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1、-某县经济适用房新建工程可行性研究报告-第一章 总 论 1.1项目背景1.1.1项目名称*县房地产管理局城北小区经济适用房新建工程。1.1.2项目承办单位概况 *县房地产管理局为正科级事业单位，归口县建设局。其内设五个股室：办公室，计财股，房政股，法规股，房地产开发经营管理办公室；七个二级机构：房屋登记发证办公室，房屋安全鉴定办公室，房屋租赁管理所，白蚁防治所，物业管理所，房屋产籍测量所，房地产评估交易所；并设有五个办事处：青树坪，太平寺，香铺坳，荷叶，经开区，至目前为止共有干部职工95人（含离退休）。*县房地产管理局办公大楼位于*镇*路*号，2004年对整幢大楼进行装修，并添置了电脑、空调、
2、复印机、传真机、扫描仪、档案柜等现代办公设备。在努力提高硬件设施水平的同时，坚持以“三个代表”重要思想、科学发展观、建设和谐社会等指导，紧紧围绕建设“和谐*、小康*”这一目标不动摇，按照县委、县政府“超常规跨越式发展”战略，为实现我县房地产业的持续、健康发展作出应有的贡献，在抓好全县日常房屋登记发证工作的同时，下大力气规范整顿*的房地产发展市场，使房地产业逐步成为我县的支柱产业。作为经济适用房和廉租住房的主要责任单位。2004年以来，房产局真抓实干，求真务实，成效显著。全县共新建经济适用房5处，建设面积56660平方米，建成住房515套，已解决349户城镇中低收入家庭住房困难；2007年采取发
3、放租赁住房补贴等方式共投入资金7.68万元，解决了128户城镇最低收入家庭住房困难，折合面积6400平方米，连续4年超额完成上级下达的目标任务。在全局上下一致努力下，*县房地产管理局的工作得到了县委、政府及社会各界的一致肯定。2004年，单位荣获“市为民办八件实事先进单位”，“市房地产系统管理先进单位”等荣誉称号，2006年，单位荣获“全市房地产系统管理工作一等奖”，“全县信访工作先进单位”，“全县为民办八件实事先进单位”，“全县扶贫开发工作先进单位”，“全县人口和计划生育工作先进单位”等荣誉称号。2007年单位荣获“文明单位”，“全县人口和计划生育工作先进单位”，“市房地产系统先进单位”，“
4、扶贫开发工作先进单位”等荣誉称号。1.1.3项目可行性研究报告编制依据1.1.3.1国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；1.1.3.2建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发的通知（建住房2007258号）；1.1.3.3湖南省城市房地产开发经营管理办法（湖南省人民政府令第207号）；1.1.3.4湖南省物价局、省建设厅关于印发湖南省经济适用住房价格管理办法的通知（湘价消200312号）；1.1.3.5*县人民政府办公室关于印发*县经济使用住房管理办法实施细则的通知(双政办发200711号）；1.1.3.6*县人民政府办公室关
5、于印发*县解决城镇低收入家庭住房困难发展规划（2007-2010）、*县解决城镇低收入家庭住房困难2008年年度计划的通知（双政办函20085号）；1.1.3.7*县人民政府常务会议纪要20082号；1.1.3.8国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）；1.1.3.9有关各专业的国家设计规范；1.1.3.10建设单位提供的各项基础资料；1.1.3.11经济环境及社会调查；1.1.3.12本院与项目业主签订的咨询协议。1.2项目概况1.2.1拟建地点拟建项目场址紧挨*县城北新区。项目西有思云路，东为国藩路，北依归朴街，南邻八本街，另有富厚路贯穿场址南北。距*县县政府直线距
6、离约2000多米。优越的地理位置，便捷的交通条件，以及良好的自然环境，为项目的建设提供了优良的客观条件。1.2.2建设规模与内容规划建设总用地面积为76697.85平方米，净用地面积67959.77平方米，建筑总基底面积17848.75平方米，总建筑面积105465平方米，其中：住宅建筑面积104160平方米，活动中心面积535平方米，幼儿园建筑面积695平方米，配电房面积30平方米，公厕面积45平方米。1.2.3主要建设条件1.2.3.1政策扶持本项目属于经济适用房工程，是解决*县部分中低收入人员住房困难、确保人民安居乐业、构建和谐社会、促进*进一步发展的惠民工程，受到县委、县政府的重视和国
7、家、地方政策的扶持。1.2.3.2场址条件拟建工程地理位置优越，交通便利，自然环境和水文地质适宜建设，公共设施条件能满足需要，符合城市规划。项目各项施工条件良好，施工环境宽松，选址经过比较论证后，确定最佳方案。1.2.4项目投入总资金及资金筹措1.2.4.1项目总投资估算总投资9571万元，其中：前期工程费932万元，建筑安装工程费7382万元，基础设施建设费340万元，建设单位管理费173万元，办公及生活家具购置费12万元，工器具及生产用具购置费10万元，其他费用266万元，预备费456万元。1.2.4.2资金来源本项目所需投资为9571万元，资金全部由项目业主自筹解决。1.3研究结论与建议
8、1.3.1 研究结论a、本项目建设符合*县城市总体规划。b、本项目位于*县城北新区，交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。c、建设地点选择及建筑形式符合*县城市总体规划要求。d、本项目工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。1.3.2建议a、本项目具有良好的社会效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以使项目早日实施。b、应尽快对场地进行地质勘探，明确场址区的工程地质情况。c、建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞好招投标工作和工程质量监理，以保证工程质量和工程进度。d、在工程建设中，要注意公用、环保和生活环境的配套
