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1、目 录第一章 总 论1一、项目概况1二、项目背景1三、可行性研究报告编制依据4四、项目主要技术经济指标5第二章 项目建设的意义及必要性6一、改善南京及周边地区投资环境，为地区经济发展做出贡献6二、促进球会所在地区土地资源的综合开发利用7三、中国高尔夫体育产业有效发展模式的积极探索7第三章 市场前景与竞争分析10一、国内外高尔夫市场现状分析10二、国内外高尔夫市场发展趋势12三、项目目标市场及市场竞争分析13第四章 项目建设原则及内容18一、项目总体规划构思原则18二、建设内容及规模19第五章 项目建设条件分析22一、建设地点和交通环境22二、地质、水文等自然条件22三、基础设施等配套条件23四
2、、其他条件23第六章 项目承担单位及项目组织情况24一、项目承担单位情况24二、项目组织机构26三、项目劳动定员及人员培训28第七章 项目环境保护30第八章 项目建设工期及进度安排31一、项目建设期31二、项目建设进度安排31第九章 项目投资估算与资金筹措33一、项目投资估算33二、资金来源35第十章 项目经济效益分析与财务评价36一、分析评价的主要依据及原则36二、基础数据测算36三、财务评价40第十一章 项目可行性研究结论4546第一章 总 论一、项目概况1、项目名称：南京XX高尔夫球会新建项目（以下简称南京XX高尔夫球会项目、本项目、项目）。2、地理区位：江苏省南京市XX区科学园。3、项
3、目单位：南京XX高尔夫置业有限公司（在南京市XX区科学园注册之中外合作企业，以下简称南京XX、南京XX公司、公司、项目公司）4、项目简介：南京XX高尔夫球会是南京XX高尔夫置业有限公司基于对中国高尔夫产业和市场未来发展态势、长江三角洲和南京经济圈社会经济发展趋势的调研和分析的基础上，在南京市和XX区政府的大力支持下，本着发展南京体育、休闲、娱乐和旅游产业，带动XX区高尚房地产市场发展的目的，在南京市XX区科学园投资建设的18洞国际标准高尔夫球场及配套设施。该项目是一个集高尔夫体育运动、体育休闲、娱乐和旅游为一体的高尚体育项目。二、项目背景1、行业背景。高尔夫球是一项具有特殊魅力的体育运动，在世
4、界范围内，高尔夫球和网球、足球并称为三大体育运动项目。高尔夫球在西方国家至今已有四百多年的历史，目前全世界高尔夫球场已多达三万以上，其中美洲有二万六千多个，欧洲有四千多个，日本有二千多个。全球高尔夫运动最为发达的美国在过去的6年中，平均每年新增500多个高尔夫球场，高尔夫运动也已由传统的贵族休闲运动转变为一项全民的健身运动，在社会各阶层得到了广泛的普及。随着社会经济的发展，人们对体育休闲活动的需求日益增加，高尔夫球以其“绿色、阳光、健康、放松、享受生活”的特征倍受人们的青睐。同时，高尔夫球运动作为一项人类交流情感、加深了解、增进友谊的体育休闲桥梁，在国际经贸洽谈、民间外交、改善投资环境、促进体
5、育产业的发展等方面起到了越来越重要的作用。中国的高尔夫球运动随着二十世纪八十年代的改革开放应运而生并且不断发展壮大。目前，中国各地共有约160个高尔夫球场，其中60%位于经济发达的南方省份，仅广东省目前就有高尔夫球场60多个。伴随着中国经济的快速发展、国际国内经贸往来的日益频繁、人民生活水平的日益提高、公众对体育运动和健康、休闲娱乐的日益重视，高尔夫球运动也越来越受到社会各界的青睐。中国的高尔夫球运动正在逐渐从高消费的贵族化发展之路步入平民化的普通大众消费轨道，越来越多的消费者加入到高尔夫球运动的行列中，中国的高尔夫市场在迅速的增长。2、区域经济背景。从地理区位看，项目地处长江三角洲（宁沪杭三
