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1、A thesis submitted toXXXin partial fulfillment of the requirementfor tthe deggreee offMasteer oof EEngiineeerinng建设工程价价款优先先受偿权权在执行行程序中中的适用用杨晶中华华人民共共和国合合同法第第2866条规定定：“发发包人未未按照约约定支付付价款的的，承包包人可以以催告发发包人在在合理的的期限内内支付价价款。发发包人逾逾期不支支付的，除除按照建建设工程程性质不不宜折价价、拍卖卖的以外外，承包包人可以以与发包包人将该该工程协协议折价价，也可可以申请请人民法法院将该该工程依依法拍卖
2、卖，并优优先受偿偿。”合合同法该该条款赋赋予了建建设工程程承包人人在发包包人不支支付工程程价款的的情况下下享有对对该建设设工程的的优先受受偿权。20002年66月，最最高人民民法院又又颁布了了关于于建设工工程价款款优先受受偿权问问题的批批复(以下简简称批批复)，进一一步确立立了建设设工程承承包人的的优先受受偿权优优先于一一般抵押押权和其其它债权权的原则则。这里里，笔者者结合批批复、法法学界因因此进行行的学术术讨论以以及个人人的执行行工作实实践，就就合同同法第第2866条在实实际适用用中的若若干问题题进行探探讨。一、建建设工程程价款优优先受偿偿权发生生竞合时时的处理理原则建设工工程价款款优先受受
3、偿的标标的物为为不动产产，因此此与通常常以不动动产为标标的物的的抵押权权和一般般债权有有时会发发生竞合合，包括括与一般般抵押权权、一般般债权的的竞合以以及该优优先受偿偿权之间间的竞合合。我国国合同法法中的建建设工程程价款优优先受偿偿权作为为一种法法定优先先权，并并不以登登记为要要件，因因此在发发生上述述权利竞竞合时的的情形就就相对简简单得多多。根据据优先权权的立法法目的和和法定担担保物权权的属性性，在建建设工程程价款优优先受偿偿权与以以该工程程为标的的物的一一般抵押押权、一一般债权权发生竞竞合时，该该优先受受偿权应应优先于于一般抵抵押权和和一般债债权，批批复的的第一条条对此已已作了非非常明确确
4、的规定定。而对对于两个个以上建建设工程程价款优优先受偿偿权发生生竞合的的情形，最最高院批批复则则还没有有作出规规定。一个建建设工程程的完整整构成涉涉及到基基础工程程、主体体工程、配配套工程程、装修修工程、消消防工程程等。如如果是某某施工承承包人在在总包后后再分包包给各分分项工程程的，是是否只有有总承包包一方享享有建设设工程价价款优先先受偿权权并独立立行使，而而其他分分包人无无权独立立行使该该优先受受偿权呢呢?对此此，从不不同角度度考虑会会出现不不同的处处理原则则。有学者者提出，在在数个法法定抵押押权或法法定优先先权与约约定抵押押权并存存时，完完全可以以适用世世界法律律通例对对约定抵抵押权所所确
5、立的的“时序序先后决决定次序序先后”这这一一般般原则，即即无论是是法定抵抵押权抑抑或约定定抵押权权，凡成成立在先先者，其其次序优优先。但笔者者对上述述看法持持不同意意见。我我国建设设工程价价款优先先受偿权权制度的的核心内内容之一一，是对对建筑工工人这一一弱势群群体劳动动工资的的特殊保保护。由由于建设设工程在在变现时时可能出出现拍卖卖成交价价低于建建造价，造造成建设设工程的的变现价价款少于于承包人人应收的的欠款，承承包人只只能部分分地收回回工程款款项，如如果多个个承包人人发生优优先受偿偿权竞合合时，谁谁先谁后后的次序序矛盾就就会显得得异常尖尖锐。如如果根据据“时序序先后决决定次序序先后”原原则，
