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1、目 录第一章 总 论第二章 项目概况 第三章 建设条件第四章 市场分析第五章 投资与资金筹措第六章 经济效益分析第七章 贷款偿还分析第八章结论第一章 总 论一、项目基本情况 （一）项目名称：XXX装饰材料物流中心（二）项目业主：重庆市XX区XXX塑料制品有限公司（三）法人代表：XXX（四）项目地址：XX区XXXXXXXXX（五）建设性质：新建二、主要技术经济指标及投资来源 该项目已经列入重庆市重点项目，对该地块进行规划调整，调整后经济技术指标为：项 目单 位数 量总用地面积:平方米103794其中：商业用地：平方米78784 道路及绿化用地：平方米25010总建筑面积:平方米130802其中：
2、(1)大商场平方米115302 (2)车库及设备用房平方米15500 （3）其他配套商业平方米新建建筑容积率2绿地率30%计划总投资万元60943自筹资金万元20943银行贷款万元40000 三、项目业主简介（一）项目实际投资人简况项目实际投资人是XXX及其所领导的XX公司。XXX，现年52岁，大专文化，1985年开始创业，经过二十多年的艰难拼搏，先后创办了XX化工有限公司、XXX塑料制品有限公司和重庆XX房地产开发有限公司；他品行端正，为人朴实，敢于创新。1994年成立的XX化工有限公司，其注册资金1000万元，主要从事汽车内外饰件、功能件和摩托车覆盖件等塑料制品的开发及销售，多年来在社会各
3、界朋友的鼎力支持下，企业的各方面都得到了快速的发展，取得了骄人的成绩，在重庆市塑涂行业中名列前矛。现有总资产37056万元，年收入31072万，年利润1110万元。1998年先后创建了重庆市XX区XXX塑料制品有限公司和重庆XX房地产开发有限公司，所成立的XX房地产开发有限其注册资金5000万元，主要从事房地产开发，取得的开发资质为（叁级）。所经营的XXXXX塑料制品有限公司主要经营板材市场，拥有资产34803万元，已经成为重庆市最大的装饰板材集散地，全国十大建材市场之一，年交易额20亿，年租金收入7000万元。旗下三家公司共有员工一千三百多人，其中，具有高级职称的14人，中级职称的57人。（
4、二）项目业主该项目由XXX塑料制品有限公司承载投资并建设。该公司注册资金3880万元；由XXX、XXX二位股东共同出资组建；其中，XXX出资3830万元，占股98.71% 。该公司所经营的“XX建材大市场”是XX建材市场的核心部分。该市场占地160余亩，营业面积10万余平方米，总投资2.64亿元，主要经营各种装饰材料，属仓储性市场。已经有10多年的经营历史，年销售额20多亿元。是重庆市交易量最大，聚集了全国上百家知名建材厂商，商品批发已辐射到云南、贵州、四川、湖北等周边省市，已成为西部地区装饰材料的物流集散地。其物流配送车辆已达到240辆。是重庆市人气最旺的装饰材料批发市场。多年来被评为XX区
5、优秀骨干企业，先后获得区级和市级“文明市场”称号，2005年被中国建材市场流通协会评为“全国十大建材家居市场”。 为本项目建设奠定了良好的经济基础、市场基础和人才基础。四、项目建设背景 （一）马家岩建材市场沿革及现状“马家岩建材商圈”作为重庆建材市场的代表已在重庆人的心目中家喻户晓。它起于20世纪90年代中期，最先是由一些建材老板延石小路自发而建，大多数铺面由农村民房改建而成。20世纪初随着光能板材市场、临江装饰城的建成，逐步向天马路延伸，增加了升伟精品建材城、大川建博中心等新兴市场。现在的“马家岩建材商圈”主要集中在以石小路与天马路交叉的马家岩路口向北、向南、向西500米半径以内。 由于后起
