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1、技术因素素：一、 低碳经济济革命下下 环保保节能战战略性凸凸显 绿绿色住宅宅理念渐渐强1.环保保节能与与可持续续发展的的要求房地产产业趋向向节能减减排模式式有必要要性我国正在在工业化、城城市化和和市场化化的发展展过程之之中，伴伴随着碳碳排放量量的快速速上升，资资源环境境与经济济发展的的矛盾十十分突出出。研究究表明，我我国的能能源系统统效率为为 3334，比国国际先进进水平低低10个百百分点。从从产业结结构分析析，第二二产业中中的工业业制造业业、建筑筑业和交交通运输输业是能能源消耗耗主力；从部门门结构分分析，工工业是最最大的能能源消费费部门，交交通业和和建筑业业则是能能源消费费增长最最快部门门。
2、目前我国国建筑相相关能耗耗占全社社会能耗耗的466.7%，其中中包括建建筑的能能耗（包包括建造造能耗、生生活能耗耗、采暖暖空调等等）约 30%，以及及建材生生产过程程中的能能耗 116.77%。而国际际上发达达国家的的建筑能能耗一般般占全国国总能耗耗的333左右右。我国现现在建筑筑的能耗耗标准是是每平方方米755 瓦，而而欧洲的的现行标标准则为为25 瓦，相相差3倍。建筑高高耗能不不仅大大大缩减了了我国储储量有限限的不可可再生资资源的使使用寿命命，更加加剧了温温室效应应。据中中国碳排排放数据据，房地地产占了了全社会会碳排放放总量330以以上，且且城市中中碳排放放60来来源于建建筑维持持功能。哥
3、哥本哈根根峰会上上，温家家宝向世世界做出出中国的的碳减排排承诺：到20020年年单位国国内生产产总值二二氧化碳碳排放比比20005年下下降400-455%。实实现此目目标任务务紧迫艰艰巨。节节能降耗耗是除增增加清洁洁能源比比例之外外最重要要的手段段，也是是我国实实行可持持续发展展的长远远战略方方针。发发展环保保节能的的房地产产势在必必行。我国建筑筑节能潜潜力巨大大。据统统计，我我国城乡乡存量建建筑约4430亿亿多平米，995%以以上为高高能建筑筑，单位位建筑面面积采暖暖能耗是是发达国国家新建建建筑的的2-33倍。我我国是世世界最大大的建筑筑市场，每每年城乡乡新建成成房屋建建筑面积积近200亿平
4、方方米，其其中90%以上上为高耗耗能建筑筑。根据据住房和和城乡建建设部住住宅产业业化促进进中心有有关数据据，我国国目前累累计建成成节能建建筑只有有106亿平方方米，仅仅占全国国城镇既既有建筑筑面积的的7%。20008年我我国建筑筑能耗（不不包括建建材在生生产过程程中消耗耗的能源源）站全全国能源源消耗总总量约330%。根根据建设设部测算算，照目目前形势势发展下下去，到到20220 年年我国建建筑能耗耗将达到到10.89 亿吨标标准煤，为为20000年的的3倍强。但如果果建筑节节能措施施得到有有效实施施，即220200年节能能50%，仅耗耗7.554亿吨吨标准煤煤，则可可节省出出相当于于一个中中等
5、发达达国家能能耗的总总量（33.5亿亿tcee）。如如图所示示。图1. 我国建建筑节能能效果图图图2.我我国建筑筑能耗增增长速度度资料来源源：东东兴证券券20010年年建筑节节能产业业下半年年投资策策略20088年统计计数据显显示，北北京市现现有建筑筑面积55.2亿亿平米，其其中住宅宅建筑33.6亿亿平米，非非住宅公公共建筑筑1.66亿平米米。在非非住宅公公共建筑筑中，大大型公共共建筑约约30000万平平米。按按照19996年年20003年年建筑量量的增长长趋势预预测，到到20110年北北京市的的民用建建筑总量量将达到到6亿平方方米以上上，预测测北京市市20110年住住宅面积积将达到到3822
