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1、目 录第一章 总论- 1 -1.1项目建设背景- 1 -1.2 建设单位概况- 3 -1.3可行性研究报告编制依据和原则- 4 -1.4项目概况- 5 -1.4.1项目名称：- 5 -1.4.2项目建设地点- 5 -1.4.3 项目建设规模和内容- 5 -1.4.4 主要建设条件- 7 -1.5投资估算和资金筹措- 9 -1.5.1投资估算- 9 -1.5.2资金来源- 10 -1.6主要技术经济指标- 10 -1.7结论- 12 -第二章 区域房地产市场分析与项目定位- 14 -2.1XX县发展状况- 14 -2.2项目所在区域房地产市场分析- 15 -2.2.1XX县房地产现状- 15 -
2、2.2.2市场调查分析- 17 -2.3空港新城商住小区项目市场定位- 26 -2.3.1项目市场细分- 26 -2.3.2产品定价- 28 -第三章 项目选址与开发条件- 30 -3.1.项目选址- 30 -3.2项目建设条件- 30 -第四章 拆迁安置补偿方案- 33 -4.1拆迁范围- 33 -4.2拆迁安置方式- 33 -4.3拆迁计划- 34 -4.5过渡方式- 34 -4.6过渡期限- 34 -4.7临时安置补助费- 35 -4.8优惠及奖励- 35 -4.9特困补助费- 37 -4.10临时和违章建筑的补偿- 37 -4.11限定条件- 38 -第五章建设规模和建筑方案- 39
3、-5.1建设规模- 39 -5.3建筑方案- 40 -5.3.1.设计依据- 41 -5.3.2设计原则- 42 -5.3.3建筑方案总体构思- 42 -5.3.4工程项目一览表- 45 -5.3.5结构设计- 47 -5.4公用设施方案- 48 -5.4.1供水- 48 -5.4.2排水- 50 -5.4.3防洪防涝- 51 -5.4.4供电- 51 -5.4.5照明系统- 53 -5.4.5弱电系统- 54 -5.4.6防雷接地- 55 -5.4.7通风空调- 55 -5.4.8消防- 55 -第六章 环境和生态影响分析- 57 -6.1项目主要产污情况- 57 -6.2施工期污染源分析及
4、处理- 57 -6.3运行期污染源分析及处理- 58 -6.4环境保护实施方案- 60 -6.4.1原则- 60 -6.4.2环境保护措施- 60 -6.4.3生态保护- 61 -6.4.4工作自律- 61 -6.4.5人文景观的保护- 61 -6.5环境影响评价- 61 -第七章 项目实施进度安排- 62 -7.1建设周期的规划- 62 -7.2项目实施进度表- 62 -第八章 投资估算与资金筹措- 63 -8.1 编制依据- 63 -8.2其他费用编制说明- 64 -8.3项目总投资- 65 -8.3.1建设投资- 65 -8.3.2分项工程投资估算- 66 -8.4开发计划及资金安排-
5、68 -第九章 财务评价- 69 -9.1财务评价基础数据与参数选取- 69 -9.2成本和费用估算- 69 -9.3销售收入分析- 70 -9.4财务盈利能力分析- 71 -9.4.1 利润分析- 71 -9.4.2静态指标分析- 71 -9.4.3动态指标分析- 71 -9.5 贷款偿还能力分析- 72 -9.6不确定性分析- 72 -9.7财务评价结论- 74 -第十章 风险分析及对策- 75 -10.1市场风险- 75 -10.2经营管理风险- 75 -10.3金融财务风险- 76 -第十一章 结 论- 77 -11.1项目评价- 77 -11.2建议- 77 -11.3结论- 78
6、-附表附表1：建设投资估算表一期项目投资估算表二期项目投资估算表附表2：投资计划与资金筹措表附表3：预售收入、销售税金及附加表附表4：开发项目总成本估算表附表5：利润与利润分配表附表6：项目投资现金流量表附表7：盈亏平衡图和敏感性分析图附图附图1：项目总规划图附图2：项目效果图附件附件1：企业法人营业执照附件2：组织机构代码证- 81 -第一章 总 论1.1项目建设背景XX素有“滇东北门户”之称，作为昆明主城门户，西南最重要的内陆大码头，XX处于昆明“四环十七射”交通网络规划的重要节点、昆明“半小时经济圈”内。全县国土面积1357.29平方公里，坝子总面积446.1平方公里，为云南省第七、昆明
7、市第二大平坝。2009年被定位为昆明“辅城”后，2010年7月，昆明市委、市政府又提出将XX打造成“空港新城”。作为昆明卫星城之一的XX，不仅地处昆曲工业走廊的关键节点，还位于昆明空港经济区的经济走廊带上，占据了区域经济发展战略的重要地位，被列入新昆明建设的重要组成部分“一主四辅”战略的辅城之一。随着空港规划建设的推进和空港经济区的不断成熟和国际化，空港经济走廊这个连接市区与空港的重要片区，势必发展成为集国际产业集群、高端商务、高端居住为一体的城市支柱型片区，从而带动XX发展的全面提速。同时新昆明和昆明新机场的建设还缩短了XX与昆明主城的距离，使XX进入昆明“一小时经济圈”和新机场“半小时经济
