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1、房地产基本制度与政策 -1-2（ 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、选择题 （总题数： 32，分数： 68.00）1. 超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年末动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出 让金 以下的土地闲置费。（分数： 2.00 ）A. 5%B. 10%C. 15%D. 20% V解析： 解析 出让合同约定的动工开发期限 1年末动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满 2 年末动工开发的，可以无偿收回土地使用权。2. 转让房地产开发项目， 转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起 30 日内， 持转让 合
2、同到 主管部门备案。（分数： 2.00 ）A. 规划B. 土地C. 房地产开发 VD. 建设解析：解析 为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双 方当事人在办完土地使用权变更登记后 30 日内，到房地产开发主管部门办理备案手续。3. 根据房地产广告发布暂行规定，房地产广告不得 。（分数： 3.00 ）A. 涉及贷款服务B. 出现融资的内容 VC. 承诺为入住者办理户口 VD. 利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 VE. 使用建筑设计效果图解析： 解析 房地产广告的要求： 房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的， 应当在广告中注明。 房地产广告
3、中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。房地产广告中不得 含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。4.2011 年 7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是 。（分数： 2.00 ）A. 20% VB. 25%C. 30%D. 35%解析： 解析 国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知 （国发 2009 27 号） ，规定，保 障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%。5. 商品房现房广告不得涉及的内容是 。（分数： 2.00 ）A. 销售价格B. 装饰装修C. 小区环境D. 升值承诺 V解析： 解析 房地产广告中不得
4、出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。6. 下列导致地闲置的情形中，不征收土地闲置费的有 。（分数： 3.00 ）A. 资金短缺B. 洪涝灾害 VC. 建材供应短缺D. 开挖基槽发现重要古墓VE. 规划方案上报后审批期限超过一年 V解析：解析有三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：因不可抗力造成开工延期的；因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的；因动工开发必需的前期工作 出现不可预见的情况而延期开工的。7. 房地产开发企业在商品房销售过程中应实行 制度。（分数： 2.00 ）A. 住宅质量保险和住宅质量保证书B. 商品房预售许可证和住宅
5、质量保证书C. 住宅使用说明书和住宅质量保证书VD. 住宅使用说明书和住宅质量保证书解析： 解析 各资质等级的房地产开发企业必须具备完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅 质量保证书和住宅使用说明书制度，且从未发生过重大工程质量事故。8. 下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有 。（分数： 3.00 ）A. 股票B. 期货C. 工业产权 VD. 非专利技术 VE. 建设用地使用权 V解析： 解析 项目投资资本金既可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作 价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。9. 城市房地产开
6、发经营管理条例规定，设立房地产开发企业的注册资本应在万元以上。（分数： 2.00 ）A. 100 VB. 200C. 500D. 1000解析： 解析 城市房地产开发经营管理条例对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产 开发企业应具备下列条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定的 办公用房；注册资本 100万元以上；有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人 员， 2 名以上持有资格证书的专职会计人员；法律、法规规定的其他条件。10. 转让房地产开发项目， 转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起 日内， 持房地产
7、开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（分数： 2.00 ）A. 7B. 15C. 30 VD. 60解析：11. 某房地产开发公司 2014 年拟开发甲级写字楼项目，预计总投资为 8000 万元。 按照最新政策， 该项目资本金应当不低于 万元。（分数： 2.00 ）A. 1600B. 2400 VC. 3200D. 4000解析：解析8000万元X 30%=2400万元。12. 房地产开发建设中，满 2 年末动工开发的处理方式是 。（分数： 2.00 ）A. 有偿收回土地使用权B. 无偿收回土地使用权 VC. 折价收回土地使用权D. 征收土地出让金的 30%作为土地闲置费解析：13. 可