6、37万万平方米米，公共共建筑面面积将达达到2225600万平方方米。220100年建筑筑能耗总总需求量量为23359万万吨标煤煤，按220100年北京京市能源源消费总总量65500万万吨标煤煤计算，建建筑能耗耗将占全全社会能能源消耗耗总量的的36以以上。根根据北京京市历年年建筑采采暖能耗耗和用电电量趋势势，考虑虑到第三三步居住住建筑节节能设计计标准和和公共建建筑节能能设计标标准的实实施，预预测20010年年建筑节节能潜力力为3777855万吨标标煤（3.778亿tcee）。针对对北京建建筑节能能的巨大大需求，开开展建筑筑节能新新材料、新新技术和和新产品品的研究究和应用用推广，对对北京房地地产行
7、业业未来发发展而言言，既有有顺应社社会和时时代需求求的重要要意义，又又蕴藏了了新的商商机。2. 低碳时代代下绿色色住宅为为地产企企业带来来战略机机遇： 近期的全全球经济济震荡为为我国房房地产行行业的“绿绿化升级级”之旅旅提供了了难得的的机遇。在在历经了了全球性性金融危危机的巨巨大冲击击后，潘潘基文在在联合国国气候变变化大会会上提出出“绿色色新政”理理念，而而随后以以绿色低低碳经济济为核心的的新一轮轮“经济济革命”即即在欧美美日等发发达国家家的引领领下席卷卷全球。低低碳经济济的风靡靡和火热热,不仅是是由于各各国渴望望刺激经经济复苏苏并寻求求新的可可持续的的经济增增长模式式，更突突显了各各国对在在
8、后石油油经济时时代占领领国家经经济竞争争力在全全球的制制高点和和抢占未未来全球球竞争主主导权的的野心。在此契机机下，我我国政府府迅速出出台政策策，将以以环保节节能产业业为首的的七大高高新技术术产业定定为战略略新兴产产业并对对其未来来发展予予以强力力支持，以以改变经经济发展展模式并并缓解我我国人均均资源匮匮乏、能能耗大、污污染严重重的现状状。这一一行为展展示了政政府将环环保节能能提高到到战略产产业高度度的决心心。虽然然政府还未未有详尽尽的配套套政策，但是是首先可可以推测测国际化化的低碳碳革命浪浪潮和政政府经济济发展转转型的决决心，将将前所未未有的强强化我国国公民的的环保节节能意识识，促使使民众逐
9、逐渐转向向低碳的的生活方方式。这这无疑对对绿色住住宅理念念的广泛传传播和低低碳家居居市场需需求的扩扩大起到到了重要要作用。20100年2月，搜房房网发起起“中国购购房者低低碳状况况调查”，两日日内近三三万网友友参与投投票，其其中，770.55%的网友表表示会选选择购买买低碳住住宅，有62.5%的的人选择择1万元/平方米米以下的的价格水水平；在在装修方方面，不不仅有992.55%的网网友表示示会选择择多使用用绿色建建材，更更有900%的网网友选择择使用节节能绿色色家电。2月11日搜房网网面向广广大网友友针对南南京，上上海，北北京等高高端住宅宅产品需需求进行行了问卷卷调查。结果显显示：在在1566
10、份有效效投票中中，近九九成的购购房者对对房屋的的新风系系统特别别是高效效经济节节能的低低碳型通通风设备备备受青青睐，其其中认为为高端住住宅应有有国际最最新建筑筑技术的的购房者者比例为为54.46%。不同同阶层的的消费者者都对绿绿色住宅宅显示了了强烈的兴兴趣和旺旺盛的需需求，这这为房地地产行业业加快升升级转型型、寻求求新的增增长引擎擎提供了了巨大动动力。从融资契契机看，环保节能产业很有可能在不久引领新的投资热潮。日前，国务院颁布了国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定，发改委负责人在接受记者采访时明确表示，将从所得税、营业税等方面对新兴产业进行更强的扶持。大同证券认为，未来5年内，七个新兴
11、战略产业对GDP的贡献将从目前的低于2%上升到8%。在新兴战略产业中，替代能源(尤其是核电)、环保相关技术和产品等很有可能在未来5年大幅增长。这对目前在政府严密调控下资金链倍受考验的房地产行业而言，很可能是个绝地逢生的好机会。近期银行对房贷利率施行二次调控，证监会暂停房企并购重组，使得面临巨大资金压力的房地产商不得不转向成本高昂的集合信托产品和境外上市的途径募集资金。这种用高额利息换取资金的方式即吞噬了企业的利润，更潜藏债务风险。而借助政府对环保产业的支持，大力发展绿色低碳住宅的产业化这不仅包括对环保节能技术进行研发应用还有通过产业化降低能耗和成本，很有可能将成为房地产业在未来获得长久的优质融
