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1、第一章 概述第一节 员当物业公司情况介绍 员员当物业业公司成成立于119877年，是是我市颇颇有影响响的老品品牌物业业公司。公公司现注注册资金金5000万元，员员工2116人，由由员当新新市区开开发建设设公司控控股，具具有市二二级物业业管理资资质的独独立法人人企业。公公司经过过十多年年的不懈懈努力和和实践，积积累了丰丰富的物物业管理理经验，总总结摸索索了具有有自身特特色的管管理模式式，形成成了相当当的经营营规模，创创造了一一定的业业绩，曾曾创建并并获评审审通过“全国城城市物业业管理优优秀小区区”，并于于20000年被被推选为为厦门市市物业管管理协会会常务理理事单位位。为了了取得更更大的发发展，
2、我我们公司司正在进进行ISSO90002质质量体系系认证的的准备工工作。以以规范化化的运作作进一步步提高管管理水平平和服务务质量，为为业主提提供更贴贴心、更更满意的的服务。 1、 公司组织架架构公司现设有有行政部部、财务务部、物物业管理理部、资资产经营营部四个个部门，物物业管理部下下设十个个管理处处和绿化化队、工工程维修修队、水水电维修修队。公公司现有有各类专专业管理理人员556人，其其中具有有初、中中级专业业技术职职称以上上的人员员有144 人，有有37人人持有物物业管理理岗位资资格证书书。（公公司架构构图附后后）2、 公司在管物物业项目目；（1） 高层写字楼楼：振兴兴大厦（2） 公寓别墅区
3、区：华新新苑（3） 小高层及多多层住宅宅区：莲莲北小区区（4） 多层住宅小小区：松松岳小区区、莲坂坂西小区区、江头头K小区区、槟榔榔东区、槟榔西区、观观音山小小区、员员当西小小区总建筑面积积66.35万万平方米米。公司架构图图董事会总经理副总经理副总经理资产经营部物业管理部财务部行政部观音山小区管理处水电维修队工程维修队绿化队槟榔西区管理处槟榔东区管理处江头K小区管理处松岳小区管理处员当西小区管理处莲北小区管理处莲坂西小区管理处华新苑管理处振兴大厦管理处 第二节 古楼广广场管理理策略 一、 关于古楼广广场项目目 古古楼广场场是市六六强联手手（其中中有四家家国有一一级开发发商）的的天健发发展股份
4、份有限公公司推出出的商业业城经典典力作。广广场总占占地面积积 平方米米，总建建筑面积积441174.97平平方米，其其中商业业用房面面积2772233.566平方米米，行政政办公用用房面积积169951.41平平方米，作作为整个个前埔住住宅小区区配套的的公建设设施，它它集购物物、餐饮饮、娱乐乐、文化化休闲和和部分行行政办公公用房为为一体，无无论是整整体规划划、局部部设计还还是工程程质量，都都属高档档次、高高水准的的一流建建筑。古楼广场在在规划、设设计建设设以及物物业管理理上都有有全新的的创意，作作为5公公里范围围内辐射射16万万高素质质人口的的商圈，其其SHOOPPIING MALLL（步步行
5、休闲闲购物广广场）以以现代国国际先进进店铺形形态，兼兼具开放放性、独独立性、规规模性的的优点。它它是厦门门第一个个“商住分分离”店面项项目，第第一个城城市商业业广场，第第一个步步行休闲闲购物中中心，它它前瞻1100年年的SHHOPPPINGG MAALL新新商业形形态，将将引发无无限的商商机，成成为繁荣荣崛起的的东部的的大规模模商业中中心，把把厦门商商业带入入一个新新的纪元元。对于于这样的的世纪精精品，能能为它进进行管理理和服务务，是物物业管理理企业的的莫大荣荣幸和骄骄傲。二、 古楼广场管管理策略略古楼广场大大规模、高高档次、商商业性的的物业管管理特点点决定了了其物业业管理的的高标准准。我公公
