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1、商品房预售方案一、项目基本情况1、项目名称：拉菲香榭项目坐落：星河湾以南，滨河东路绿化带以北土地用途：商住总投资：_亿总占地：_平方米总规划建筑面积：_平方米2、土地抵押以及在建工程抵押情况：无土地抵押、建工程抵押3、查封情况：无查封情况4、是否涉及拆迁安置，拆迁安置房屋预留情况：不涉及拆迁安置二、建设进度安排(一)项目建设周期本项目名称为坤杰拉菲香榭一期8#、9#、10#、11#、12#号楼。总建设周期从_年开始至_年约_年。形像进度情况：主体_年开始施工，_年_月主体完工，_年_月装修及_完工，_年_月各项配套完，_年_月底交付使用。(二)申请预售项目施工现状：项目现状，项目建安费总投资约
2、_亿元，基础设施及地下部分已完成，投资_万，地面以上部分投资建设已完成，投资_万元。(三)下一步施工进度计划(1)主体。912#楼主体已封顶，8#楼主体_年_月底封顶。(2)_年_月至_月二次结构、水电暖天然气管线_、电梯、门窗_、内装抹灰、地暖、地面施工。(3)_年_月至_月外立面石材、涂料、栏杆、雨水管等装修。(4)_年_月至_月公共部分装修。(5)_年_月至_月中旬室外回填土、外管网、景观。(6)_年_月底交付使用。交房标准：(1)结构：采用钢筋混凝土剪力墙结构，8级抗震设防。(2)外墙大面积干挂石材，局部高档外墙涂料。(3)内墙：砂浆找平，挂腻子两遍。(4)顶棚：砂浆找平，挂腻子两遍。
3、(5)地面：细石混凝土找平。(6)厨房。墙面砂浆拉毛，预留上下水接口、燃气管道接口，并设有厨房排烟道。_电源及开关，连接自来水管、直饮水管。(7)卫生间：墙面砂浆拉毛，预留上下水接口，地面做防水层，同层排水，_电源及开关，连接自来水管。主卫预留电话端。(8)门窗：入户门采用双开四防装甲门。(9)楼梯。一层入户空间采用石材铺设，公共楼梯采用高级地砖，搭配栏杆。(10)采暖。地暖，配套供热，分户供热。(11)水电。电气线路铺设完成，采用磁卡电度表，自来水到位，一户一表。(12)燃气：燃气管道到位，一户一表。(16)电梯：品牌电梯。项目的建设标准：按国家相关规范、验收标准达到合格要求。工程质量管理措
4、施：工程质量的管理，始终是项目部的核心工作。丰富项目部的管理手段，提高项目管理人员的技术和管理水平，是项目工程好坏的关键。在整个项目实施的全过程中，我们将严格执行公司的相关制度，从图纸_开始，建立包括材料进场验收、分户检查等完整、现场工程师考核等完整的质量体系，明确质量管理要点，杜绝和减少质量通病。1.图纸_对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项_：0.000绝对标高与周边场地标高的协调总图坐标封闭复核基础梁顶标高与室内外地面标高关系，底层凸窗、空调板的标示及节点索引结构梁的布置对住户室内和阳台上空的影响楼面(卫生间、阳台、露台、退台)降板标高、导墙、拦板、凸窗、空调板的标示及节点索
5、引外圈梁底标高与外门窗顶标高的吻合性屋面排水坡度、防水节点、导墙高度计算复核统一技术条件：阳台反沿、厨房卫生间导墙、屋面_墙、降板高度、凸窗节点、老虎窗节点是否统一栏杆、扶手详图庭院围墙详图门窗规格、数量、风格设计的统一门庭、电梯厅、楼梯间地面铺贴图雨水管、空调孔洞、厨房、卫生间预留孔、预埋件定位标注开关、插座、灯具、配电箱、弱电箱定位室外景观、管线综合平衡设计2.施工单位质量保证体系总承包商根据项目工程特点和合同规定的质量目标，编制项目质量计划，并上报项目部和监理公司。项目部协助监理公司_其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性，并将意见以书面形式反馈给总承包商进行
6、修改。3.设备材料进场验收对于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，项目公司必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，并由相关部门进行封样。不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备，进场时，都由总包和监理按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。4.样板带路样板带路是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是防水层、保温层、转换层施工、门窗，都要由承包商先做样板(样板间、样板工艺等)，然后报监理公
7、司和项目部进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。5.杜绝多层转包(1)选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理_架构是否适应我们的成本控制目标是有必要的。(2)杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标。(3)优选选择高效、重信誉、管理_扁平化、管理成本低的工程公司。(4)提高自身管理能力。在一个项目按专业分工、适当拆分分包，增加甲供比例，广泛进行社会资源的整合。(5)每次投标的投标方应有足够合格的数量，保证每次投标的竞争性是很有必要的，中标率应控制在_以内。(6)我们也要面对目前建筑市场转包、_现象普遍的这一现象，一旦工程中出现这种单位的时候，我们也做好思想准备，项目管理人员会用加倍的努力
8、和超强的责任心，使之能纳入我们的正规管理体系中。6.强化过程监督承建商的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司的支持等对工程质量影响很大。(1)强调过程监管，加强对监理公司的管理，通过监理公司实施对承建商严格质量控制。(2)重点监管工程承包商的管理体系是否足够并有效运作，协调各方的关系，_承建商的成本控制，评价供方的表现。(3)、运用现代技术工具(如数码摄像机、测距仪、板厚及保护层探测仪等工具)对每一道施工工序过程及成果进行跟踪、摄像、检测，并对不合格的部位提出整改措施，督促落实到位。7.沟通与支持(1)沟通活动：与主要承建商，特别是其领导层建立正确的关系，工程应获得其公司层面的支持(2)
