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1、案例分析房屋买卖合同的相关问题 买卖房屋要注意什么？以下是聘才网的文章，欢迎阅读！ 当事人施某有一套上海房屋欲出售，联系了房屋中介，不久后中介公司联系了施某，称有买家王某愿意购置房屋，约好三方见面洽谈房屋购置事项。xx年12月30日，第一次见面后三方即签订了一份“合同”，合同标题为房屋买卖意向合同，由施某、王某以及中介公司三方为当事人签字或盖章，约定王某以490万元购置该房，并约定了价款分期支付方式，该协议签订后王某需向中介公司支付三万元订金，并约定了： 1.“买卖双方应在该协议签订后100日内签订上海市房屋买卖合同标准文本”。 2.假设因一方元导致该合同不能履行的，需相对方支付房屋价款20%
2、的违约金。 后施某与王某一直没有签订上海市房屋买卖合同，卖方施某于xx年3月1日通知中介公司不愿意出售该房屋，中介公司以其违约行为导致合同不能履行为由，请求其支付中介费9万元（本应在房屋买卖最终达成后由买方王某支付的中介费），施某不同意。到xx年3月25日，上海市出台房屋买卖新政，规定非上海市户籍人员在上海购置房屋的条件意向修改为“在上海缴满5年社保”，买方王某因此不再满足购房人主体资格。 现中介公司向卖方施某请求支付9万元中介费不成，又再次促成三方见面，建议买方王某起诉卖方施某，诉请施某： 1.双倍返还王某支付的3万元订金。 2.支付违约金98万元。 3.赔偿因其违约行为导致买方失去购房资格
3、的损失20万元。 1.施、王、中介公司三方签订的合同是什么性质？ 2.王某是否可以请求施某支付合同约定的违约金？ 3.施某是否应当承担王某失去购房资格的责任，向其作出赔偿？ 4.中介公司是否有权向施某请求支付9万元中介费？ 5.施某可能需要承担怎样的责任？ 1.施、王、中介公司三方签订的合同并非正式的房屋买卖合同，根据实际协商情况“第一次见面后三方即签订”以及“买卖双方应在该协议签订后100日内签订上海市房屋买卖合同标准文本”的合同条款可知，这是一份预约合同，说明买卖双方具有签订房屋买卖合同的意向，而不是房屋买卖合同的本合同。 2.根据上一项分析，施、王双方签订的是一份预约合同，其效力即是使双
4、方互负100日内签订本合同上海市房屋买卖合同的义务，虽然该合同约定了房屋的地址、价款、支付方式等内容，但是本合同尚未成立。施某单方想要解除该预约合同，应当承担相应的违约责任。 依据该预约合同，这里存在3万元的订金，和20%房屋价款的违约金的约定。依据我国合同法第一百一十六条规定:当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者订金条款。故这里3万元订金双倍返还责任与违约金条款不可以并用，王某可以择一提出请求。 又，双方约定的违约金为“支付房屋价款20%的违约金”为98万元，法律规定违约金数额以损失为计算根底进展限制，其目的是为了防止当事人订立合同时约定的违约金金额过分高
5、于违约造成的损失或者极具惩罚性,造成双方的不公平。显然本案中双方磋商事实上只进展了一次，98万元的违约金显然过高，不存在如此高昂的实际损失。 3.王某失去购房人资格的原因是由于上海市新的购房政策，属于不受双方当事人控制的特殊情势，显然不能将其归责于施某。且双方的合同条款的约定：“买卖双方应在该协议签订后100日内签订上海市房屋买卖合同标准文本”，预约合同于xx年12月30日签订，施某通知解除该预约合同为xx年3月1日，尚未到达预约合同签定100日的期限。因此，施某不必承担王某失去购房资格的责任。 4.根据合同法第四百二十七条规定:居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，买卖合同最终没有达成，作为居间人的中介公司没有理由要求支付中介费。且，中介协议存在于买方与中介公司之间，不得约束中介公司与卖方之间的关系。中介公司仅可请求支付居间活动之支出的必要费用。 5.施某单方解除房屋买卖预约合同，需要向买方王某承担相应的违约责任，根据买方的请求，向其支付双倍订金6万元，或者支付与买方损失相当的违约金，二者择一承担责任。