8、以对工程进度、质量是否符合预售条件等进行审核，有效防止楼盘“烂尾”等现象的发生。（分数： 2.00 ）A. 项目手册制度 VB. 预售许可证制度C. 监督检查制度D. 房地产开发项目管理制度解析：14. 房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅 之日起计算。（分数： 2.00 ）A. 竣工B. 交付 VC. 入住D. 承接查验解析：15. 地面空鼓开裂的最低保修期限为 。（分数： 2.00 ）A. 2 个月B. 6 个月C. 1 年 VD. 3 年解析： 解析 因不可抗力或使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。房地产开发企业应当承担的最低保修项目和保修期限如下：地基基础和主体结构在合
9、理使用寿命年限内承担保修；屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落 1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏 1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关 6个月。16. 房地产开发企业资质管理规定规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括 。（分数： 3.00 ）A. 注册资本应在 2000 万元以上B. 注册资本应在 5000 万元以上 VC. 从事房地产开发经营的时间不少于 3 年D. 近 3 年房屋建筑面积累计竣工不少于 30 万 m2 VE. 上一年房屋建筑施工面积不少于 15
10、 万 m2 V解析： 解析 一级资质房地产开发企业应具备的条件：注册资本应在 5000万元以上；从事房地产开发经 营的时间不少于 5年；近 3 年房屋建筑面积累计竣工不少于 30万 m2 ；连续 5年建筑工程质量合格率达到 100%；上一年房屋建筑施工面积不少于 15万 m 2 ；专业管理人员不少于 40人，其中中级以上职称管理人 员不少于 20 人，持有资格证书的专职会计人员不少于 4人。17. 确定房地产开发项目，应当符合 的要求。（分数： 2.00 ）A. 城市详细规划B. 城乡规划C. 年度建设用地计划 VD. 土地利用总体规划 VE. 房地产开发年度计划 V解析：18. 下列关于项目
11、资本金的出资方式，表述不正确的是 。（分数： 2.00 ）A. 项目投资资本金可以用货币出资B. 项目投资资本金可以用工业产权出资C. 项目投资资本金不可用土地使用权作价出资VD. 项目投资资本金可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估 其价值，且不得高估或低估E. 以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的30%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外 V解析： 解析 项目投资资本金可以用土地使用权作价出资。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得 超过投资项目资本金总额的 20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。所以C、E 选
12、项不正确。19. A 房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目， A 房地产开发商应具备的转让条件是 。（分数： 2.00 ）A. 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金VB. 按照出让合同约定已经支付 50%的土地使用权出让金C. 取得了该房地产项目的土地使用权证书VD. 实际投入房屋建设工程的资金额（含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的 25%以上E. 实际投入房屋建设工程的资金额 （不含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的 25%以上 V解析：20. 商品房预售合同登记备案的申请人是 。（分数： 2.00
13、）A. 商品房销售代理机构B. 商品房预售人 VC. 商品房购买人D. 商品房购买人和商品房预售人解析： 解析 商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起 30 日内， 向房地产管理部门和市、 县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 商品房预售 合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。21. 抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同 。（分数： 2.00 ）A. 不受该抵押权影响 VB. 应当解除C. 没有效力D. 不得对抗抵押权解析： 解析 订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响
14、。抵押权设立后抵押 房屋出租的，该租赁管理不得对抗已登记的抵押权。22. 人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后， 应当给予被执行人的宽限期是 个月。（分数： 2.00 ）A. 1B. 3C.6 VD.12解析： 解析 人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或 者抵债后，应当给予被执行人 6 个月的宽限期。23. 商品房销售中，禁止的行为包括 。（分数： 2.00 ）A. 返本销售 VB. 实名制购房C. 未取得商品房预售许可证收取定金 VD. 成套住宅分割拆零销售 VE. 预购人将购买的期房再行转让 V解析：解析商品房销售中禁止的行为主要有：房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作 为合同标的物的商品房再行销售给他人。房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售 商品房。不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性 质费用。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。24. 关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有 。（分数： 2.00 ）A. 抵押权未登记的，按照债权先后清偿B. 抵押权未登记的，按照债权比例清偿 VC. 抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿VD. 抵押权未登记的，经过公证的优先清偿E. 抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿V