6、的天马路市场经过规范的设计规划和开发，店堂、门面、配套设施完善、规范、档次较高。相比之下，地理位置更为优越的马家岩石小路段却显得破旧、凌乱、极不规范，并存在严重的安全隐患，不仅影响了马家岩建材商圈的形象，也影响了XX的整体形象（由于马家岩是进出XX的咽喉要塞）。沙区政府2005年就下定决心对马家岩建材市场进行拆迁整治，以扩大马家岩商圈的经营规模，改善马家岩片区的城市面貌。覃家岗塑料制品有限公司紧紧抓住这个机会以有偿转让的方式取得了对该区域石小路西侧近150亩土地的开发权，计划投资6.1亿元，开发一个拥有12万平方米营业面积的高档商厦“光能中国西部装饰材料物流中心”，旨在扩大马家岩商圈的经营规模
7、，弥补品质不齐、档次不高的缺点，提升马家岩商圈的形象，使之成为沙区重要的经济增长点。第二章 项目概况一、 拟建地点项目位于XX区联芳园区双朝门社。由大杨石组团G分区01-1a/02、01-2/02和XX组团K分区9-3/02、9-5/02、9-6/01号地块组成。即沿石小路靠天马路一侧，高九路口到天马路之间。地块东邻石小路，与得意家具城隔路相望；南面是高九路立交，与规划中的自然山体公园相接；西面是马家岩山崖，近可鸟瞰XX，远可眺望歌乐山；北靠天马路口与鑫隆市场相接（详见上图）。二、建设规模、内容、工期项目规划总用地面积103794平方米，建设用地78784平方米，规划总建筑面积为130802平
8、方米，其中：商业建筑面积115302平方米，车库建筑面积15500平方米。由一栋4层商业大厦和露天停车场及休闲公园组成。项目建设总工期计划为20个月。2009年5月-2010年12月。三、已经落实的建设手续情况1、重庆市XX区发展计划委员会20067421号重庆市企业投资备案证；2、重庆市人民政府渝府地20053号关于重庆XX区塑料制品有限公司重庆房地产开发有限公司有偿使用国有土地的批复3、重庆市国土资源和房屋管理局XX区D房地证2007字第000492号房地证；4、重庆市XX区农业水利局沙农水发2007243号XX区农业水利局关于重庆市工程水土保持方案的批复；5、重庆市环境工程评估中心渝环评
9、估书2007209号关于重庆房地产开发有限公司环境影响报告书技术评估报告；6、重庆市XX环境保护局渝（沙）环准200786号重庆市建设项目环境保护批准书；7、渝规地证（2005）沙字第0018号重庆市建设用地规划许可证四、总投资及效益项目计划总投资60943万元，建成后可形成商业铺面130802平方米，每年租金收入12879 万元，利润总额60793万元，投资利润率达10.3%。五、项目建设必要性和意义（一）项目建设的必要性 重庆是长江上游最大的工商重镇，有着雄厚工业的基础。直辖以来，我市交通建设提速，经济持续发展，商贸流通业挤身西部前列，初步具备了发展现代物流的基础条件。但是我市物流业发展中
10、也存在着若干问题，导致物流成本偏高，现代物流业发展缓慢。一是运输结构不合理，多式联运障碍多；二是现在设施配套性、兼容不得性差，系统功能不强；三是现代物流基础设施不能满足需求，现代物流标准化、信息化、专业化程度非常低；四是第三方现代物流企业少。这些已影响到我市经济社会发展，成为对外开放的薄弱环节和改善投资环境的重要障碍。促进我市现代物流业加快发展，有利于我市抢抓国际资本从我国集中、沿海产业向内地转移的发展机遇，提高企业核心竞争力，是我市新型工业化进程的必然要求。1、重庆的经济发展确定了建材市场的发展要求 重庆市作为西部地区的直辖市，已成为西部地区的领头羊。2007年3月14日，胡锦涛总书记为重庆
