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1、房地产基础知识一、房地产是指房产和地产的总和,也叫“不动产”。指土地上的建筑物、附着物（如住 宅、大厦、学校等）。二、房地产市场是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房 地产三级市场（俗称二手房交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。三、房地产的特性1、房地产位置的固定性:土地是自然生成物,位置不可移动,房屋是建筑在土 地上的,因此决定房屋不可移动、固定性,使房地产受地理位置的限制;2、地域（地理位置）的差别性:每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价 值也不相同;3、房地产的高质耐久性;4、房地产具有保值、增值性,前提是国家的政局稳定,由土地性质决定,土
2、地 有限、不可再生,但人们对土地的需求日益增大、增加。四、房地产市场细分“一级市场”:即土地市场,是由国土部门掌握,指国家土地管理部门按土地供 应计划,采用协议、招标、拍卖的方式,以土地使用合同的形式,将土地使用权以一 定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。“二级市场”:是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同 相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。“三级市场”:是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场, 它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。五、按房产性质类型1、商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发
3、建设并经过国土局批准在市 场上流通的房地产,它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交 换的房地产。2、回迁房回迁房就是发展商征收土地时,赔给回迁民的房子;商品房就是由发展商自己 出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房,一般回迁房的售价都普遍低于商品房的 售价,交易流程于商品房一样。3、集资房集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度,实行政府、单位、个人三方 面共同承担,通过筹集资金,建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信 贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属,按出资比例确定。个人按房价 全额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分产权。4、经济适
4、用房经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。 经济性是指住宅价格相对市场价格而言,是适中的,能够适应中低收入家庭的承受能 力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而不是降低建筑标 准。其成本略低于普通商品房,故又称为经济适用房。经济适用房属于政策性住房, 购房人拥有有限产权。经济适用房自购买合同备案之日起,不满 5年不得直接上市 交易。5、限价房限价房就是国家给的硬性指示,就是死的价格,开发商没有权利更改。简单理 解,就是限房价、限地价的“两限”商品房。其价格比经济适用房高,由政府成立的 全资国有公司负责建设。销售价格实行政府定价,定价原则按照比周
5、边同类商品住 房低 20%-25%。销售价格在预售时向社会公布,公布价格应为该限价房楼盘的最高 价。购买限价房应自购房合同备案 5 年后方可上市交易。6、房改房房改房又可以叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现 住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。六、房屋产权性质的分类1、国有房产是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国 有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。2、直管房产指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨 给单位的除外）,大多数由政府房地产管理部门直
6、接管理、出租、维修,少部分免租 拨借给单位使用。3、自管房产是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房 产。4、军队房产是指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划拨的房产、利用军费开 支或军队自筹资金购建的房产。5、集体所有房产是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的 房产。6、私有（自有）房产是指私人所有的房产,包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨 民、外国人所投资建造、购买的房产,以及中国公民投资的私营企业（私营独资企 业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。7、联营企业房产是指不同的所有制性质的单位之间共
7、同组成新的法人型经济实体所投资建 造、购买的房产。8、股份制企业房产是指股份制企业所投资建造或购买的房产。9、港、澳、台投资房产是指港、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在祖国大陆举办的企业所投 资建造或购买的房产。10、涉外房产是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团 体、国际性机构所投资建造或购买的房产。11、其他房产是指凡不属于以上各类别的房屋,都归在这一类,包括因所有权人不明,由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。12、期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证（完成初 始登记）止,在这一期间的商品
8、房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预 售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”,购买期房也就是购房者购买尚处于建 造之中的房地产项目。13、现房现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房,消费者在这一阶段购买 商品房时应签现房买卖合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工验收合格可 以入住的房屋。七、按房地产用途分类:写字楼1、甲级写字楼:甲级写字楼是写字楼之中,一般最好级数的写字楼。甲级是办公室空间中的顶 级,再加增值的称为智能办公室。其标准是位置于中心商业区 CBD 内,有完善的中央空调充足数量及合理分布的 升降机和电梯服务,甲级专业物业管理,楼层间格等恰当,楼底净高在 2.
