资产评估课后练习题解析

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1、资产评估课后练练习题第一章 一、练习题1、 术语解释（1）资产评估估 （2）资资产评估的时时点性 （3）市市场价值 （44）非市场价价值2、单项选择题题（1）资产评估估的时点性是是指以被评估估资产在（ ）的实际际状况，对资资产价值进行行的评定估算算。a、评估日期 b、评评估工作日期期 cc、评估基准准日 d、过去去、现在及未未（2）不可辨认认的资产是指指（ ）。a、 没有物质形态因因而无法辨认认的资产 b、 因不具有综合获获利能力而无无法单独出售售的资产 c、不能独立于于有形资产而而单独存在的的资产d、除有形资产产以外的所有有资产（3）资产评估估价值取决于于资产的（ ）。a、 原先的购买价格格

2、 b、生生产成本 c、预期期效用 d、评估估基准日的利利用现状（4）正常情况况下，一栋别别墅在某一时时点的市场价价值，不会高高于此时点重重新开发一同同等效用别墅墅的成本（包包括利润）。这这体现了资产产评估的（ ）。a、贡献原则 b、客客观原则 c、预期期原则 d、替代代原则 （5）下列不属属于资产评估估工作原则的的是（ ）a、独立性 bb、客观性 c、替代性 d、科学性（6）在企业兼兼并时，目标标企业（被兼兼并企业）价价值评估的最最适用假设是是（ ）。 a、清算算假设 b、公开开市场假设 c、继继续使用假设设 dd、持续经营营假设（7）银行在因因债务不能清清偿而需要对对其受押的抵抵押房地产进进

3、行处置时，该该抵押房地产产价值的评估估适用于（ ）。a、清算假设 b、公公开市场假设设 c、继继续使用假设设 dd、持续经营营假设（8）资产评估估价值与资产产交易中的实实际成交价格格之间的关系系是（ ） a、前前者必须高于于后者 b、前者必须须低于后者 c、前者必须等等于后者 d、前者可以以高于、低于于或者等于后后者（9）资产评估估工作的执行行操作者不同同于会计计价价，它是由独独立于企业以以外的具有资资产评估资格格社会中介机机构来完成的的，这说明资资产评估具有有（ ）a、市场性 b、公正性 c、咨询性 dd、预测性（10）某一宗宗土地用于住住宅开发时的的价值为3000万元，用用于商业大楼楼开发

4、时的价价值为5000万元，用于于工业厂房开开发时的价值值为280万万元。城市规规划确认该土土地可用于住宅或或工业生产。该该宗土地的价价值应评估为为（ ）万元元 a、5000 b、300 cc、280 d、3603、多项选择题题（1）资产评估估行为涉及的的经济行为包包括（ ）a、产权转让 bb、企业重组组 cc、资产抵押押 d、资产纳纳税 e、停业整整顿（2）资产评估估的科学性原原则是指（ ）a、选择适用的的价值类型和和方法 bb、由包括科科技专家组成成的资产评估估队伍c、制定科学的的评估方案 d、以充分分科学的事实实为依据 e、遵遵循科学的评评估程序（3）资产评估估的公正性表表现为（ ）a、

5、资产评估应遵循循正确适用的的评估原则，依依照法定的评评估程序，运运用科学的评评估方法。b、 资产评估主体应应当与资产业业务及其当事事人没有利害害关系。c、 资产评估的目标标是为了估算算出服务于资资产业务要求求的客观价值值。d、 资产评估需要通通过对评估基基准日的市场场实际状况进进行模拟。 e评估价值是为为资产业务提提供的一个参参考价值，最最终的成交价价格取决于资资产业务当事事人讨价还价价的能力。（4）在估价对对象已经处于于使用状态，运运用最佳使用用原则的选择择前提有（ ）a、 保持利用现状前前提 b、转换用用途前提 cc、投资改造造前提d、新利用前提提 e、上述述四种情形的的某种组合（5）适用

6、于资资产评估的假假设有（ ）a、继续使用假假设 b、公公开市场假设设c、持续经营假假设 d、清清算假设 ee、交易假设设（6）确定评估估基准日的目目的是（ ）a、确定评估对对象的计价时时间 b、将将动态下的资资产固定在某某一时点c、将动态下的的资产固定在在某一时期 d、确定评评估机构的工工作日 e、遵循科学的的评估程序4、问答题（1）资产评估估的基本要素素有哪些？（2）资产评估估假设的具体体内容是什么么？（3）资产评估估的经济原则则有哪些？二、参考答案1、（1）资产评估估是对资产在在某一时点的的价值进行估估计的行为或或过程。具体体地讲，资产产评估是指符符合国家有关关规定的专门门机构和人员员，依

7、据国家家的有关规定定，为了特定定的评估目的的，遵循适用用的评估原则则，选择适当当的价值类型型，按照法定定的评估程序序，运用科学学的评估方法法，对特定资资产的价值进进行估算的过过程。（2）时点性是是指资产评估估是对评估对对象（即待评评估资产）在在某一时（间间）点的价值值的估算。这这一时点是所所评估价值的的适用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，我们将这一时点称为评估基准日。评估基准日相对于评估（工作）日期而言，既可以是过去的某一天，也可以是现在的某一天，还可以是将来的某一天。（3）一资产在在公开竞争的的市场上出售售，买卖双方方行为精明，且且对市场行情情及交易物完完全了解，没