9、管理与技术支持：设计交底；施工节点与细部交底；技术标准交底；施工工艺交底；施工_与配合交底；质量控制点交底；施工样板交底；8.项目施工现场的管理在项目招标和合同签订过程中，就制定详细的工程现场管理条例，对具体目标分解，将工程管理量化，对施工单位做的好的地方给予奖励，做得不好的予以索赔，从而使项目部管理人员在项目实施过程中有据可依、奖惩分明。既能提高施工合作伙伴的积极性，也对其有威慑力。9.项目质量管理要点l根据本工程项目的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下工程部位作为本工程的管理要点，施工中应加强管理：l定位放线；l桩基施工；l地下室施工；l外墙外保温体系施工；l门窗_；l单元门、入户门_；
10、l栏杆扶手_；l地下室、屋面防水施工；l卫生间防水涂膜施工；l公共部位精装修；l水暖电管线预留预埋；l配电箱、配电柜_；l屋面及屋面瓦工程；10.技术方案先行制度l总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和项目部审批，审批通过后，才能进行施工。未报施工方案的，一律不得施工。项目中拟审批的施工方案包括：施工_设计测量方案施工_设计针对经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、厨厕间漏水、窗台渗漏水、出顶间外墙墙面开裂，以及防水设计不合理、门窗质量问题、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中暴露出的管理问题，由项目部_、设计院、监理公司、承包商参加，召开专门的技术讨论会
11、，制定有效的措施，有条件的可以作样板，以提高工程质量。项目质量及后期维保(一般质量通病的防治)(1)墙体裂缝考虑到墙体的沉降和收缩变形，计划对整个墙面全面检查，对出现裂缝的墙体(特别是施工洞部位)采用多次专人修补的方法，使出现裂缝的情况逐渐减少(2)墙体渗水及铝窗渗水严格按照施工规范及施工工艺进行施工，重点把关；计划于每次大风及大雨后，派专人进行专项大检查，及时发现和标注渗水点，事后进行全面修补，待下一次大风及大雨后再进行专项检查，逐渐减少和杜绝墙体渗水及铝窗渗水现象。(3)卫生间地面渗水在设计中即注意防水层的施工工序，避免地坪_及防水效果差的现象。在施工过程中，严格按照施工规范严控施工质量，
12、加强对防水层、管子洞、马桶洞、细石砼挡水墙的施工监控。日常质量管理项目部协助监理公司，对承包商的日常施工进行管理，严格施工工艺和工作流程，对重要的部位和工艺进行旁站。每周监理例会，总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的进度问题、质量问题，监理公司协助总承包商分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝后续工程在类似问题中重复出现。12.质量事故处理对严重的质量事故，由总承包商提出技术处理方案，并经监理公司和项目部认可后，进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。对于一般的质量事故，由总承包商按技术处理方案处理后，重新检查验收。13.成品保护措施(1)门窗：运输时应妥善捆扎，幢
13、与幢之间用非金属软质材料隔垫开，吊装时选择牢靠固定的着力点，防止窗体互相磨损、挤压、扭曲变形、损坏附件；进入施工现场后应在室内竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高10厘米，室内保持清洁、干燥、通风。禁止人员踩踏，不得在其上面安放脚手架，悬挂重物。在清洁时，保护胶纸要妥善剥离，注意不得划伤，刮花表面。门窗在_过程中及验收前，采取可靠的保护措施不得污损。已_的门窗框洞口不得作为运料通道。严禁在门窗框上、扇上_脚手架、悬挂重物。外脚手架不得压在门窗框上，并严禁瞪踩窗框、窗扇或窗撑。应防止利器划伤门窗表面。门窗框的上槛及两侧用胶带纸、薄膜保护好，下槛用九夹板制成马蹄形盖板保护。在玻璃_后，应在玻
14、璃上贴上保护膜，并贴上明显提醒标志。(2)入户门：运输时应放在托架上，并妥善捆扎，起吊时不得将抬杠插入框内抬运。进入施工现场后应进专门仓库保存，竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高10厘米，室内保持清洁、干燥、通风。进入现场后_前应测量其对角线的长度和平平整度，并采用可靠的保护措施。对选用门洞口作运输材料的出入口或进出频繁的门洞口，应在门框边加设防护板，以防碰伤撞坏框体；如果长期作上料口时应采取预留门洞开的方法，作后塞口。施工中严禁在门框上搭设脚手扳和悬挂重物。应防止利器划伤门窗表面；防止电、热和焊花烧伤或烫伤面层。(3)防水层基层砂浆必须进行养护，可用蓄水养护或用_、纸袋覆盖后浇水养护
15、。养护期间必须保持覆盖层材料湿润并禁止闲人上层面踏踩火灾说明继续施工。合理安排施工流向，避免过早上人走动。已铺贴的防水层，应及时采取措施保护，操作人员不得穿戴钉鞋作业。穿过地面、墙面等处的管道根部、地漏等不得碰损、变形，以免铺好后更换。地漏、排水、变形缝等处应保持畅通，施工中应采取保护措施，防止基层积水或污染而影响防水层的施工质量。(4)涂料与油漆在涂刷涂料前，预先清理基层表面；涂料干燥前，应防止尘土污染和热空气的侵蚀。将门窗用风钩或用木锲固定，防止扇框粘结涂层，影响质量和美观，同时防止门窗玻璃损坏。涂料施工完毕，尚未干燥前，设置标志牌，防止触摸。(5)地坪_施工有铁爬梯或有钢管等铁制品等接触地坪时，必须事先垫好麻袋或夹板，以防划伤地面粉刷施工手推车运输材料时，不得随意碰磕地坪，同时粉刷时应在墙面附近的地坪上垫好夹板或麻袋，防止砂浆污染地坪。(6)