9、建设，物业管理与施工建设同步进行。e、工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。第二章 项目建设的必要性与建设规模2.1项目建设的必要性2.1.1项目建设是满足城市中低收入家庭住房需求，改善居住条件的迫切需要。住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民特别是中低收入家庭的住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。2007年，省委、省政府发布了湖南省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见，文中明确指出，“深入贯彻落实科学发展观，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作、住房制度改革的重要内容和政府公共服务的职责，
10、加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。”*县是一个农业大县，也是工业发展迅速的新型城市，城镇人口约10万人。2006年底，县城城区范围内城镇家庭1.279万户，全县居民人均GDP为6546元，城镇居民人均可支配收入7178元，人均住房建筑面积30。城镇最低收入家庭（150元/人.月及以下），占县城城镇家庭总户数的18.74%。城镇最低收入家庭人均住房建筑面积在8平方米以下的共519户，占县城城镇家庭户数的4.058%。城镇低收入家庭（430元/人.月及以下）人均住房建筑面积在10平方米以下的有728户，占县城城镇家庭总户数的5.69%。随着城市化进程的加
11、快，居民住房矛盾越来越突出，特别是中低收入家庭的住房问题日益凸显。湖南省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见在“加强经济适用房建设与管理”中指出：“各地要根据实际情况，每年安排一定规模的经济适用房。设区城市每年经济适用房竣工面积占当年住宅竣工总面积的比例应达到10%-15%。解决城市低收入住房困难重的城市，可适当提高供应比例。”因此，根据此指导意见，按照*县国民经济和社会发展“十一五”规划，结合*县的实际情况，加强经济适用房建设，确保中低价位、中小户型住房的有效供应已是十分紧迫的任务。城北小区经济适用房项目的建设能有效地解决城市中低收入家庭的住房问题，是增加城市住房容量、改善市民居
12、住条件的需要，有利于营造和谐*，促进社会和谐发展。2.1.2项目的建设是缓解城镇贫富差别、维护社会和谐稳定的有力举措。*县地处湘中腹地，跨湄水两岸，东倚长潭株“金三角”，南临衡郴“弹性地带”，西临邵阳，北接娄底、益阳，农业基础雄厚、工业发展迅速，县城城镇人口约10万人。*县经过四十多年的发展，已有一定的经济基础。初步核算，2006年全县生产总值55.97亿元，按可比价格计算，增长11.5%，比上年快0.9个百分点，为近10年来增速最快的一年。其中，第一产业增加值23.42亿元，增长6.6%；第二产业增加值15.08亿元，增长22.4%；第三产业增加值17.47亿元，增长9.9%。三次产业构成为
13、41.8:26.9:31.3。按常住人口计算，人均生产总值为6546元。根据*县城总体规划，*县城区将在2020年建成面积约20平方公里、人口20万的中等规模城市。随着*县城市化进程的加快，社会经济的全面、迅速发展，人民生活水平普遍提高，高收入人群不断增多。相比之下，由于各种原因，县城城区仍然有一部分家庭收入偏低且住房比较困难。2006年底，*县城区城镇低收入家庭（430元/人.月及以下）和最低收入家庭（150元/人.月及以下）有3125户，占县城城镇家庭总户数的24.43%。其中的大部分家庭，人均住房建筑面积在10平方米以下，住房拥挤，条件较差，有一部分家庭不得不在外租住房屋，增加了经济负担
14、，影响了家庭和睦、社会稳定。他们迫切地希望能够改善居住条件，但由于收入有限，无力承担较高的普通商品房价格。城北小区经济适用房项目的建设，将从根本上解决一部分中低收入家庭的居住问题，体现党和政府对中低收入家庭的关怀，消除社会不安定因素，维护社会稳定和谐。同时，住户搬迁到*经济开发区后，将带来开发区人气的增加，带动第三产业的发展，相对来说就业机会也会增多，生活条件有望进一步改善，将获得更广阔的生存和发展空间。2.1.3项目建设是加快*县经济开发区发展步伐的客观需求。项目拟建地位于*县城北新区，处于*经济开发区内。*经济开发区于1992年8月批准建立，地处*县城西郊，雄居320国道、上瑞高速*连接线
15、、娄衡路等三条重要交通干线的交汇处，是*县体制创新的新基地、招商引资的新平台、对外开放的新窗口、现代化的新城区。*经济开发区总体规划13.018平方公里，分三期开发。至目前为止，开发区已完成第一期开发，进入第二期开发阶段，已建成了中南地区最大的农机专业市场湘中农机机电大市场。基础设施建设总投资突破1亿元，园内初步形成了电子信息、农机机电、新型材料、绿色食品等重点产业。入园企业30家，总投资达5.9亿元，区内规模企业年总产值突破4.3亿元，实现利税4000余万元。2005年起县财政每年投资1000多万元用于开发区基础设施建设，2007年又进一步加大了财政投入力度。这些措施为开发区进一步做大做强提供了广阔空间，注入了新的强大动力。新体制运行后的*经济开发区既抓建设又抓管理，成效显著：征地拆迁进顺利，基础设施建设全面铺开，项目建设如火如荼，招商引资形势喜人，农村和社会事务工作有序开展，部门职能全部配备到位，干部队伍素质全面提高。*经济开发区已成为*县最具吸引力的地方和经济亮点。随着*县经济开发区的加速开发与发展，必将会有更多的投资者和各类人才纷至沓来，与之配套的住宅需求必然会相应增加。项目的建设能妥善解决当地失地农民、普通居民特别是