6、司作为为专业物物业管理理公司，完完全有信信心、有有能力承承担起古古楼广场场的物业业管理工工作，创创造商业业城优美美的环境境和高雅雅的品味味，使古古楼广场场成为体体现现代代城市风风采的商商业城物物业管理理的典范范。我们在深入入挖掘开开发设计计思路、开开展周密密市场调调研的基基础上，对对古楼广广场物业业管理的的各个要要素进行行琢磨、分分析，确确定了我我们的整整体构思思和策略略思路。一、 确立管理总总目标，树树立全方方位服务务意识：根据古楼广广场的物物业特点点，实施施“不夜城城”形象的的设计与与建设，引引导整个个商业城城的商业业经营方方向，不不定期举举办招商商、促销销活动，创创造商机机，促进进繁荣，
7、维维护开发发商和物物业公司司企业形形象，保保持商场场的永续续经营，促促使物业业保值增增值。实行多元化化经营，在在区域内内开设商商务服务务中心，如如物业租租赁代理理、保险险代理、装装修代理理、信息息咨询等等等；开开展全方方位的社社区服务务，为业业主提供供全面周周到的224小时时服务，如如设立业业主投诉诉、接待待电话，向向业主提提供全天天候的保保安、保保洁和维维修满足足业主的的需要，提提高管理理处综合合实力。 创创造性地地吸取国国内外物物业管理理精华，开开拓创新新，追求求卓越，实实施高标标准物业业管理服服务，力力争在二二年内建建立实施施并通过过ISOO90002质量量体系认认证，使使古楼广广场成为
8、为我市商商业城物物业管理理的示范范基地。二、 软、硬件建建设同步步推进一）软件建建设1、 着眼于长远远发展，将将可持续续发展作作为古楼楼广场的的主导思思想。2、 “管理专业业化，服服务规范范化、经经营企业业化”的思想想建立起起一整套套科学规范的的管理体体制，逐逐步导入入ISOO90002质量量保证体体系，使使企业的的管理水水平及整整体素质质都达到到较高层层次。3、 注重为人才才的成长长和发展展创造一一个良好好的环境境，致力力于培育育一支优质精干的的员工队队伍。4、 引入形象设设计与建建设功能能，对古古楼广场场进行形形象塑造造。5、 全方位建立立商业服服务信息息网，与与各业主主、商家家建立广广泛
9、联系系，满足业主需求求。如物物业租赁赁代理、保保险代理理、装修修代理、信信息咨询询等等。6、 引导业主和和商家关关心和维维护社区区环境。7、 组织业主开开展有利利于身心心健康的的文体活活动。二）硬件建建设充分依托现现有的管管理设备备，加强强管理、维维护，完完善设施施、设备备，建立立全电脑化办办公系统统、保安安快速反反应系统统、监控控系统等等，以可可靠的安安全保障障系统、完完善的环环境设施施、安全全方便的的交通网网络为古古楼广场场的高尚尚环境和和文明建建设提供供物质保保证。三、 创造优美洁洁净、安安全舒适适、文明明高尚的的社区环环境。（第第四章第第二节详细阐述述）1、 倡导环保意意识，营营造“保
10、护社社区环境境，创建建绿色商商城”的浓厚厚氛围。2、 加强绿化管管理养护护，保持持园林或或商业城城的优美美、怡人人。3、 实行全天候候清扫保保洁，对对垃圾进进行分类类投放、处处理。4、 严格装修审审批手续续，规范范施工行行为。5、 在车辆进出出口设置置监控设设施，加加强车辆辆的监控控和引导导，保证证车辆进出和停放放安全有有序。6、 24小区值值班巡逻逻，运用用现代科科技手段段，人防防、物防防、技防防“三防”结合，确保保安全。四、 促进商业城城的繁荣荣，并保保持永续续经营。1、 品牌定位根据古楼广广场的地地理环境境及社区区新开辟辟的特点点，整体体商场暂暂可以定定位于中档高档间间偏中。2、 几个经
