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1、萧县凤虎山林场危旧房改造工程项目可行性研究报告XX省萧县工程咨询研究所二O一二年十月目 录第一章 总 论1一、项目概况1二、项目建设规模与内容2三、 项目主要技术经济指标2四、危旧房界定及户型建设标准3五、产权确定3六、主要结论与建议3第二章 项目建设背景及必要性6一、项目建设背景6二、项目建设必要性8第三章 项目选址及建设条件12一、项目选址12二、项目建设条件12三、区域经济发展概况15四、城市交通区位18五、城市品位与市政基础19第四章 工程方案20一、设计依据20二、规划设计原则20三、设计指导思想20四、总图设计21五、建筑设计22六、结构设计24第五章 施工组织与工程管理27一、工
2、程材料供应与质量控制27二、工程施工与管理27第六章 公用工程方案29一、电气设计29二、给水排水31三、弱电设计33第七章 节能节水措施35一、总图布置35二、建筑节能35三、给排水节能38四、电气节能38第八章 环境保护、卫生、消防40一、环境保护标准40二、 污染因素分析40三、施工期间环境污染防治措施41三、消防工程44第九章 项目进度、招投标及保障措施45一、项目进度计划45二、项目招投标45三、项目保障措施47第十章 项目投资估算与资金筹措49一、投资估算范围49二、投资估算依据49三、项目投资49四、资金筹措51第十一章 项目综合评价52一、生态效益评价52二、社会效益评价52三
3、、经济效益评价53四、项目对社会的影响54五、项目与所在地区互适性57六、项目风险评价58七、项目综合评价结论58萧县凤虎山林场危旧房改造工程项目可行性研究报告第一章 总 论一、项目概况（一）项目名称：萧县凤虎山林场危旧房改造工程（二）承办单位：萧县凤虎山林场（三）项目地点：凤虎山林场场部西侧（四）项目性质：异地新建（五）项目法人代表：刘仙华（萧县凤虎山林场场长）（六）主管单位：萧县林业局（七）项目可行性研究报告编制单位：萧县工程咨询研究所（八）项目可行性研究报告编制依据 1、国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）、投资项目可行性研究指南；2、关于下达2011年国有林场危旧
4、房改造任务预安排计划的通知（皖政地【2011】1071号）3、宿政办 201051号关于做好国有林场危旧房改造工作意见的通知4、国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；5、萧县凤虎山林场提供的相关基础资料；6、萧县凤虎山林场对项目建设的主要意见及预期目标；（八）编制内容可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度及建设投资。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。二、项目建设规模与内容（一）项目建设规模本项目拟占地10899m2，总建筑面积为
5、22659.9m2，项目总投资2945.8万元人民币。（二）项目建设内容萧县凤虎山林场场部办公用房、职工住房、围墙、道路、绿化、硬化、供水、供电等公用工程。三、 项目主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目单位数量备注1危旧房改造户数户1922受益人口人2563总占地面积108994总建筑面积22659.9 5绿化率35建筑密度34.66总建筑高度6层米19.27投资规模万元2945.8（含基础设施）8建设期月10个2012.10-2013.8月四、危旧房界定及户型建设标准（一）危旧房界定国有林区危旧房指国有林场范围内、平房密度大、建设使用年限久、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、房屋质量
6、差、消防隐患大、环境卫生脏乱差的区域。凡是享受过房改政策和已参加保障性安居工程的职工，不能列入本次危旧房改造对象。（二）户型建设标准按照国家保障性住房建设的有关要求，参照国有林区棚户区改造的标准，结合全省国有林场危旧房改造工作会议要求，通过召开职工大会，广泛征求意见，我场危旧房改造异地新建的基本户型定为100平方米左右。五、产权确定根据国家有关规定，个人投资达到70，将办理个人产权，本次国有林场危旧房改造后的房屋产权将办理成个人产权。六、主要结论与建议（一）主要结论本项目的建设符合国家和省有关住房保障工作的政策和统筹城乡协调发展，加快建设社会主义新农村的精神。符合扩大内需，确保我国经济平稳较快
7、发展的政策要求。是实现大力推进农村经济结构战略性调整；改善农村生产条件、生态环境，改善农民生活条件；提高农村社会事业发展水平，提高农民生活基本保障水平，提高农民科学文化素质的重要举措。国有萧县凤虎山林场经历了几十年的资源开发利用、有利地支援了我县的经济建设，目前，林区已由木材生产为主转为生态建设为主，为实现国家生态安全与社会发展继续做出新的贡献。由于历史的原因，林场职工居住区规划不合理，住宅建设年代久,存在着房屋破旧,低矮潮湿,环境脏乱,排水不畅,安全隐患大,居民生活极为不便等问题。实施危旧房改造工程，是落实“三个代表”重要思想,全面建设小康社会的重要举措;是贯彻科学发展观,构建和谐社会的客观
