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1、关于不动产征税范围的思考摘要我国应当将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、农业税、耕地占用税合并为不动产保有税，其征税范围应当包括土地使用权和房屋所有权。同时，鉴于我国国民住房条件已有相当大的改善，特别是部分国民已把购买住房作为一种投资手段，制定法规对个人住房征收房地产税是适时和必要的。我国应该对个人住房征收不动产税，这是国外发达国家普遍实行的政策，应成为我国地方财政收入稳定的来源。关键词物业税；财产税；不动产保有税；免征额中共十六届三中全会在中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”由
2、此，提出了我国物业税改革的方向，也加快了地方税制改革的步伐。一、“物业税”与地方财政年颁布的房产税暂行条例与现在的社会主义市场经济的发展已经不相适应，与国际惯例更是相距甚远。年的税制改革虽然取得了巨大成功，但并没有触动到地方税制。在中央税收收入占整体税收收入的比重不断攀升，而地方税收却严重滞后的今天，地方税制的改革已是刻不容缓的紧要问题。实行分税制后，我国目前的地方税从收入角度看，是以营业税、城建税及所得税为主体税种。这种收入结构与经济发展和深化税制改革的要求是不相符的。从长期目标看，地方税的现有主体税种都应改革，代之以新的税种。这些新的税种应既能保持中央政府有足够的财力进行宏观调控，又能使地
3、方政府有稳固的财源，并有积极性来组织税收。借鉴国际惯例和我国的实际情况，只有物业税能够充分满足上述条件。因此，将物业税作为我国地方税体系的主体税种是十分必要的，而且是切实可行的。物业税与所得税、流转税相比，更适宜作为地方主体税种：物业税属于收益税，房地产价值往往与地方政府提供的服务密切相关，可以影响人们的消费动机；物业税的税基一般不容易流动，不会过多受到经济周期波动的影响；物业税的收入相对稳定，可以为地方政府提供稳定、可靠和充足的收入来源；由于物业税的地域性强，对不动产课税比较便于地方征管。正因为以上这些优点，目前，世界上大多数国家都把不动产税作为地方主体税种。美国地方的财产税占地方财政总收入
4、的左右，占地方税收总收入的左右。而我国目前房地产税收入占地方税收入的比重仅为，远远低于世界平均水平，也低于许多发展中国家水平。二、关于“物业税”的称谓、性质、课税对象国际上对房屋、土地征税通常并入财产税。财产分为动产和不动产，这基本上是按照财产移动后是否损害或减损财产本身的价值来划分。不动产是那些不能移动或移动后即损坏其完整性或使用价值的财产；而动产是那些可以容易移动而不损害其完整性或使用价值的财产。狭义的财产税体系一般仅指财产保有税，即着眼于财产保有的事实而课征的税收。从法学角度上讲，财产保有是指对财产事实上的控制与支配，包括财产所有人的保有和非财产所有人的保有。因此，在世界各国的财产保有税
5、制度中，纳税义务人既有规定为财产所有人的，也有规定为非财产所有人的。广义的财产税不仅包括财产保有税，还包括财产转让税。财产转让税是指对财产进行转让时课征的税收。按是否支付价款，财产转让可分为有偿转让和无偿转让。有偿转让是指受让人支付价款的转让，如财产的出售或出租；无偿转让是指受让人不支付价款的转让，在现实生活中体现为财产的继承和赠与。我国拟开征的“物业税”实际上是一种不动产保有税。不动产是以土地为核心的与土地有某种联系的财产体系。土地的不可移动导致其上定着物的不可移动，可以一并纳入到不动产；同时，又有许多本来可移动的财产已固定或服务于土地或房屋建筑物的也成为不动产。我国提出的“物业税”是指，对
6、拥有不动产的业主开征的课税。可见，我们所说的“物业税”实际上就是国际上财产税中的不动产保有税。我认为，“物业税”这个称谓对征税对象的描述不准确，我国应当采用国际上的同一称谓，称为不动产保有税。不动产保有税主要指对保有土地与其上定着物的课税。三、不动产保有税的征税范围不动产保有税在国际上是一种非常成熟稳定的税种，借鉴世界各国不动产保有税的征税范围，对于研究我国不动产保有税的征税范围是有积极意义的。尽管各国的不动产保有税采用了不同的税种模式，但将课税对象界定为不动产的做法各国是一致的。然而，由于各国对不动产产权的理解存在一定差异，因此，反应在课税对象上也有一定差异。在实行土地私有制的国家，不动产通
7、常指土地所有权和房屋所有权；而实行土地公有制的国家，不动产通常指土地使用权和房屋所有权。而不论是以土地使用权还是土地所有权作为课税对象，“统一名称、合并征收”是大多数国家房地产税收政策的一个重要特征。根据我国土地公有制的性质，我国不动产保有税的课税对象是土地使用权和房屋所有权。在我国现行的财产税体系中，具有不动产保有税性质的相关税种有：城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、农业税、耕地占用税等。设立这些税种就人为地将房产与土地割裂开，给计税和实际征收管理带来了许多矛盾和困难。为避免开征的物业税出现同样的问题，我国的物业税应采用国际通行做法，将土地与房地产合并征收。从我国社会经济发展和稳定各级政
