屋一、二二级市场场发展历历程在整个房房屋市场场的发展展过程中中，房屋屋一级、二二级市场场的发展展虽不同同步，但但彼此之之间却紧紧密相联联且相互互作用，故故本文也也对房屋屋一级市市场的发发展作简简单叙述述。1房屋屋一级市市场的起起步与发发展19788年底，十十一届三三中全会会首次将将房屋定定位为一一种“商品”，允许许上市流流通。在在其后的的数年内内，广
4、州州市房屋屋一级市市场在房房屋供应应量逐渐渐增多的的情况下下发展起起来。19922年开始始，不少少外商到到广州发发展并购购房落户户，同时时楼市出出现“炒楼”现象，豪豪宅不断断涌现，在在其后的的5年内内，广州州的房屋屋一级市市场达到到了空前前的繁荣荣，19996、119977年连续续两年成成交量同同比增长长率超过过70%。19988年，由由于亚洲洲金融危危机的影影响，一一级市场场的前进进步伐开开始放慢慢，同比比增长334.11%和221.661%，而而平均楼楼价则较较之19997年年下跌99.311%。从19999年至至20003年，广广州原88区房屋屋一级市市场的交交易量未未出现过过两位数数的
5、同比比正数增增长率，在在20000年和和20001年甚甚至出现现负增长长率。而而商品房房的平均均楼价也也呈逐年年下滑趋趋势。 20004年，交交易量和和价格开开始小幅幅回暖。经过277年的发发展，无无论是交交易规模模抑或是是市场成成熟程度度上，广广州房屋屋一级市市场都发发生了翻翻天覆地地的变化化。特别别是19999年年底福利利分房的的终止，使使商品房房市场的的潜在需需求再一一次得到到释放，220044年原88区商品品房成交交量达到到7433.966万平方方米，交交易金额额达4335.225亿元元，同比比增长117.661%和和30.48%，广州州的房屋屋一级市市场已进进入平稳稳发展阶阶段。房房
6、屋一级级市场的的成熟，为为房屋二二级市场场的发展展打下了了坚实的的基础。2房屋屋二级市市场的发发展历程程（1）萌萌芽阶段段19799年，广广州市重重新开设设房屋交交易所，恢恢复房屋屋买卖业业务，逐逐步开放放房地产产市场，广广州的房房屋二级级市场开开始萌芽芽并发展展起来。发发展初期期，广州州房屋二二级市场场的交易易量都相相当小，119899年，广广州的二二手房屋屋成交较较多的区区域是老老4区（荔荔湾、越越秀、东东山、海海珠），成成交对象象多数是是广州解解放前兴兴建的砖砖木房。 （2）缓缓慢发展展阶段90年代代初期，荔荔湾区和和天河区区西部（体体育中心心周边）的的房屋成成为市民民购置的的主力对对象
7、。就就规模而而言，房房屋二级级市场的的状况与与当时还还是处于于高速发发展阶段段的房屋屋一级市市场相差差甚远。从19993年至至19997年这这数年间间，尽管管房屋一一级市场场相当火火爆，但但对房屋屋二级市市场的促促进作用用并不大大。又因因当时二二级市场场的政策策还没有有充分放放开，故故房屋二二级市场场的交易易量并没没有太明明显的增增长。119977年底，广广州房屋屋二级市市场交易易面积为为20.45万万平方米米，同比比增长为为-0.05%。（3）快快速发展展阶段19988年，受受香港楼楼价急泻泻影响，广广州房屋屋一级市市场发展展步伐放放缓，大大批香港港“负资产产”人士把把原来在在广州购购置的物
8、物业委托托地产中中介放售售，由于于楼价较较低，很很多中产产人士开开始把置置业目光光投放到到房屋二二级市场场。同年年，广州州市国土土房管局局公布新新规定承承诺在445个工工作日内内办理房房屋过户户登记手手续，政政府部门门这一举举措极大大地激发发了楼市市买卖双双方的热热情，119988年底，原原8区的的房屋二二级市场场交易面面积达到到40.65万万平方米米，比119977年增长长98.78%，实现现了近一一倍的增增长。19999年2月月，第一一批已购购公房（房房改房）开开始上市市。至119999年底，房房改房的的储备量量达到66393361套套，总建建筑面积积为39945万万平方米米，由于于房改房
9、房具有极极大的价价格优势势，在其其后几年年内，房房改房的的交易量量逐步增增加。119999年8月月， “房屋交交易契税税从3%降低至至1.55%”的利好好消息出出台，房房屋二级级市场的的交易量量不断放放大。119999年底，房房屋二级级市场成成交量为为63.05万万平方米米，同比比增长555.11%。从20000年至至20004年，政政府部门门陆续推推出一系系列便民民政策，如如“交易过过户在110个工工作日内内完成”、“房产评评估采用用估价模模块”、“个人住住房公积积金的贷贷款额度度最多可可达255万元”、“交易、登登记两所所合署办办公”、“交易即即发房产产证”、“部分事事权下放放到芳村村区房