11、营性性项目设设想（1） 餐饮：一楼楼内弧形形部份店店面，做做到百花花齐放，具具备各地地品味、特特色，别居一一格。增增设大型型中餐酒酒店，西西餐连锁锁之配套套，逐步步形成美美食一条条街。 （22）商场场：据考考察，周周围还未未有较大大规模的的商业设设施，目目前可以以考虑以以社区服服务为宗宗旨，开开设大型型超市、商商场，经经营便民民商品，力力求齐全全，并逐逐步引入入高档商商品（因因为国际际展览城城在附近近）。 （33）休闲闲、娱乐乐：“不夜城城”的支柱柱、功能能设备齐齐全必备备，如茶茶馆、足足浴、健健身、儿儿童娱乐乐场、夜夜总会等等一般百百姓可进进出的，同同时更要要考虑高高档的消消费。 （44）滞
12、留留部份的的房屋经经营：继继续销售售；招租租或自营营：开设设多元化化经营，如如美容美美发、电电脑培训训等，对对古楼中中心经营营项目进进行补充充。3、 形成“不夜夜城”具体实实施方法法（1） 聚集“人气气”：由于于古楼周周围皆为为新开发发地带，而而形成中中心点的的关键在于“人气”的聚集集。面对对市场直直接有效效、快速速的方法法是，有有名望的的酒楼和和股票市市场，因因此可考考虑证券券市场和和大酒楼楼的介入入。 （22）联合合经营：主动出出击，充充分利用用广告、媒媒体的传传播作用用和有营营销能力力的广告告公司、商商业集团团形成捆捆绑式联联合营销销。 （33）自我我经营：在开发发商和业业主支持持下，充
13、充分发挥挥物业公公司的各各类人才才的作用用，以利利润共享享、风险险共担方方式经营营。第二章 管理方法及及运作第一节 管理运作机机制和工工作流程程在确定了古古楼广场场管理策策略的基基础上我我们明确确了管理理的基本本思路。我我们管理理基本思思路是：选用专专业素质质和综合合素质均均较高的的各类专专业技术术人才，以以严格的的管理制制度规范范各类服服务，运运用电脑脑管理等等现代化化手段，实实现高效效率、高高水平的的综合一一体化管管理，加加强社区区精神文文明建设设，实施施品牌和和形象战战略。我们的管理理运作机机制和工工作流程程由组织织机构系系统、运运作程序序系统、信信息反馈馈系统和和激励系系统四部部分组成
14、成。 一一、组织织系统 组组织管理理机构（见见后图）说明：（11）采取取垂直领领导方式式，在开开发商、业业主委员员会的监监督和指指导下实实行公司司领导下下的主任任负责制制。管理理处以下下设主管管，编制制力求精精干，人人员力求求一专多多能。在在拟制计计划、组组织领导导和对各各项工作作检查指指导协调调等方面面由管理理处主任任直接负负责，各各项具体体工作在在各部职职责范围围内由各各主管直直接安排排，各主主管下属属人员直直接向主主管负责责，而各各主管直直接向主主任负责责。此结结构权责责分明，迅迅捷高效效。 （22）物业业管理部部负责古古楼广场场安全、消消防、交交通、保保洁、绿绿化、便便民服务与社区区文
15、化活活动等工工作；工工程维修修部负责责广场设设备管理理、维修修养护及及便民服服务等工工作；经经营部负负责经营营、商场场招商、宣宣传广告告、形象象、品牌牌策划等等工作；财务部部负责管管理处的的财务工工作、文文件资料料档案的的管理。员当物业有限公司行业行政主管部门古楼广场业主委员会古楼广场管理处主任1人财会部主管1人工程维修部主管1人物业管理部主管1人经营招商部 主管1 人经营1人(兼)商务中心1人招商1人出纳1人(兼)会计1人(兼)治安员15人(兼车场管理)土建1人水电5人智能化维修管理人员1人绿化2人保洁4人物业收费1人 （组织机构构系统图图） 二二、运作作程序系系统整体运作流流程（见见后图） 说说明：（11）整体体运作流流程图的的设计注注重全面面、合理理、高效效，各项项工作环环节紧密密衔接,环环环相扣扣