6、势势必造成成某些分分项承包包人无法法得到受受偿。例例如基础础工程承承包人基基于早签签合同而而取得先先机，“先先到先得得”，而而后的配配套工程程、装修修工程可可能分文文未得，这这样处理理显然是是不公平平的，尤尤其对各各承包人人所聘用用的建筑筑工人不不公平，违违反了优优先受偿偿权制度度保障劳劳动者薪薪酬的立立法原旨旨。在我我国的司司法实践践中，参参与分配配程序和和破产程程序在执执行程序序中如果果出现被被执行财财产不足足以全部部清偿多多个工人人工资时时采取按按比例清清偿的做做法，是是值得借借鉴的。我我们可以以把不同同承包人人理解为为不同的的建筑工工人群体体，在建建设工程程被折价价或拍卖卖后以同同一序
7、列列身份分分配给各各享有优优先受偿偿权的承承包人，而而如果折折价或拍拍卖的变变现款额额不足以以全部清清偿给所所有享有有优先受受偿权的的承包人人时，则则采取按按债权比比例的清清偿办法法进行分分配。这这样，无无形中通通过“牺牺牲”在在先成立立的拥有有优先受受偿权的的承包人人，而扩扩大了所所有承包包人偿付付建筑工工人更多多工资的的平均支支付能力力，从而而体现立立法对弱弱势群体体的照顾顾和保护护。能够够更均衡衡地保障障大多数数施工工工人的利利益。因因此，按按各建设设工程承承包人的的债权比比例清偿偿的办法法更为公公允。二、建建设工程程价款优优先受偿偿权与购购房人权权益的保保护(一)关于交交付全部部或大部
8、部分房款款的消费费者批复复第二二条规定定，消费费者交付付购买商商品房的的全部或或大部分分款项后后，承包包人就该该商品房房享有的的工程价价款优先先受偿权权不得对对抗买受受人。这这一规定定的核心心是在承承包人的的优先权权之上设设置了一一个条件件。有人人说，今今后优先先受偿的的顺序是是：消费费者、建建筑企业业、抵押押权人、一一般债权权人。这这种理解解是片面面而不准准确的，因因为消费费者的权权利并非非法律上上规定的的优先受受偿权，而而只能说说在消费费者交付付购买商商品房的的全部或或大部分分款项后后，承包包人的优优先权不不得对抗抗买受人人，这是是对承包包人优先先受偿权权的一种种限制，是是对消费费者购房房
9、权益的的一种保保障。其其实，这这里面还还应包括括两种情情况：一种情情况是消消费者除除了已经经交付全全部或大大部分房房款外还还办理了了房地产产交易过过户手续续，取得得了房屋屋的所有有权属证证书，在在这种情情况下，承承包人的的优先受受偿权归归于完全全消灭，这这是基于于物权排排他效力力原则，而而且合合同法第第2866条的立立法本意意是让承承包人向向发包人人主张优优先受偿偿权，而而绝不可可能是向向购房的的消费者者主张;另一一种情况况就是开开发商尚尚未交房房或虽已已交房但但尚未办办理登记记手续，房房屋仍然然在开发发商名下下，法定定抵押权权依然存存在，在在这种情情况下，最最高人民民法院认认为，只只要消费费
10、者交付付购买商商品房的的全部或或大部分分款项，承承包人的的优先受受偿权将将受到限限制，就就是不可可以用于于对抗买买受人。(二)关于交交付未超超过一半半房款的的消费者者批复复从生生存权优优于经营营权原则则出发，肯肯定了消消费者预预购商品品房所有有权优于于建设工工程拍卖卖权，这这无疑是是我国建建筑业、房房地产、消消费者权权益保护护法律制制度的一一个重大大进步。但但将消费费者这一一权益保保护限定定在支付付了全部部购房款款或大部部分购房房款的条条件之下下，显然然存在着着原则贯贯彻不完完整、不不彻底的的缺陷。当当建筑承承包人行行使工程程款优先先受偿权权时，消消费者已已付购房房款因未未超过550%而而不能
11、构构成对抗抗力时，同同样存在在着一个个消费者者已付购购房款应应如何处处理、其其权益应应如何保保障的问问题。尽尽管司法法解释已已明确消消费者已已付房款款未超过过50%时不能能对抗建建设工程程价款优优先受偿偿权，但但并不能能就此推推定为消消费者已已付房款款不能得得到法律律保护，而而应以返返还购房房款的方方式予以以保护，这这才完整整地体现现生存权权优于经经营权的的原则。因因此笔者者认为，以以生存权权优于经经营权的的逻辑进进行推论论，即已已支付购购房款达达到对抗抗效力标标准(指指超过550%)的消费费者直接接获得房房屋交付付的优先先权;已已支付购购房款尚尚未达到到对抗效效力标准准(指未未超过550%)
