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1、 2022年国家司法考试案例分析辅导：房屋所有权 【手机用户】点击进入免费试听 【电脑用户】点击进入免费试听 第三人陈在外县任教，预备在原籍某县城关镇修建几间房。经申请，当地镇政府出让给陈3分国有土地。2003年春，陈出资3500元托付其弟陈某在所受让的国有土地上建房3间。同年5月，房屋建好后，本案原告王某、张某夫妇见无人居住，愿以17000元高价买下这3间房屋。陈某见有利可图，便背着其姐，私下同王某、张某夫妇签订了房屋买卖合同，合同商定：此3间房屋以17000元价格卖给王、张夫妇，买卖成立后，不得反悔，假如出了问题，由陈某负责。同年8月，原告夫妇搬入此房居住，安装了水管，建了厕所，一间房搞了
2、棚楼，安了两副门扇。房屋出卖后，被告始终未告知第三人。2004年春节，陈回原籍探亲时，发觉自己的房屋被弟弟卖掉，很生气，责令其赶快追回。陈某找原告夫妇协商屡次未果，陈某便找了几个人将东院墙拆毁。原告以房屋买卖契约为凭，诉至人民法院，要求依法爱护全部权。法院受理后，通知第三人陈参与诉讼。第三人认为原告、被告之间的买卖行为是违法的，侵害了她的全部权，要求宣告买卖行为无效，尽快追回房屋。 依据上述案情，答复以下问题： 1.被告陈某与原告王、张夫妇之间的房屋买卖合同是否成立? 2.该房屋买卖合同是否有效?为什么? 3.原告王、张夫妇能否取得房屋全部权?为什么? 4.王、张夫妇安装水管，建厕所等行为在民
3、法上属于何种性质的行为? 5.陈某拆毁东院墙的行为属于何种性质的行为? 6.法院应如何处理该项房屋买卖纠纷? 7.设陈回原籍探亲时追认了陈某的行为，本案应如何处理? 参考答案 1.双方之间的合同成立。由于双方的意思表示已经达成全都，并签订了书面合同。 2.该合同效力待定。由于其属于无权处分的合同，依法属于效力待定。 3.原告王、张夫妇不能取得房屋全部权。由于虽然房屋买卖合同已告成立，但双方当事人并未办理房屋产权转让登记手续，因而该合同并不产生物权效力，王、张夫妇并未取得房屋全部权。 4.属于添附行为。由于房屋并不属于王、张夫妇全部，其在他人全部的房屋之上进展的附合、加工行为，在民法上统称为添附
4、。该添附行为是善意的。 5.属于侵权行为。 6.原、被告之间的房屋买卖行为不生效，房屋应退还给第三人即全部人;被告退还房款及利息给原告;被告赔偿原告占有、使用期间因进展添附行为所发生的费用;第三人对原告添附行为增加的房屋价值予以适当补偿。 7.假如陈追认，该买卖合同转为有效，双方只要补办了房屋产权变更登记手续，房屋即归王、张夫妇全部。陈某应将房款交付给陈。 解析 1、2、3.合同双方当事人的意思表示全都，且符合合同成立的形式要件，一个合同即可宣告成立。但一个合同成立后，能否产生法律效力，则要看当事人的意思表示即合同的内容是否符合国家法律的规定。得到法律确定性评价的合同，才能产生相应的法律效力。
5、本案中，被告陈某没有法律上的依据，也未经全部人授权允许，擅自将房屋出售给王、张夫妇，属于非全部人非法处分他人财产的侵权行为。原告王某、张某夫妇在购置该房时并不知被告没有全部权，是善意的，但原、被告之间签订合同后，并没有到当地土地治理部门办理房产产权转移登记手续，应当认定原告、被告之间的房屋买卖合同虽然成立，但属效力待定。并未产生转移房屋产权的法律效果。 财产全部权的取得是指依据什么方法，依据何种法律事实而取得全部权。民法通则第72条规定，“财产全部权的取得，不得违反法律的规定。根据合同或者其他合法方式取得财产的，财产全部权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有商定的除外。” 本案中，房
6、屋买卖合同本身已属于无权处分合同，未得到权利人的事后追认，也未发生无权处分人事后取得全部权或处分权之情形，故属效力待定合同。而未办理房产过户登记手续的后果，是房屋全部权未发生转移，故王、张夫妇无全部权。 4.所谓添附，是指附合、混合、加工三种行为的统称。在现代各国法制之下，法律通常规定由一个取得添附物的全部权，或共有合成物，其目的在于不允许回复原状，以使添附物能为社会经济利益而连续存在。因添附丢失权利受到损害的人，得依不当得利之规定，恳求取得添附物全部权的人支付补偿金。本案中王、张夫妇并未取得房屋全部权，其安装水管等行为系在他人全部物之上进展的增加价值的行为。假如房屋全部权归王、张夫妇，则无所谓添附行为。 5.本问较为简洁，此处不再绽开论述。 6、7.既然原、被告之间的房屋买卖合同不生效，而责任方又是被告陈某，陈某就应担当退款还息及赔偿原告损失的义务，而房屋则应退还给其权利人陈。值得留意的是，假如陈追认了该房屋买卖合同，则应适用合同法第51条之规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”陈的追认行为使房屋买卖合同有效后，王、张夫妇并不自动取得房屋全部权，仍需办理了房屋产权变更登记手续后，始取得全部权。换言之，房屋产权登记是取得房屋全部权的必要要件，而与房屋买卖合同本身的效力并无关系。