9、8 米,每层 建筑面积最少1 千平方米。2、“5A 级写字楼”“5A”是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平， 与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一 个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响。住宅1、低层住宅指一层至三层的住宅。市区中稀有的建筑群体，这种住宅的占地面积大，容积 率低与别墅的容积率相当，相对集中居住人群少，利于优化环境提高住宅品质。2、多层住宅指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。多层住宅可以不 设置电梯,楼梯
10、往往作为多层住宅的主要上下楼通道。多层住宅一般一梯两户,每户 都能实现南北自然通风,基本能实现每间居室的采光要求,一梯三户或一梯三户以上则必须牺牲 一户或多户的南北自然通风,。多层住宅一般采用单元式,共用面积很小,这有利于 提高面积利用率。3、小高层在建设部有关规定中,没有小高层这个概念,它是人们的通俗叫法。具体几层 叫小高层没有约定俗成的概念。一般来讲是 712 层,可以只设置一部电梯。4、高层住宅7 层及 7 层以上的称为高层住宅,以电梯以主要交通方式的住宅,七层及以上 的住宅必须设置电梯。12 层以上的住宅要求设置两部电梯。高层住宅由于其高度, 楼层越高景观视野越好,所以一般高层住宅楼层
11、越高单价越贵。而且离地面越远,大 气的流动速度越大,自然通风效果越好。高层住宅根据自然通风条件又分为板式高 层和塔式高层。5、独栋别墅独栋别墅即独门独院,上有独立空间,下有私家花园领地,是私密性很强的独立 式住宅,表现为上下左右前后都属于独立空间,一般房屋周围都有面积不等的绿地、 院落。私密性强,市场价格较高,定位多为高端品质。6、双拼别墅它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品,由两个单元的别墅拼联组成的单栋 别墅,双拼别墅基本是三面采光,外侧的居室通常会有两个以上的采光面,一般来说, 窗户较多,通风不会差,重要的是采光和观景。7、联排别墅 联排别墅发源于英国,在欧美普遍存在。由三个或三个以上的
12、单元住宅组成, 一排二至四层联结在一起,每几个单元共用外墙,有统一的平面设计和独立的门户。 高度一般不过5 层,独门独户。8、叠拼别墅 由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成,下层有花园,上层有屋顶花园,一 般为四层带阁楼建筑。9、跃层跃层分为两种总高在 4.8 米以上:a:层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置, 上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接,有别墅式的感觉。b:跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排 起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等。也 可称为“复式”,复式是起源于跃层,
13、又优于跃层,所以,跃层不一定是复式,而复式 一定是跃层。10、商铺a、临街地铺临街商铺主要是指主干道旁的 15层的。b、裙楼商铺裙楼商铺还有个通俗点的叫法,底商。裙楼就是在建筑底部比上部建筑平面面 积大的部分,从外形上看,整个建筑是个“凸”形的,地下平面面积大的部分就像整 个建筑的裙子,所以叫裙楼。裙楼做商铺的,多数都是单独门面的底商,当然也有建 筑体量特别大的,裙楼做成综合商业的,不过比较少点。八、与产权有关的概念1、什么是房地产产权?是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产 权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。2、什么是土地使用权?土地使用权是指土地使
14、用权拥有者对土地使用的权限,包括开发权、收益权、 处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给 土地使用者。土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用 者可申请续用,经批准并补清地价后可以继续使用。3、房地产证有什么作用?房地产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证,是合法拥 有房地产的凭证。4、房地产登记的种类有哪些?房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登 记。凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地,其土地使用年限按国家规 定执行。即:居住用地七十年;工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五 十年;
15、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。5、什么叫房地产抵押?指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押 权人）提供债务履持担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。6、共有产权指一家房地产有两个或两个以上的权利主体,即共有人,在实践中又有按份共 有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小,对共有房地 产享有一定的利益,并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地 产享受同等的权利,并承担相等的义务。7、过户即更换房屋产权人姓名。十三、与房屋有关的概念1、建筑面积指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外 楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。2、套内使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧 室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不吊柜）、户内楼梯（按投 影面积）、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。3、容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比,附属建筑物 也计算在内,但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小,意味着小区容纳 的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。容