11、市导航定向为：把重庆建成中国西部的重要增长极，长江上游的经济中心，城乡统筹的直辖市。2007年下半年国务院又确定重庆市为统筹城乡综合配套改革试验区。因而重庆必将迎来一个前所未有的大发展。重庆的大发展和西部领头羊的地位决定了建筑装饰材料市场也必将有一个大的发展。2、现行的马家岩市场远不能适应重庆大发展的需要。表现在：一是规模不够大，现有市场经营面积 34万平方米，年交易额70亿元，与重庆作为长江上游的中心地位相比不匹配；二是商品种类不齐全，主要表现在高档装饰材料还有所欠缺，总部经济还不突出；三是市场档次比较低，没有规模大的高档商厦作形象支撑，很难引进国际国内知名品牌。3、是重庆商贸流通领域战略发
12、展的需要重庆市第三次党代会上提出了建设以大中型批发市场为支柱，专业市场为补充的现代化市场体系的战略任务和要求。市政府发布的“十一五”商贸流通专项规划，明确了把马家岩市场打造成16个专业市场群之一。市工商局、市商委也把马家岩市场作为重庆市近期(到2010年前)打造培育的5个百亿元市场之一。2009年重庆市政府工作报告中提出今年要新增百亿级商圈、百亿级市场各1个。因而马家岩的扩容和升级就犹为重要。否则就无法实现重庆市商贸流通领域的战略目标。（二）项目建设意义塑料制品有限公司根据市区政府的要求，在马家岩建设12万平方米大型建材商厦，完全改变了马家岩原沿街而建的商业格局，把大量的沿街门面集中到商业大厦
13、以内，并配有足够的停车位和休闲娱乐空间，自然山体公园及绿地，使来马家岩购物的消费者不仅能够在此“一站式购物”把所需的全部商品购齐，并能够享受大自然的美丽。本项目实施后，可扩大市场容量新增重庆最大的高端商场，增加马家岩市场没有的装饰材料品种，引进市内外约650户商家及大量的国际国内知名品牌，真正实现装饰材料领域的总部经济圈。据测算该项目至少增加交易额20亿元以上。在规模和销售额上使马家岩市场实现年销售额百亿元的目标，进入全国十强建材市场之列。同时该项目的修建会产生极大的社会效益，新增就业岗位1300个(其它的辅助工种还不算)以上。 该项目符合市区政府经济发展的目标，符合城市规划建设的要求，被重庆
14、市列为打造100亿商圈和提振经济的重点项目。项目建成后将有效扩大马家岩商圈的经营规模，有利于引进国际知名品牌入住，打造西部最大的物流交易中心，对带动地方经济的发展具有良好的现实意义，必将为企业带来较好的中长期经济效益。第三章 项目场址及建设条件一、 建设场地现状项目用地原系的农村居住民房区，90年代因马家岩市场的形成逐步转变成了板材市场，沙区政府为了改变其落后面貌，决定对其进行统一规划设计和建设，所以2007年由政府负责主导进行了拆迁安置，目前拆迁工作已经完成，手续齐备即可开工。二、用地性质及用地规模根据重庆市人民政府渝府地20053号文关于重庆塑料制品有限公司重庆XX房地产开发有限公司有偿使
15、用国有、土地的批复中明确，同意将国有115029平方米交给重庆XXX塑料制品有限公司、重庆XX房地产开发有限公司作为商业、工业建设用地，其中60923平方米为有偿使用，工业11235平方米，商业49688平方米（约74.6亩），其余54106平方米作为市市政道路和保护绿化建设用地予以行政划拨，所以可以用于本项目开发建设的净用地（不包含小区道路和园林绿化）49688平方米。现XX区已经把该项目列入重点项目，正在申报重庆市重点项目，并对该地块重新进行规划调整，调整后，商业用地为78784平方米，其余25010作为市政道路和保护绿化建设用地予以行政划拨。三、场地建设条件（一）地形、地貌、地震情况根据重庆市建设用地地质灾害