8、府财政收入的角度来看，在确定我国不动产保有税的课税对象的具体范围时，应该将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、农业税、耕地占用税合并为不动产保有税，具体应包括：被使用或出让的土地以及所有营业及非营业用的房屋，这其中就应当包括居民住宅。四、居民住宅纳入不动产保有税征税范围的思考我国房产税法规定，个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，照章纳税。因此，如何确定对居民住宅征税，如何合理地设计税制，如何有效征税等，都是目前紧要考虑的问题。居民住宅属于不动产保有的范围居民个人住房是房地产的重要组成部分。从国外的情况看，对住宅课税是
9、房地产税的最主要收入来源。居民住宅是居民自己保有的财产，保有人有权对住宅进行支配和控制，因此，说居民住宅属于不动产保有的范围，应该征收不动产保有税。改革开放以来，随着国民收入的快速增长及整个国民收入分配格局的变化，我国个人收入水平不断提高，人们不仅拥有劳动收入，而且资产收益也日益成为个人的重要收入来源。与此相适应，私人拥有的财产不断增加，民用住宅已基本实现商品化，使得个人财产税的税基不断扩大，开征不动产保有税的条件已经具备。但是，我国目前公民占有住宅的情况差异较大，住房分配不公，部分人拥有较多的房地产，而中低收入家庭住房紧张的问题还比较突出。因此，应深入研究如何对个人住房征税的问题。从纳税能力
10、及公平税收负担的角度分析住宅状况反映了居民收入水平和纳税能力。据国家统计局城市社会经济调查总队年的城镇居民住房消费市场调查报告中指出，我国目前户均使用面积为平方米。从不同的行政区域看，使用面积最大的为海南和福建省，户均为和平方米，使用面积最小的为上海、北京和天津，户均分别为、平方米，高、低相差一倍以上。值得注意的是，在户均使用面积小于平方米的家庭中，仍然存在着的三人以上家庭的安居问题。其中，大多是离退休、下岗待业及家庭负担重、就业人口少的低收入家庭。可见，我国居民的收入水平高低相差悬殊，大部分家庭处于中低等收入水平，他们一般只有一套住房，大多是三口之家，住房面积一般不超过平方米。他们的收入水平
11、不高也就决定了他们的纳税能力一般；而很多人挤在不足平方米的狭小房间里的家庭在我国也是大量存在的，他们的生活条件极其简陋，这些低收入人群的纳税能力是相当低的，或者说根本不具备纳税能力；当然还有相当一部分人，他们手中掌握了大量财富，拥有豪宅别墅。这些高收入人群，他们的纳税能力是相当强的。我们说要将居民住宅纳入不动产保有税之列，也就是要对这一人群的住宅征税。从公平税收负担的角度分析对不动产征税有利于调节贫富差距?熏实现社会分配公平。从税收理念上讲，财产税的设计主旨之一，是要力求避免富人世代是富人的现象，突现人与人之间机会公平的社会理念，鼓励每个人以自己的方式努力致富。作为调节贫富差距的手段，不动产税
12、对居住高档别墅者课以高税，对居住普通住房者减免赋税，因而可以有效增进社会公平，维护社会稳定。在设计税制时，应设立居民基本生活性住房的免税条款，基本住宅消费要免税，只对超额部分征税，这符合“纳税水平与收入水平、税负能力的对称性”原理，又可确保广大居民的切身利益。对于收入水平高的应该多征税，收入水平低的少征或者不征。循序渐进、科学设计税制我国在设计税制时，应当基于公平税负、社会稳定的目标，科学合理地制定出适合我国国情的不动产税制度。设计“免征额”对于居民住宅征税设置免征额是十分必要的。正如前面分析过的，中低收入人群住宅面积小，纳税能力低，对他们的住宅不征税就体现了我国不动产保有税的合理性。免征额是
13、以价值还是面积来计量，也是值得认真研究的问题。从国外的实践看，采用价值来计量的国家较多。美国财产税规定，个人财产的第一个美元不征税。但是，在我国采用价值计量免征额并不合理。理由是，由于各个地区消费水平和收入水平相差较大，不同城市的住宅价格差距太大，这会导致税收负担在各个地区的不平衡。而且住房对绝大多数人来说，考虑的是空间和使用面积，而不是房屋价值，房屋价值对产权人来说，只有出售时才能体现出来。免征额定为多少是一个关键问题，定低了会给一些居住面积不大的中低收入人群增加税收负担；定高了又会使国家税收有所流失。笔者认为，我国可以制定免征额为户均平方米左右，这就基本满足了富人多纳税，穷人少交税的基本思
14、想。设立差别税率由于我国地域辽阔，各地市场建设状况、经济繁荣程度不同，各个地区房产价值差距大，如果统一制定税率，就会引起各个地区税负不公平的现象，因此，为了达到公平合理的税收目的，我国在设制不动产税率时，中央只规定税率幅度，由省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度范围内，根据本地实际情况，确定本地区的具体适用税率。从价计税，以评估值为准对居民住宅征税，税基如何确定是重要问题。笔者认为，应该借鉴国际惯例，采用财产价值评估的方法来确定税基。税务机关首先评估出房产的市场价值，然后按一定比例折算成税基。其中市场价值是财产在竞争性和开放市场中的价格，尤其强调买卖双方都有足够的信息，交易应是独立公平的。但对于某些财产而言，是不适用于市场价值标准的，如农业用地，他们只能按照当前用途的价值估价。因为靠近城市的农业用地很可能会被开发商用于建设商店、写字楼、公寓等，这些潜在的可能会对农业用地的市场价值产生很大影响。