12、资平台的希望，有助于房地产企业的稳定发展。进一步而而言，低低碳住宅宅的要求求，不论论来自购购房者还还是企业业的社会会责任感感，都将将成为房房地产业业未来的的行业标标准，实实际推动动起我国国房地产产行业更更新换代代、绿化化升级的的趋势。环环保节能能技术在在未来房房地产行行业发展展中将占占据重要要的战略略地位，成成为决定定建筑品品质的核核心因素素。而对低碳碳理念的的领悟与与实践将将成为我我国房地地产行业业新的发发展契机机，带动动房地产产领域上上升至更更宽广的的盈利空空间和国国际标准准的竞争争。3. 我国房地地产业低低碳化的的挑战智者察于于未萌。从21世纪初，锐意进取而目光长远的企业便不同程度的将“
13、建造绿色住宅”的思想融入新的战略。如房地产行业领跑万科自2004 年起开发“节能、经济”绿色示范项目，如上海朗润园、深圳万科城四期、天津东丽湖项目和上海世博会万科馆。多元化经营的当代节能集团自2003 年开始便转向环保节能住宅方向，先后在北京、长沙开发了万国城MOMA、MOMA万万树为代表的绿色住宅，率先打造“恒温恒湿”的微能耗“科技住宅”。还有较早通过绿化科技住宅实现差异化竞争优势的郎诗国际，积极进入国际先进技术和理念、专业建造高档豪华社区和工业厂房的中鹰集团，2002年率先提出“告别空调暖气时代”并在国内唯一获得全球可持续发展联盟（AGS）技术支持的锋尚国际，等等虽然以上上地产企企业的绿绿
14、色住宅宅项目都都取得不不同程度度的成功功，但分析析可知我我国建筑筑节能主主要表现现为少数数大型房房地产企企业设立立的环保保住宅试试点项目目，向节节能住宅宅的升级级转型尚尚停留在在尝试和和探索阶阶段，而而且多以以做大型型高档社社区、高级级宾馆酒酒店或豪豪华舒适适的度假假旅游区区住宅等等投资回回报率偏偏高的项项目为主主。实际际将低碳碳节能技技术推广广应用于于普通住宅宅型商品品房的做做法较少少。而事事实上由由于我国国购房者者过度关关注初始始购房价价格而忽忽视建筑筑物后期期运行维维护成本本，房地地产企业业为降低低建造成本本也普遍遍忽视房房屋的节节能设计计。究其原因因，在于于我国目前前节能技技术和产产品
15、主要要依赖引引进国外外技术和和节能材材料，导导致节能能产品的的造价过过高，只只能面向向少数高高端消费费群体，普及性性不强。据统计计，新开开发节能能50的低碳碳建筑，需需要增加加建设成成本10000元元平方方米左右右；老住住宅节能能改造成成本约为为801200元平平方米。由此可可知，在在目前政府府对节能能住宅消消费的激激励政策策匮乏情情况下，开发低碳建筑不仅将增加房地产商的成本，而且还会通过房价转嫁到消费者身上，抬高房价，进一步减弱消费者的购买力。低碳房地地产具有有公共产产品特性性，房地地产商进进行节能能减排的的技术研研发与消消费者购购买低碳碳房地产产均存在在生产与与消费的的正外部部性，但但目前
16、政政府还未未能制定定技术、金金融、税税收等优优惠政策策，对低低碳房地地产市场场发展予予以激励励和支持持。由于于当前市市场环境境下，开开发节能能环保住住宅新领领域要承承担更大大的成本本压力、市市场和技技术风险险，这使使得多数数房地产产商虽然然认同“低低碳”理理念但在在实际行行动上却却持“观观望”态态度。规规模较大大、资金金雄厚的的房地产产商，则则可能更更倾向于于专注在在传统的的住宅市市场，选选择一些些比较保保守的和和成熟的的技术。在在战略侧侧重上只只是将绿绿色住宅宅试点作作为寻求求高利润润增长点点和增强核核心竞争争力的手手段，而而不会将将节能型型建筑作作为长期期战略重重心并大力投投资。长长此以往往，我国国难以实实现节能能技术的的自主研研发和创创新，不不利于经经济转型型；更难难以通过过拥有技技术的产产业化，降低绿色住宅的建造成本，在市场广泛而低价的推行节能建筑。国外技术的垄断也使我国难以大规模复制节能建筑，节能建筑