8、要求;是践行执政为民理念,惠及千家万户的民心工程。本项目通过国家经济政策的大力扶持，对多年积累的、难以实施改造的林区棚户区（危旧房）问题与城区建设布局调整规划统筹考虑、同步推进，既符合我省生态建设的要求，更好地保护森林资源，又能够配合林场的产业布局调整。在极大改善国有林场职工的居住环境的同时，有效拉动当地相关产业的发展。综上所述，本项目的建设符合国家关于新农村建设的政策，对改善国有林场居民生活条件、促进林区经济结构调整、形成城乡经济社会发展一体化新格局具有现实意义。通过中央政府及省财政补助部分建设资金以及国有林场、职工自筹多种资金渠道和省、地方关于棚户区（危旧房）改造工程建设中有关优惠政策减免
9、税费，可以使项目顺利实施。因此，本项目是十分可行的。（二）建议建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景国有林场在建设初期，受国家经济能力的制约，林区开发建设一直采取“先生产、后生活”，“边生产、边建设”的总体思路，特别是本应由政府承担的林区基础设施建设，是作为林业生产的附属工程，从设计到建设都采取“因陋就简”的发展模式，使林区的生活条件仍然停留在相对落后的计划经济年代水平。特别是林场址，由于地
10、理位置相对偏僻，社会生产与经济的主体是林业，用市场配置资源的理念也无法在林区发挥作用。所以，导致国有林场职工居民住宅在建设布局上过于集中，形成林区特点的“棚户区”、危旧房，由于住宅过密，很难形成基础设施配套完善的“社区”，给排水、供暖、燃料等无法达到合理的集中供给规模，同时还带来环境恶化，卫生条件较差，道路泥泞，垃圾成堆等诸多问题。国有林场职工居民住房条件与国家小康建设目标及建设社会主义新农村的具体要求相距甚远。我国社会人口结构类型是以农村人口为主体，全面建设小康社会和构建和谐社会都应以农村社会发展水平作为衡定标准。改革开放30多年来，我国社会与经济发展取得了长足的进步，国家实力得到了极大的提
11、升，绝大多数的地方解决了温饱问题，沿海等地区率先进入了小康社会。但要真正实现全面小康这一目标，必须加快农村的发展，使全社会的人都能享受到改革开放带来的成果。党的十七届三中全会报告指出：“只有坚持把解决好农业、农村、农民问题作为全党工作重中之重，坚持农业基础地位，坚持社会主义市场经济改革方向，坚持走中国特色农业现代化道路，坚持保障农民物质利益和民主权利，才能不断解放和发展农村社会生产力，推动农村经济社会全面发展”。2011年中央1号文件提出“把改善农村民生作为调整国民收入分配格局的重要内容，把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措，把建设社会主义新农村和推进城镇化作为保持经济平稳较快发展的持久动力”
12、。同时国务院提出扩大内需促进经济平稳较快增长要求，确定进一步加快建设保障性安居工程，加快棚户区（危旧房）改造。住房问题是重要的民生问题，解决国有林场低收入家庭住房困难，是深入贯彻落实科学发展观，全面建设小康社会和构建社会主义和谐林区的目标要求，是维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，是政府公共服务的一项重要职责。同时也是国家拉动内需，保持经济稳定,保持社会大局稳定的重大举措。为此，党中央根据目前经济发展形势和国家积累，确定我国社会进入了以工促农、以城带乡的发展阶段。本项目是国家保障性安居工程的重要组成部分，是在提高国有林场职工生活水平，拉动内需，促进我国经济平稳快速发展的背景下提出来
13、的。萧县凤虎山国有林场经营面积5.3万亩，林场职工256人，职工住房多为建场初期建造，建设标准低，结构差，基本属于危房，面积约为11269平方米。2011年，在中央、省市的大力支持和关心下，国家安排我场危旧房改造计划192户，概算总投资2945.8万元，其中中央投资192万元，目前已落实到位。为保证我场危旧房改造工程的顺利实施，县委、县政府高度重视，县党政联席会议同意我场危旧房改造工程实行集中异地新建，选址在县城区，省人民政府皖政地【2011】1071号文以无偿划拨方式批准该项目建设用地10899平方米，户型建筑面积控制在100平方米左右。该项目委托徐州市市政设计院完成了项目总体规划设计、单体
14、建筑设计及地质勘察，并经县规划委员会批准，完善相关手续后正式实施。目前，我场危旧房改造工程进展顺利，已进入主体施工阶段。二、项目建设必要性目前，国有林场建设重点转向以生态建设为主，在经济结构调整、社会布局调整上缺乏资金推动。长期以来，林场居民的居住条件一直没有得到有效改善。目前国有都昌县武山林场居民房屋多是七十年代建成的，结构以泥瓦平房、砖木为主，墙体及门窗保温性差、屋面保温、防水性不好，冬季漫长，室内温度不足；夏季漏雨潮湿，室内卫生环境差。经鉴定大部分已是d级危房危房。党中央、国务院高度重视林区住房困难问题，温家宝总理指出“加强林业基础设施建设，是加快林业发展、改善职工生活的基本条件”、“要
15、把林业基础设施建设放在更加重要的位置，作为社会主义新农村建设的重要内容来抓”。本项目的建设是贯彻国家宏观经济调控政策，进一步扩大内需，拉动经济增长，从而构建和谐社会的客观要求。（一）是改善国有林场居民生活条件，加快建设社会主义新农村建设的需要通过国家、地方政府和企业的投入，资助林业职工改善居住条件，提高生活质量的工程，既是加快林区小城镇建设步伐，建设文明林区的需要；又是提高林区群众生活质量,确保林区群众更大程度地共享改革发展成果和实现城乡建设一体化的重要措施。是一项体现党和政府关心人民群众疾苦、全心全意为人民服务的凝聚力工程。（二）有利于扩大内需、拉动区域经济增长，确保林区社会的稳定当前，国际金融市场形势动荡加剧，全球经济增长明显放缓，国际经济环境中不确定不稳定
