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1、目 录目 录1一、总论31.1 项目简介31.1.1项目概况31.1.2 项目规划总体要求31.1.3 项目建筑面积指标31.2 编制依据31.3 主要经济技术指标4二、市场分析52.1 宏观环境分析52.1.1 城市概况52.1.2经济发展状况62.1.3 居民生活水平72.2、房地产市场分析72.2.1 房地产市场综述72.2.2 未来发展趋势8三、项目周边环境93.1 景观分析93.2 交通条件分析93.3 地块条件分析10四、总体定位、规划理念与原则114.1 总体定位114.2 规划理念124.3 规划原则124.4 规划对策13五、规划方案145.1 功能分区与布局145.2 道路
2、交通组织155.3 绿地空间系统165.4 竖向设计185.5 建筑群体设计18六、市政基础设施规划206.1 给水规划206.2 排水规划216.3 电气设计21七、产品、客户、价格定位227.1 产品定位227.2 客户定位237.3 价格定位23八、财务效益258.1 销售收入测算258.2 建设投资估算258.3 不确定性分析278.4 经济效益评价28九、结论28一、总论1.1 项目简介项目概况项目地块位于吉林省舒兰市区南部入城口边缘，是舒兰市鼎泰年华房地产开发有限任公司在舒兰投资建设的一个集商业、居住、生态于一体的综合开发项目，综合了包括居住小区、商务酒店、商业步行街、生态园、舒兰
3、市中心公园等多种城市功能。总占地面积330890平方米，总建筑面积254777平方米。项目所在区域位于舒兰市南部出城口边缘，舒兰大街以西，新村路以北，规划一路以东。区位处于城市南部新区，属于舒兰市重点发展区。 项目规划总体要求项目总占地面积330898平方米，规划容积率为0.99, 总建筑密度21.5%，绿地率29.8%，车库386套。 项目建筑面积指标项目总建筑面积254777平方米，住宅部分151948平方米，车位部分11702平方米，商业49373平方米，商务酒店20154平方米。1.2 编制依据本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和舒兰市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上
4、，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供科学的决策依据。此外，本报告编制依据还有：1、城市居住区规划设计规范；2、吉林省以及吉林市相关法律法规；3、舒兰市城市规划要求；4、规划部门提供的规划意见书及附图。1.3 主要经济技术指标项 目计量单位数值所占比重（%）人均面积（平方米/人）规划总用地ha33.089810056.6城市公园ha7.368522.312.6居住区用地ha25.721377.744.0其中住宅用地ha15.535760.426.6公建用地ha5.067119.78.7道路用地ha4.346916.97.4公共绿地ha0.77163.01.3居住户（套）数户（套）1670居住
5、人数人5845户均人口人/户3.5总建筑面积万平方米25.477710043.6其中住宅建筑面积万平方米15.194859.626.0公建建筑面积万平方米8.319132.714.2现状建筑面积万平方米1.96387.73.4住宅平均层数层5.3综合容积率万平方米/ ha0.99总建筑密度%21.5绿地率%29.8公共绿地率%3.0人均公共绿地面积平方米/人1.3二、市场分析2.1 宏观环境分析 城市概况该项目所在的舒兰市，地理位置优越，地处长白山脉张广岭与老爷岭汇合处向松嫩平原过渡地带，位于北纬4351至4438，东经12624至12745。南接化工之城吉林市，北联黑龙江省省会哈尔滨，西隔松
6、花江与九台市相望，东与蛟河市接壤，幅员面积4557平方公里，辖4街、10镇、9乡，人口65.9万。1910年高县，1992年撤县设市，为省辖县级市。美丽富饶的舒兰市物华天宝，人杰地灵，蕴藏着巨大的开发潜力。非金属矿产资源丰富，分布面广，可利用性大。褐煤地质储量586亿吨，工业储量33亿吨，素有“百里煤海”之称，是国家重要煤炭生产基地之一；草炭储量6000万吨，居全省储量的第二位。舒兰市具有良好的投资环境。有四通八达的公铁运输网络，拉滨、龙舒两条铁路贯穿全市南北，连接全国各地。有国、省、市级7条干线公路通往长春、吉林、哈尔滨等大城市，榆江线二级公路已全面竣工，五桦线一级公路已于2003年末竣工通
7、车。经济发展状况近年来，舒兰市认真贯彻落实科学发展观，坚持以经济建设为核心，高起点谋划、高目标要求、高标准推进，不断加大招商引资和项目建设力度，实施工业强市战略，努力壮大支柱产业，不断扩充经济总量，有力地推动了全市经济持续快速协调健康发展。2007年，全市生产总值实现63.8亿元，比上年增长32.8%，其中一、二、三产业增加值分别实现27亿元、11.7亿元和25.1亿元，分别比上年增长18.4%、88.7%和31.9%；全口径财政收入达到26345万元，比上年增长31.7%；全社会固定资产投资68.2亿元，同比增长23.6%；社会消费品零售总额实现24.9亿元，比上年增长21.1%；城镇居民人