8、没有受到不正正当刺激因素素影响下所形形成的最高价价格。（4）非市场价价值是指资产产在各种非公公开交易市场场条件下的最最可能价值。常常见的非市场场价值有：使使用价值、投投资价值、保保险价值、课课税价值、清清算价值、净净变现价值、持持续经营价值值。2、（1）c （22）c （33）c （44）d （55） c （6）c （77）a （88）d （9）bb （100）b3、（1）abcdd （22）acdee （3）aab （4）abcdde （55）abdee （6）aab4、（1） 资产评估的基本本要素有哪些些？资产评估的基本本要素包括评评估主体、评评估对象、评评估依据、评评估目的、评评估原则、

9、价价值类型、评评估程序及评评估方法八个个构成要素。从事资产评估业业务的机构和和人员，是资资产评估工作作中的主体，必必须符合国家家在资产评估估方面的有关关规定，即具具有从事该项项业务的行业业及职业资格格并登记注册册。特定资产是待评评估的对象。国家的有关规定定是指资产评评估活动所应应当遵守的有有关法律、法法规、政策文文件等，它是是资产评估的的依据。特定的评估目的的，是指资产产业务发生的的经济行为，它它直接决定和和制约资产评评估价值类型型的确定和评评估方法及参参数的选择。评估原则即资产产评估工作的的行为规范，是是处理评估业业务的行为准准则。价值类型是对评评估价值的质质的规定，它它取决于评估估目的。评

10、估程序是资产产评估业务的的工作步骤。评估方法是估算算资产价值所所必需的特定定技术方法。（2） 资产评估假设的的具体内容是是什么？资产评估假设是是资产评估工工作得以进行行的前提假设设，包括继续续使用假设、公公开市场假设和清算算假设。继续使用假设是是指资产将按按照现行用途途继续使用，或或转换用途继继续使用。现现实中的表现现主要有三种种情况：一是是资产将按照照现行用途原原地继续使用用；二是资产产将转换用途途后在原地继继续使用；三三是资产的地地理位置发生生迁移后继续续使用。在确确定是否可以以采用继续使使用假设时，需需要充分考虑虑待评估资产产从经济上、法法律上、技术术上是否允许许转变利用方方式、变换产产

11、权主体，以以及允许转变变利用方式和和变换产权主主体的前提条条件。公开市场假设是是指待评估资资产能够在完完全竞争的市市场上进行交交易，从而实实现其市场价价值。不同类类型的资产，其其性能、用途途不同，因而而市场化程度度也有差异。用用途广泛、通通用性比较强强、市场化程程度较高的资资产如住宅、汽汽车等，比具具有较强专用用性的资产有有更加活跃的的交易市场，因因而更适用于于公开市场假假设。专用性性资产一般具具有特殊的性性质，有特定定的用途或限限于特定的使使用者，在不不作为企业经经营活动的一一部分时，很很少能够在公公开市场上出出售。清算假设是指资资产所有者在在某种压力下下，如破产、抵抵押权实施等等，将被迫以

12、以协商或以拍拍卖方式，强强制将其资产产出售。按照照寻找购买者者的时间的长长短，可以将将清算分为强强制清算和有有序清算。清清算假设下的的评估价值往往往也低于继继续使用和公公开市场假设设下的评估价价值。（3）资产评估估的经济原则有哪些些？资产评估原则是是规范评估行行为和业务的的准则。规定定评估原则是是为了确保不不同的估价人人员在遵循规规定的估价程程序，采用适适宜的估价方方法和正确的的处理方式的的前提下，对对同一估价对对象的估价结结果能具有一一致性。资产产评估的经济济原则包括贡贡献原则、替替代原则、预预期收益原则则、最佳（也也称最高最佳佳）使用原则则。贡献原则是指在在评估时，某某一资产或资资产的某一

13、构构成部分的价价值，应取决决于该资产对对与其他相关关资产共同组组成的整体资资产价值的贡贡献，或该部部分对资产整整体价值的贡贡献，也可以以用缺少它时时整体资产价价值或资产整整体价值的下下降程度来衡衡量确定。 替代原原则的理论依据据是同一市场场上的相同（或或相近似）物物品具有相同同（或相近）的的价值。对具具有同等效用用而价格不同同的物品进行行选择时，理理性人必定选选择价格便宜宜的；对价格格相同而效用用不同的物品品进行选择时时，理性人必必定选择效用用较大的。替替代原则要求求尽可能利用用与估价对象象特征相类似似资产的市场场交易资料，来来进行比较分分析评估估价价对象的价值值，以确保所所评估的结果果是估价

14、对象象在公开市场场上成交的最最可能价格。 预期收收益原则是指指资产的价值值不是取决于于其过去的生生产成本和销销售价格，而而是决定于其其在评估基准准日后能够带带来的预期净净收益，即预预期的获利能能力。预期的的获利能力越越大，资产的的价值就越高高。最佳（也称最高高最佳）使用用原则即按照照估价对象的的最佳使用方方式，评估资资产的价格。最最佳使用是指指在法律上允允许、技术上上可能、经济济上可行的前前提条件下，能能够使估价对对象产生最高高价值的利用用方式。在运运用最佳使用用原则时，首首先要求最佳佳利用方式在在法律上是得得到允许的，其其次还要得到到技术上的支支持，不能将将技术上无法法作到的利用用方式当作最最佳使用，最最后应注意所所确定的最佳佳利用方式在在经济上可行行，不可能通通过不经济的的方式来实现现资产的最佳佳使用。在估估价对象已经经处于使用状状态的情况下下，应根据最最佳使用原则则对估价前提提作如下选择择：（1）保保持利用现状状前提，即认认为继续保持持利用现状为为最佳使用时时，应以保持持现状继续使使用作为估价价前提；（22）转换用途途前提，即认认为转换用途途再予以使用用最有利时，应应以转换用途途后的使用假假定为估价前前提；（3）投投资改造前提提，即认为不不转换用