8、圈”， 其区位优势得到了越来越多开发商的青睐。昆明新机场建成并投入使用后，XX将成为我国第四大空港经济区，由此形成的临空经济圈将成为昆曲工业走廊、昆滇经济带、滇中城市群体的重要枢纽节点。“XX空港新城”将以发展临空型经济为核心，建成面向东南亚、南亚，连通欧亚大陆的国际航空客流、物流中心，成为国际化、生态化、现代化的新昆明航空城。机场作为一个城市和地区经济发展的“引擎”，将为当地的经济带来无限的提升。而昆明新机场的建设，正是促生昆明空港经济区的原动力。由于昆明新机场的定位，未来空港经济区将是面向东南亚、南亚的航空客运枢纽和物流中心，是集临空型产业、商务旅游和绿色生态产业基地于一体的全新区域。它不
9、但将城市资源高效、合理地整合，而且它将会改变昆明旅游业的现状，使其成为以昆明为中心，辐射全省，连接东南亚，集旅游、观光、度假、娱乐为一体的旅游体系。XX将按照“北部生态卫星城”架构，在县城打造水体景观为主的生态住宅区，做到低碳示范标准的园林绿化。计划到2015年，城市道路将实现绿化全覆盖，园林单位、园林小区达标率均达到100%，县城建成区绿地率达到35.8%以上，绿地覆盖率达到40%以上，人均公共绿地达14平方米以上。按照XX县发展规划，原有民居住条件远低于昆明市人均居住水平，为了与新XX建设同步，深化和促进村镇的经济发展,解决城乡一体化问题和缓解住房的紧张局面。项目的建设，在原有旧房屋改造的
10、基础上，拟将周边用地已列入的建设用地，其建筑面积约51.6万平方米，建房以居住建筑为主，同时为了解决村社剩余劳动力现就业问题，辅以少量的商网，为提高村民文化生活，丰富肌民的业余生活，适当布置少量公共建筑，并建设相应的配套设施，创建一个文明，详和的生活及居住环境。项目前期暂定XXXX房地产开发有限公司办理开发建设有关手续，并开发建设名为XX城乡一体化“空港翼城”项目。项目实施地1.2 建设单位概况项目建设单位：XXXX房地产开发有限公司企业性质： 有限责任公司经营范围： 房地产开发建设单位概况：企业概况：XXXX房地产开发有限公司成立于2011年，是经XX县工商局注册的一家集房地产开发经营、机械
11、设备出租为一体的企业。公司依托XX县良好的投资环境和XX城市建设的大好时机，结合自身优势，不断创新经营，专注房地产开发组织策划工作，集中力量做好土地储备、项目规划、建筑设计以及销售工作，时刻保持“出精品”的意识，“汲取人文精华，建筑美好生活”。 作为新兴的房地产开发商，我们注重积极与房地产行业上下游单位（规划、设计、建筑、销售等）建立密切的合作关系。通过优势互补来谋求共同发展。公司在发展壮大自己实力的同时，注重自己的品牌塑造，本着“质量为本，信誉为本”的工作作风，踏踏实实做好每个项目的细节，维护广大消费者的利益。公司将依照“立足XX县，拓展省内市场，放眼全国”的战略构想，努力打造现代化的房地产
12、开发企业。公司将继续不断创新，学习国内外先进的开发经营以及管理经验，在土地资源、人力资源和社会资源方面构建自身的核心竞争力，加快发展，壮大实力。1.3可行性研究报告编制依据和原则1.2.1编制依据（1） 云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划（2009年2020年）；（2）城市居住区规划设计规范；（3）昆明市城市拆迁管理条例；（4）城市居住区公共服务设施设置规定；（5）住宅设计规范；（6）住宅建筑设计标准；（7）建筑工程交通设计及停车场设置标准；（8）城市道路绿化规划及设计规范；（9）高层民用建筑设计防火规范；（10）投资项目可行性研究指南；（11）市场调研资料。1.2.2编制原则1. 以需求为
13、导向，利用国家和地方给予的各项政策和区域优势，以较高的起点进行规划建设，为XX县改善城乡居家生活条件提供优质服务，促进当地社会经济的发展，实现经济效益和社会效益的提升。2. 认真贯彻执行国家及地方有关法令、法规、行业标准等相关政策及文件，积极响应国家各种政策及规定，使项目更好地服务于社会。3. 充分利用有关地产已取得的丰富开发建设和管理经验、以及现有的技术力量和管理人才，为项目的实施创造有利条件。4. 严格执行环境保护“三同时”制度，确保周围环境不受影响，建设布局合理、环境优美、便捷高效、个性鲜明，具有传统和现代气息及特色的一流居住社区。1.4项目概况1.4.1项目名称：XX城乡一体化“空港翼
14、城”项目1.4.2项目建设地点位于XX县XX镇东北片区；西至规划北片区行政办公区；北至老213国道；东至重机厂；南至黄龙大道。1.4.3 项目建设规模和内容建设规模：项目总规划用地面积117334.2平方米（约合176亩），总建筑面积516026平方米，净用地面积108983.3平方米，计划分二期建设。名称规划用地建筑面积一期41621.2平方米164005平方米二期75813平方米352021平方米建设内容：项目本着“以人为本”、“创建精品”的开发理念，规划住宅面积为254940，可容纳2196户7000多人入住，建筑密度34%；容积率3.52；绿地率41%。由多层住宅、商铺、地下车位等多种混合类型产品，以及幼儿园和辅助用房等配套设施组成，项目基本实现小城镇功能自我配套。根据地域的生态特点，项目引入养生宜居住宅的概念，通过户型、功能、景观、区域的调控、整合，实现生态环境良好发展与健康居住发展并重的目标，提高环境效益、经济效益、社会效益。片区将规划建设配套设，加以开发过程的合理运营，建设真正为居住者所思、所想的和谐环境，树立城市化进程与环境和谐共生的典范，创造就业机会并提升当地的经济水平。主要建设内容：序号主要建设内容数量单位1（住宅）底商面积122282酒店面积290233商务区面积678034超市、诊所面积145605会所面积