8、均可支配收入和农民人均纯收入分别达到7200元和4230元，分别比上年增长8.3%和12.9 %。2007年全社会固定资产投资成68.2亿元，比上年增长23.6。招商引资实际到位资金47亿元，比上年增长67.3 居民生活水平2007年全市在岗职工年均工资为13971元人民币，城镇居民人均可支配收入为7200元，农民人均纯收入为4230元，分别比上年增长60.3、8.3和12.9。2.2、房地产市场分析 房地产市场综述2007年，建筑业发展加快，全年完成建筑业总产值7.6亿元，比上年增长10.1，建筑企业施工工程241个，房屋建筑施工面积37.2万平方米，比上年增长14.8，房屋竣工面积为30万
9、平方米，比上年增长29.3。*以上数据来源历年舒兰市统计公报及政府工作报告2.2.2 未来发展趋势由于舒兰市隶属县级市，房地产业的发展起步较晚，居民住房水平相对较低。据2007年舒兰市统计年报数据显示，2007年舒兰市居民住宅房屋总面积257万平方米，城镇人均住房面积13平方米。据建设部新近的统计，目前全国城镇居民人均住宅建筑面积为23.67平方米。其中东部地区为25.06平方米；中部地区21.99平方米；西部地区23.05平方米。而舒兰市城镇居民的住房水平和全国的平均水平比还相差10.67平方米，和东部地区比还相差12.06平方米。甚至和西部比还相差10.05平方米。这说明舒兰市的住房需求还
10、是很可观的。另一方面，从近年房地产业投资情况看，舒兰市的房地产投资增长平稳。2005年舒兰市房地产投资总额为6.3亿元，增长10.5%；2006年投资总额为6.9亿元，增长9.5%；2007年投资总额为7.6亿元，增长10.1%。这说明舒兰市的房地产需求量比较稳定。再从横向比较看，2007年吉林市4个县级市中舒兰市房地产投资量最高，为7.6亿元，说明舒兰市房地产业的发展相对较快。从上述三方面看，舒兰市房地产业的投资能量、需求潜力、发展速度是良好的。三、项目周边环境3.1景观分析（1）现有景观资源优势植被景观：现有植被生长良好，自然景观较为丰富；地貌景观：地形变化较为丰富；街道景观：新析路南侧绿
11、化景观较好；（2）现有景观资源劣势南侧紧邻新村路现状建筑景观质量较差；周边的景观对项目形象不利，也降低了地块周边的土地价值；（3）未来景观资源优势地块北侧的棚户区、厂房规划成舒兰市中心公园，成为该项目主要卖点之一；西部规划一路的实施，项目西部环境景观得到彻底改观；位于项目地块内部的东南角四星级舒兰商务酒店的建设完成，对整个项目的开发有着巨大的带动作用；项目一期即将完成的商业步行街将对小区环境景观进行大幅度提升；（4）景观对地块影响挖掘现有生态和地貌景观价值，现在景观劣势对开发时序的影响。3.2 交通条件分析（1）现有交通条件南侧为新村路；东、北侧均为现状土质路面；西侧现状砂石路面；目前只有新村
12、路一侧交通可达性较好，其余三面交通可达性相对较差；（2）将来交通条件西侧、西北侧紧邻项目用地边界为市政规划一路；北侧为市政规划二路；东侧紧邻市政规划三路；（3）地块内部将来交通条件项目地块内部无横穿的市政规划路，使得项目用地的完整性得到保证，有利于形成完整的居住社区；一期即将完工的商业步行街是目前小区的主要出入通道，市政规划道路提高了地块的交通便利条件，但是存在市政道路建设的滞后问题；同时，受新村路北侧现状保留建筑的限制，项目地块缺少面向新村路的主要出入口形象空间。3.3 地块条件分析（1）地块条件规模：占地33公顷，其中舒兰市中心公园占地7.3公顷；尺度：东西宽度在772米，南北长最长端39
13、3米，最短端150米；走向：项目用地整体上为东北至西南走向，主界面与新村路近似平行；（2）地块主价东北至西南呈梯形框架形态；南北宽度的变化对项目内交通组织造成一定的难度；东西长度让不同功能地块的交通有差异；打造环境，改善配套；景观主线贯穿，分期差异化实施。四、项目定位、规划理念与原则4.1 总体定位人们想要一个什么样的社区呢？我们的标准是：生态景观良好社区环境友好安全健康社区社区标志性和归属感交通便捷配套设施完善为此，我们对该项目总体定位：以舒兰市中心公园为整个项目的生态灵魂，以商务酒店和商业步行街为引爆点，多元化的开发导向，最终成就复合大盘地产君庭玫瑰园公园里的家4.2 规划理念坚持以安全、
14、生态、便捷、舒适的规划理念贯穿整个项目的规划与设计之中，以实现提供分期差异化的产品满足不同层次消费群体需求为目标。为实现上述目标，我们采取以下策略：强化产品，主动吸引异域化风情，精致打造4.3 规划原则1、原则提炼分析在当前的居住区开发中，平衡开发商的利益诉求和消费者的物有所值是项目规划的核心所在。从开发商的角度出发，他们希望如何在规划中实现土地的最大价值：土地需要合理的切分方式土地价值与业态的匹配社区内部景观改变土地价值整体规划有利于合理安排开发时序从当前人们的消费心态和观念中，他们希望如何在最经济的消费支出下实现如下的居住环境和感受：所在的社区生态景观档次高所在的社区环境友好所在的社区给他们安全健康社区具有标志性所在的社区给他们归属感所在的社区交通便捷2、规划原则从满足房地产产品生产主体和消费主体的愿望出发，以实现开发商利益诉求和消费者消费需求和谐共赢为目标，规划原则如下：综合平衡性原则：项目规划需要平衡开发主体和消费主体的利益冲突；需要平衡产品产出与环境品质、绿地景观环境之间的用地冲突；平衡高品质居住环境与低经济成本之间的冲突等；安全性原则：规划以提供安全的居住环境和商