10、管管局”，以及及二手楼楼宇按揭揭、拍卖卖按揭、公公积金贷贷款、地地产中介介发展等等，不断断激发广广州市民民在二级级楼市内内的购买买热情，二二级市场场交易量量连续77年（11998820004年年）保持持超过336%的的年同比比增长率率。二、房屋屋一、二二级市场场之间的的互动关关系研究究1互动动机理在西方的的房屋市市场中，并并不明确确区分一一级市场场和二级级市场，这这主要是是因为房房屋存量量的交易易占绝大大多数，新新建量只只是对供供给进行行微小的的调整。在在我国，由由于历史史的各种种原因，在在相当长长的一段段时间里里新建量量主导了了房屋市市场中的的供给，存存量的交交易很不不活跃，直直到近几几年这
11、种种现象才才稍有改改观，但但新房交交易的比比重仍很很大。在在此背景景下，房房屋市场场被明显显地划分分为了一一级市场场和二级级市场，前前者指增增量房屋屋（商品品房）的的交易，后后者指存存量房屋屋（二手手房）的的交易。一级市场场的需求求量和二二级市场场的需求求量之间间存在着着一定的的关系，即即两者之之和是整整个市场场的总需需求量，该该总需求求量主要要随居民民收入、人人口结构构等因素素的影响响。同时时，存量量房屋和和增量房房屋都能能够满足足居民的的居住需需求，相相互替代代很强，一一个市场场中价格格的上升升会使需需求向另另外一个个市场流流动。在在目前我我国城市市中房屋屋二级市市场刚刚刚起步的的情况下下
12、，二级级市场对对一级市市场还可可能会存存在较大大的促进进作用。这这是因为为，房屋屋的拥有有者可以以通过在在二级市市场销售售已有房房屋，利利用售房房所得在在房屋二二级市场场或者一一级市场场购买更更符合自自己需求求的房屋屋，而对对新建房房屋暂时时缺乏支支付能力力的消费费者也能能够首先先在二级级市场中中进行选选择，从从而加快快房屋资资源的流流动，扩扩大市场场的需求求。因此此，房屋屋二级市市场的开开放能够够使房屋屋需求获获得更合合理的满满足，同同时活跃跃两个市市场，使使房屋资资源得到到更有效效的配置置。如果从价价格的角角度出发发，则房房屋一级级市场交交易价格格和二级级市场的的交易价价格（这这里统计计数
13、据给给出的是是均价），则则是反应应两个市市场供求求平衡的的指标。首首先两者者的价格格受到的的是各自自市场的的供求影影响，其其次两个个市场之之间的供供求关系系也相互互影响，最最后结果果也是表表现在价价格上面面。即在在市场需需求基本本不变的的情况下下，如果果一级市市场供大大于求的的话，则则价格下下跌，二二级市场场需求相相对进入入一级市市场，二二级市场场价格下下跌，导导致整个个市场价价格下跌跌。此时时由于一一级市场场需求增增加的时时候，价价格上升升，二级级市场需需求就会会增加，导导致二手手房价格格也上涨涨，最终终和房屋屋市场总总体供需需关系平平衡。两两个市场场互动，互互为润滑滑剂，搞搞活了整整个市场
14、场的交易易。如果果二级市市场由于于房改房房等低价价位房屋屋的增加加导致供供给增加加，则效效果和机机理同上上。并且且随着市市场的发发展，两两个市场场的同步步互动关关系应该该更加明明显。目前由于于我国的的一、二二级市场场都尚处处于快速速发展阶阶段，两两者之间间的互动动关系并并不能同同上面的的理论完完全符合合，有的的时候甚甚至会出出现相悖悖的情形形。譬如如在19994年年，国家家严控房房地产开开发，前前期过度度开发的的新房存存量房由由于宏观观调控而而导致需需求受到到限制，一一级市场场价格大大跌，而而当时房房屋二级级市场的的开放程程度并不不大，其其效应不不能在一一级市场场中体现现，因而而无法显显著影响
15、响一级市市场。同同时，一一级市场场中的新新建房屋屋流入二二级市场场会对二二级市场场中的供供应量产产生冲击击，但此此效应存存在一个个滞后期期。又如如19996年广广州市二二级市场场价格下下跌的主主要原因因就是前前两年大大量的新新房开始始进入二二级市场场，导致致市场上上的中等等价格楼楼房数量量剧增。图图2描述述了111年来广广州房屋屋一级市市场和二二级市场场的价格格变化趋趋势，可可以发现现广州的的两个市市场在开开始阶段段是不同同步的，其其互动关关系从119999年后正正在逐步步进入同同一个轨轨道，市市场供给给的结构构性差异异也正在在逐步消消除，即即二级市市场可以以逐渐从从各个层层次上成成为新房房的
16、替代代品。两两者之间间的相似似性会随随着市场场互动的的摩擦而而逐渐增增大。200040006000800010000939495969798990001020304新房价格二手房价格图2 广州市市19993年20003年新新房、二二手房成成交价格格变化图图2互动动关系研研究结论论利用19993年年到20004年年数据，依依据其互互动机理理，分析析了广州州市一、二二级房屋屋交易市市场的互互动关系系，得出出了某一一市场的的变化对对自身和和另一市市场影响响的预测测。（1）交交易量互互动影响响的分析析：一级级市场交交易量的的上升对对自身有有着随时时间减弱弱的正效效应，而而对于二二级市场场交易量量则在短短期产生生少许负负效应，长长期有着着稳定的的拉动作作用。而而二级市市场交易易量的增增加则对对一