6、角）经济圈、南京都市圈和南京市，这些区域的社会、经济发展现状和未来走势对项目的实施具有重要的影响。（1）长江三角洲（宁沪杭三角）经济圈社会、经济发展概况与趋势。长江三角洲经济圈是继珠江三角洲经济圈之后中国最具活力和发展潜力的经济圈。该经济圈以上海为龙头，上海、南京、杭州构成三角核心，加上无锡、苏州、常州等城市，辐射和带动周边地区的经济发展，产业集群效应大，经济要素资源密集，对国内、国际资本和企业具有巨大的吸引力，无论是新兴产业，还是传统的三大产业，无论是内向型经济，还是外向型经济，长江三角洲经济圈都在中国国民经济体系中占有举足轻重的地位，是中国今后经济活跃度最高和最具发展潜力的经济圈。该经济圈
7、内内资企业的质量、外商投资企业数量和质量、人均国内生产总值、人民生活水平、市场空间和消费能力都在中国首屈一指，并且增长速度迅猛。（2）南京都市圈的概念提出与社会、经济发展趋势。南京都市圈是以南京为核心，实现城市间社会、经济协同发展和经济、市场高度一体化的区域性圈层式城市功能群。2002年9月“南京都市圈规划纲要”出台，南京都市圈跨越苏皖两省，以南京为核心，包括江苏南京、镇江、扬州、淮安和安徽芜湖、马鞍山、滁州及巢湖市的全部或者部分地区，交通运输网络较为发达。南京都市圈将整合圈内城市旅游、基础设施等资源，协同发展产业群体和基础设施等，积极推行市场一体化，目前处于规划和实施的初级阶段。由于地缘、交
8、通等原因，如果能够积极推进，今后的经济协同发展前景较为广阔，存在许多潜在的产业投资发展机会。由于交通网络的发达和便利，南京经济圈的休闲、旅游产业的协同发展前景广阔，（3）南京市社会、经济发展概况与趋势南京市是中国七大古都之一和著名历史文化名城，同时是江苏省省会和长江流域四大中心城市之一，目前全市常住户籍人口553万人。南京市在长江流域具有重要影响力，城市比较优势较为突出：一是区位优势。南京紧邻上海市，是沪宁杭三角经济核心区的重要城市，在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置。二是交通优势，是中国华东地区重要的交通枢纽。三是教育科技优势，南京是中国高等教育和科研四大基地之一。有高校48所，研
9、究机构500余家，科技综合实力居全国城市前列。四是产业优势。南京是中国东部地区重要的综合性工业基地，电子工业、石化工业生产规模位居全国城市第二位，是长江三角洲仅次于上海的商埠重镇，被国际经济界人士和众多海外财团视为具有广阔开发前景的地区。南京市国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要明确提出要把南京建设成为长江三角洲地区和长江下游的经济、金融、商贸区域性中心城市。因此，尽管南京长期以来经济发展速度和影响力低于长江三角洲经济圈其他核心城市，但是随着长江三角洲经济圈的向西辐射，将会越来越受惠于该经济圈的快速发展带来的资源聚集等好处。最近几年，南京市的国民经济得到了较快的发展，吸引外商
10、投资的数量和质量持续上升，城镇居民可支配收入增长迅速，对高质量、高品位的休闲、体育、娱乐活动的市场需求也在持续不断的上升，高尔夫球运动市场便是增长迅速的市场之一。三、可行性研究报告编制依据1、建设项目经济评价方法与参数（第二版）；2、投资项目可行性研究指南（试用版）；3、南京XX高尔夫球会提供的有关项目技术、经济等基础资料和要求；4、南京市国民经济及社会发展的相关统计数据和资料；5、江苏省、南京市相关政府部门对南京XX高尔夫球会项目的有关批复文件；6、国家、部委及地方有关标准、规范、法规等。四、项目主要技术经济指标经可行性研究、论证和测算，本项目主要技术经济指标如下表：表1-1 项目主要技术经
