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1、成本控制要点应用指南 (试 用 本本) 编者者按 我们们将公司司成本控控制专题题的讨论论成果汇汇集起来来，编纂纂成这本本公司司成本控控制要点点应用指指南。其其中有三三点需要要说明： 第一一：控制制要点是是大家总总结公司司历史经经验，按按权重筛筛选出来来的，不不可能涵涵盖所有有的成本本控制内内容。 第二二：成本本控制的的详细方方法已体体现在相相应的规规范里，我我们以控制什什么Whaat、怎样控控制Howw和谁来控控制Whoo的编编写形式式，仅提提供一本本应用指指南。 第三三：由于于相应的的规范仍仍在编制制中，本本指南的的内容将将在实践践中不断断完善。希希望它能能在工作作中为大大家带来来便利。 总
2、总部人事事部培训训基地、220000、6目 录目 录第一项.立项成本控控制要点点应用指指南第二项.规划环节成成本控制制要点应应用指南南第三项.招投标环节节成本控控制要点点应用指指南第四项.施工环节成成本控制制要点应应用指南南第五项.材料及设备备采购环环节成本本控制要要点应用用指南第六项.销售环节成成本控制制要点应应用指南南第七项.工程预决算算环节成成本控制制要点应应用指南南第八项.期间费用的的成本控控制要点点应用指指南第九项.物业管理成成本控制制要点应应用指南南附件.北京公司规规范化管管理系列列文件44第一项立项成本控控制要点点应用指指南立项环节的的成本控控制根据据项目开开发方式式的不同同而有
3、所所区别。该该环节由由于有国国家多项项法规政政策的限限制，运运作时灵灵活度较较小，基基本原则则是在国国家规定定范围内内最大限限度地控控制企业业的费用用。项目目部在项项目开发发前期起起主要作作用，因因此，这这一环节节成本控控制的主主要任务务由项目目部来承承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件开发形式1、 新征土地征地费用 少交或晚交交，力争争减免项目部负责责详见项目立立项成本本控制要要点说明明中项目目开发成成本构成成表、附附表一、附附表二。拆迁安置费费用房产确权后后办理拆拆迁安置置费用项目部负责责大市政费用用自建部分按按照公司司工程体体系走；交政府府部分按按有关规规定办理理工程部、设设计
4、部和和审算部部负责自自建部分分；工程程部负责责交政府府部分。规划条件满足公司利利益最大大化，合合理提高高容积率率，降低低土地成成本项目部、设设计部负负责2、 买断项目买断内容明确买断内内容明细细项目部负责责详见项目立立项成本本控制要要点说明明中项目目开发成成本构成成表、附附表一、附附表二及及买断方方式的成成本构成成付款总额为公司争取取最大利利益项目部负责责付款时间周期长、次次数多项目部负责责三通或七通通一平的的标准明确验收标标准明细细工程部、项项目部负负责手续风险与项目付款款时间直直接挂钩钩。项目部负责责3、 合作开发合作方式符合集团要要求，有有利于北北京公司司；项目部负责责详见项目立立项成本
5、本控制要要点说明明中项目目开发成成本构成成表、附附表一、附附表二及及合作开开发的成成本构成成分成比例双赢原则；项目部负责责交房时间尽可能地延延后交房房，工程部负责责交房标准不低于合同同中交房房标准项目部负责责付款总额付款时间选择有利于于公司利利益的方方式项目部负责责项目部负责责第二项规划环节成成本控制制要点应应用指南南规划环节的的成本控控制所占占权重最最大，具具有“一锤定定音”的地位位和作用用：在规规划环节节进行成成本控制制是实现现事前控控制的关关键，可可以最大大限度的的减少事事后变动动带来的的成本。所所以该环环节控制制要点和和控制内内容相当当复杂，基基本原则则是，周周密规划划，科学学讨论，严
6、严格审批批。设计计部和各各类评审审委员会会在该环环节承担担主要的的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、 规划方案（1）可行行性规划划设计市场信息搜搜集和分分析市政状况信信息分析析规划要点确确立可行性研究究设计任任务书可可行性设设计变更更设计部负责责，项目目、审算算、销售售部配合合暂缺相应可可操作参参考文件件，以下下同（2）方案案评审组成可行性性规划评评审委员员会，对对方案进进行评审审、确定定。未通过的方方案进入入可行性性设计变变更环节节，再重重新评审审。由项目、设设计、工工程、审审算、财财务、销销售等各各部门组组成评审审委员会会，总经经理负责责（3）设计计成果对可行性规规划设计计