12、的消费费者则可可获得已已支付部部分价款款的返还还优先权权。如果果说司法法解释所所讲的消消费者已已支付全全部或大大部分房房款的情情况承包包人不得得对消费费者所购购房屋行行使优先先受偿权权;那么么支付购购房款未未超一半半的消费费者其对对抗权行行使的具具体操作作是：当当房地产产开发商商竣工后后6个月月内仍不不履行支支付工程程拖欠款款义务时时，建设设工程承承包人可可拍卖该该商品房房，但拍拍卖所得得价款中中应先将将消费者者已支付付部分的的购房款款扣除退退还给消消费着，以以消除消消费者对对该房屋屋原存在在所有权权的期待待权。(三)关于非非消费性性用途的的其他购购房人批复复中“消消费者”的的含义与与消费费者
13、权益益保护法法中“消消费者”的的含义相相同。根根据消消费者权权益保护护法第第2条的的规定，消消费者为为生活消消费需要要购买、使使用商品品或者接接受服务务，其权权益受本本法保护护。因此此，为生生活消费费需要购购买商品品房的消消费者就就是批批复中中的消费费者，而而为经营营需要购购买商品品房的消消费者则则不是批批复中中所称的的消费者者。一般般的“经经营需要要购买商商品房”或或称“非非消费性性购买商商品房”，包包括购买买写字楼楼办公使使用、购购买商品品房出租租、购买买商品房房置业保保值、炒炒买炒卖卖商品房房等。但但非消费费性购买买商品房房被排斥斥适用生生存权优优于经营营权这一一原则，引引发的另另一个商
14、商品交易易中的现现实问题题是，如如果商品品售卖人人事先明明示所出出售商品品有债务务负担、并并优先于于所购商商品所有有权的，是是否还可可能使这这一商品品交易正正常进行行?这一一问题涉涉及房地地产交易易的登记记形式与与实质内内容的关关系处理理。笔者者认为，对对于非消消费性用用途的其其他购房房人请求求权与承承包人的的优先受受偿权的的冲突，有有两方面面的不同同情况：我国国对商品品房的销销售普遍遍实行商商品房预预售登记记备案管管理制度度，要求求预售人人在预售售合同订订立后一一定时间间内向房房地产管管理部门门和土地地管理部部门办理理登记备备案手续续，通过过登记备备案，使使购房人人成为所所购商品品房的 “准
15、物物权人” 或称“准准业主”，从从而享有有了对预预购商品品房的请请求权具具有对抗抗第三人人的效力力。因此此，对已已办预售售登记的的商品房房，应当当可以径径行对抗抗工程承承包人的的优先受受偿权。对没有有办理商商品房预预售登记记的，由由于没有有合理的的对抗依依据，加加上合合同法第第2866条的优优先受偿偿权是以以施工工工人生存存权与承承包人经经营权相相混合的的权利，比比之只有有经营权权的非消消费性商商品房请请求权来来说，明明显是前前者占优优，故此此种情况况应以支支持承包包人的优优先受偿偿权更符符合立法法精神。三、建建设工程程价款优优先受偿偿权与建建筑工程程竣工之之界定批复复第四四条规定定建设工工程
16、承包包人行使使优先权权的期限限自建设设工程竣竣工之日日或者建建设工程程合同约约定的竣竣工之日日起计算算，从而而在优先先权的认认定上引引入了“竣竣工”的的概念。建筑工工程的“竣竣工”实实际上分分为承包包人与发发包人的的“竣工工交付使使用”民民事行为为和“竣竣工验收收合格”的的行政性性行为。前前者一般般是指发发包人与与承包人人对合同同的履行行相互认认可，发发包人对对工程进进行了验验收和接接受，承承包人的的工程款款也得到到了确认认。在一一般情况况下，竣竣工交付付使用也也就意味味着建设设工程占占有权的的转移。后后者则要要复杂的的多，它它是在竣竣工交付付使用的的基础上上，完成成法定的的行政许许可手续续。它涉涉及到政政府部门门中建筑筑质量监监督、建建筑行政政、规划划、房地地产管理理、消防防、卫生生检疫、环环保等一一系列部