11、济指标序号指标名称单位数量备注1占地面积亩12002建设期月162003年6月至2004年9月3劳动定员人2403.1其中：管理人员人203.2 教练及培训人员人203.3工人一般员工人2004建设项目总投资万元160004.1固定资产投资万元116005项目净利润总额万元23339.410年6主要经济评价指标全投资税后6.1投资利润率（静态/年均）%14.596.2财务净现值（I=10%）万元49976.3内部收益率（IRR）%24.926.4投资回收期（静态）年3.846.5投资回收期（动态）年4.10第二章 项目建设的意义及必要性一、改善南京及周边地区投资环境，为地区经济发展做出贡献作为
12、长江中下游的中心城市之一、长江三角洲宁沪杭经济圈的核心城市和南京都市圈的核心城市，以及作为中国东南沿海较早开放的城市之一，南京市是中国经济、文化、金融、教育、科技的前沿发展地区和对外开放交流的重要窗口。南京市除了雄厚的工业经济基础外，还具有得天独厚的地理区位优势、环境资源优势和其他优势，是国内、境外众多国家和地区知名企业投资者投资创业的一片热土。以南京为核心的南京都市圈的形成，将在与长江三角洲经济圈的交互辉映中展示出更加灿烂的发展前景。高尔夫球运动在中国的发展虽然仅有二十余年的历史，但是众多高尔夫球会的建设和发展历史已经充分说明他们在所在地区对外招商引资，改善投资环境方面都已经起到了积极的作用
13、。尤其是在改革开放和吸引外资的前沿地区，今天，许多跨国企业的投资者已将高尔夫球场作为投资环境的重要一环，不仅作为商务洽谈和商务会议的首选场所，还可以让他们的海外高级雇员和专业人士安心在中国工作。南京市XX区作为南京市的郊区，在南京市的经济发展区域规划中属于后起之秀，是南京市今后重要的新城区、重要的高新技术产业发展区域和国际化的知识创新基地。目前，XX区以XX经济技术开发区和XX科学园开发区为重心，以“十五规划”为指针，加大基础设施建设力度，大力改善投资环境，紧锣密鼓的进行大开发和大开放工作。随着中国加入WTO及外商投资的不断增长，特别是作为中国进出口贸易后起之秀的长江三角洲地区，在其核心城市南
14、京市兴建一个具有国际水准的高尔夫体育休闲场所和能完美地与自然环境相结合的园林式会所不仅必要，而且意义重大。南京XX高尔夫球会的建设，将成为镶嵌在XX区的一颗璀璨的明珠，为该地区提供一个集绿化、高尚体育、休闲、娱乐、旅游为一体的人为景观社区，并且南京XX高尔夫球会将“深圳XX高尔夫”这一在珠江三角洲以及声誉卓著的高尔夫运动品牌有机的延伸到长江三角洲，对南京市和XX区改善投资环境、提高招商引资的吸引力和质量、带动整个地区餐饮、娱乐、交通等相关产业经济的发展将会起到积极作用。球会还将为当地创造上千个就业岗位，为缓解南京市和XX区地方就业压力作出巨大贡献。二、促进球会所在地区土地资源的综合开发利用南京
15、XX高尔夫球会项目所需的1200亩用地选址于XX区科学园大学城中心，土地类型主要为浅丘湖泊地，在XX区科学园的土地开发规划中，该片土地属于文化体育教育用地。南京XX高尔夫球会的建设，将通过精心设计和规划、建设，充分考虑利用该片土地内的闲置土地，项目的建设过程将贯彻注重环保的宗旨，高度注重生态平衡和自然环境保护，植被覆盖率将达90%以上，在使用的土地范围内规划新植树不少于2万棵。通过大规模更新植被品种，起到美化周边环境、进一步保护生态环境的作用，实现了项目所在土地的生态效益、经济效益、社会效益的均衡发展，同时可以带动项目周边土地的滚动发展、土地开发和利用价值的提升，促进了该地区土地资源的综合开发利用。三、中国高尔夫体育产业有效发展模式的积极探索随着改革开放的深入，体育、旅游、休闲、娱乐成为解决温饱以后的中国人日益增长的需求。单纯的依靠政府办体育已无法满足人们的多元化需求。发动社会力量办体育、走产业化、市场化道路是大势所趋。国
