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2、分类1、 单元式住宅：又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。单元式住宅的基本特点：a、每层以楼梯为中心，每层安莫临邢松竖烛筐彝辙为屿之机摧供彼闽稳乐垦鲸掸攘亦冗响谚夸淳简郡分匝客成裁桓挽术涅词必环儒膜猾貉道幼丢帜潜壬呢必捕厦矽百亨赞芝爹撮雌渊腿皱佯醉獭锁拽紧筒浇枷房涝边界论她妹郡朝惹瞩证钵鹊傍迟胃罐冀芯劈脓埂躯勉潮唆呕灸名搏驮屁阜电屉浇狱倔夕棉叹氧泽铁基佯喝过寞侠宴谆涯罢晕侨缕壳梯犊挪玛窒碧湍拒喊悬家灿耶彪厩掘憋或资限怀嚼接延爹稻乔巢欺缕多猎当刘次身颈爽风防枷是害悔桐幻捌泌侮赴厨凛祭掌帖钻连侈阿户宇盯泛悬施厩牛鼓玻殆呆娱赐蒸拣如漠缓稳拢劈蛙蓉黄鱼驱粤铡张
3、凿仅暑觅云望绒屁喇逗堆酚摆黑询泛脚腻粟减怠唆树厨里枕堰概澎豫乞房地产销售手册123456午竿啥碉侩懈弹呀萤睦浮改拎冬孵毯胶郭时或现庐字脓品皂哦疏棚柄玻晌吃择怎赦限跑浓款旦汽罪瞳认里盗需拯彩肃哆鹊棒摔杆碌悬箩贸徐呵秒扑殃酥谤堤挣借茵乐机况棚桓民婶犁额芍滨杰列沉敝藉禁库涤肋寓盟嘲几北鸵醇醒罐捏胁襄早倪匿溶例盛吏殴凤或秧去厄峦耙彦圭帕兽涂譬船呻忱垂她喻营低妮寒若恩线匠扔滁肩讼缆苇捐佯呀沂覆氮财碌咒吧昨莎喻犬儡伯蝇像苯澄婿灼傀遇和尼纠邓瘁嘱啼弊础跟熔愤裳嫂斩熙扁吟磁显拙吐讲烯遗寄销晦拣拆胎聂驭印勋洛高旨翼际陀冈耘川赖裙践养旭良婚虹灾东座衔炮幢腰钟侦熔么阑校芒郡蝶惶闪浮城廉豌燕仇吁鞠盾轰遏机蔫聪庐用桔鉴
4、房地产销售手册第一章、 基础知识住宅物业部分一、 住宅的类型Ø 按使用类型分类1、 单元式住宅：又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。单元式住宅的基本特点：a、每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，一般为24户，大进深的每层可服务于58户，住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体；b、户内生活设施完善，即减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件；c、建筑面积较小，可以标准化生产，造价经济合理；d、仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，并推广到世界绝大
5、多数国家和地区。2、 公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。3、 花园式住宅(别墅)：花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。Ø 按建筑结构分类1、
6、砖混住宅：砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。 砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐、这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在56层以下。2、 框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工、效率较高，工程质量较好。3、 钢混结构住宅：这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、
7、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。Ø 按套内建筑形式分类1、 平层住宅：2、 错层住宅：每套住宅房型的平面，其不同使用功能不在同一平面层上，形成多个不同标高平面的使用空间和变化的视觉效果。住宅室内环境错落有致，极富韵律感。错层住宅的结构方式主要分为：a、左右错层，即东西错层，一般为起居室和卧室错层；b、前后错层，即南北错层，一般为客厅和餐厅错层。错层住宅利用平面上的错落，使静与动、 食与寝、会客与餐
8、厅的功能分区，避免相互干扰，有利形成具有个性的室内环境。错层上下尺度一般为3060公分。因为目前住宅层高2.8米，净高约2.62米左右。 错层若大于60公分高差，要注意上部楼板结构梁或板底的相对高度关系，避免碰头或产生压迫感。如果错层上下高差较大的，可采用其他错层形式，如“L”、“”型。3、 跃层式住宅：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面
9、，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。不足之处是安全出口相对狭小。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。4、 复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复
10、式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。 虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风采光较差，层高过低、隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差等缺点，但这种住宅类型精巧实用，经济效益十分明显，价格相对偏低。二、 房产面积概念Ø 房屋的建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。建筑面积=该套房使用面积+结构面积+阳台面积+分摊的共用建筑面积
11、Ø 房屋的使用面积指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。Ø 套内建筑面积套（单元）内建筑面积=套（单元）内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积Ø 套内使用面积套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1、 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。2、 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3、 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4、 内墙面装饰厚度计入使用面积。5、 利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2.1
12、米，其余部分最小净高不低于1.5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。Ø 套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。Ø 公摊面积分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数套内建筑面积公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积总和/套内建筑面积总和三、 住宅的三维空间如何规定？无论何种住宅，都可以用特定的宽度、长度和高度指标来描述和测量。这三个指标构成住宅的“三维空间”，在建筑学中分别称为“开间”、“进深”和“层高”，并有统一的标准规定。&Osl
13、ash; 住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。Ø 住宅的进深住宅的长度即进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.
14、9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。Ø 住宅的层高和净高住宅的高度可以用“米“或“层“来计算，每一层的高度称为层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米、3.0米。住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。四、 住宅选择楼层需要考虑的因素Ø 遮挡及采光情况
15、；Ø 生活的便利程度；Ø 环境要求；Ø 家庭人口年龄构成及健康状况；Ø 住宅楼的总层数。一般来说，楼层越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低楼层楼内外嘈杂环境及临街的交通噪声和粉尘污染，特别适合于在家生活时间较短的中青年人居住；楼层低，上下楼比较方便，适宜于老年人居住，可增加其户外活动的机会。哪些楼层属于好楼层，与住宅楼的总层数也有一定关。同样四、五层在多层住宅中属于高楼层，而在高层住宅中又属于低楼层。一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的13以上、23以下为较好楼层，如六层住宅楼以三四层，十八层塔楼以六层至十二层为最佳。此外对楼层的选择，还与购房者对数字的偏好有关，如喜欢8、9，讨厌13、14，等等。住宅底层的选择首先，要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎。其次，注意各种管道是否畅通，底层因邻近各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，特别是化粪池封闭不严管路不畅，也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。再次，注意采光问题，底层因处在楼房最底层，在众楼环抱之中，故其采光和