7、根据实实际情况况进行细细节调整整设备选型方方案提前前确定设计部负责责，工程程部配合合根据提交的的设计成成果进行行投资估估算审算部负责责，设计计部配合合2、报批设设计（1）设计计方案根据项目前前期运营营的情况况和市场场分析制制订设计计任务书书设计部负责责，项目目部、销销售部协协作方案设计招招投标设计部方案设计评评审招投标评审审委员会会（2）报批批注意市政设设计注意相关法法规，完完善自身身报批规规范性，材材料完整整项目部负责责，设计计部配合合控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件3、扩初设设计（1）扩初初设计要要求对报批设计计进一步步调整设计要求内部审核设计部负责责，知会会各部门门（2）成本本概
8、算根据扩初设设计招投投标方案案和设备备选型、实实体研究究、环境境方案等等因素对对总成本本作出概概算设计部与工工程部负负责制订经营指指导书审算部负责责（3）扩初初设计图图根据扩初设设计要求求招标专家评审内部评审招投标评审审委员会会设计调整设计部负责责4、桩基设设计（1）地质质勘察搜集权威地地质资料料自己专业人人员勘察察设计部负责责，工程程部协助助（2）设计计方案评评审桩基设计22种以上上形式由专家进行行桩基形形式和桩桩基结构构评审（3）桩基基施工图图设计调整5、施工图图设计（1） 施工图设计计要求根据销售包包装设计计、桩基基设计、功功能设计计及配套套设施等等因素，在在扩初图图基础上上确立施施工图
9、设设计要求求建安施工图图中结构构造价、建建筑造价价和环境境设施费费等约占占总造价价70%的部分分属于设设计方可可控部分分，应严严格审核核。设计部和工工程部负负责，其其他部门门协助（2） 报建政府部门报报批费，按按政府有有关政策策交纳。项目部（3） 报施图（4） 审图（5） 施工配合互审互签，明明确修改改意见，设设计洽商商设计部负责责，工程程协助，知知会销售售部（6） 面积测算设计图纸测测算与实实际施工工时检验验相结合合设计部负责责，工程程部协助助6、销售包包装设计计结合营销费费用控制制施工招投标标7、装修方方案设计计（1） 方案设计要要求根据扩初设设计图、经经营指导导书和实实体研究究的结果果确
10、定方方案设计计要求设计部负责责，销售售部协助助（2） 材料设备选选型成本本方案市场信息调调研根据设计要要求确定定装修材材料和设设备设计部负责责制订装修设设计目标标成本计计划明细细表装饰综合价价格拆分分分析参见深圳公公司文件件（3） 招投标制订设计任任务书设计部负责责，销售售部协助助评审招投标评审审委员会会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件8、功能设设计（1）小区区建筑物物功能的的经济评评估市场调研销售部负责责有针对性扩扩充建筑筑物功能能设计部负责责，销售售、工程程部协助助（2）市政政配套方方案市政状况调调研争取政府有有利条件件项目部负责责（3）环境境方案设设计根据投资估估算和报报批标准准
11、确立环环境设计计方案目目标成本本总额设计部负责责，项目目部协助助招投标招投标评审审委员会会（4）智能能化设计计市场现状分分析，智智能化必必要性分分析智能化内容容控制销售部负责责招投标，寻寻找外部部合作，争争取双赢赢招投标小组组组织，总总经理负负责（5）销售售承诺保持各部门门与销售售部的信信息畅通通，保障障销售承承诺与实实际功能能的一致致性设计部负责责，工程程部协助助9、设计变变更（1）设计计调整费费用（2）设计计变更洽洽商严格按照设设计变更更洽商流流程进行行设计部负责责，工程程、销售售部协助助详见工程程现场变变更管理理规范10、材料料设备（1）选型型（2）方案案确定时时间在扩初图确确定前确确定
12、材料料设备，使使设计在在图纸阶阶段就考考虑了材材料设备备的安装装设计部负责责，工程程部协助助（3）采购购招投标招投标评审审委员会会详见设备备材料采采购规范范其他费用物业管理完完善费限额设计审算部第三项招投标环节节成本控控制要点点应用指指南招投标环节节的成本本控制涉涉及到工工程、设设计、审审算、销销售等多多个部门门的实际际运作，在在程序上上没有太太多变数数，但具具体内容容特别是是招投标标评审委委员的选选择则须须有很强强的针对对性。这这个环节节成本控控制的难难点在于于标书制制订，重重点在于于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、投标单单位的选选择（1）资质质（2）管理理水平（3）技术术力量（4）历史史记录（5）资金金实力（6）合作作经历建立承建商商、工程程监理、材材料及设设备供货货商名册册及资料料库。从公司认可可名册中中的承建建商、供供货商、监监理公司司中选择择投标单单位。主办部门推推荐五家家投标单单位报招招投标工工作组。工程部负责责工程监监理招投投标合同同；设计部负责责设计、环环境、装装修招投投标合同同。审算部负责责材料设设备招投投标合同同。销售部负责责营销、包包装招投投标合同同。详见招投标标管理规规
