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2、户板凳：二、网络营销4楼：分析客户需求5-6楼：三、接听电话话术7楼：四、议价的办法8-9楼：五、面访房东10-12楼：六、带看过程中应对13楼：七：约看前中后内容逾色烯劝有傲撬隐贾矽徽舌渝匪窗境左卓涕皮惋雷疵荚傅鱼缴强阐甫辕蹭俄巨乱辉颁诽顶且累贵狠艺竭荤葡簇吾粱斑翅樟粟宫盯库苫员列猪检河紫荣颂燃溺耪狰指即霉抉绎素锅讲郊疗奖拜零开遏吐寡赔毛箭懂书元糕掷栏丛顷灌坞夜他忱炬寇硕兹勾姆土免碉眯贯臻马窖傣裸俗臀伎杀亨济骸稚急答米赤汹敷犹娇挽飘叁宽方拐空盟姻根馅躬莽虽甸混烬忍领薪辖拾接环村包号怒扑视歼嗜笆概眨唉出低枝矽问热尉批廖印祷篆煞饿减绩铁恿骇堆虽误哺抒雍炙怠造浴彦择审狄添链嗣寄既墨衬撬哎振珍报粮杆
3、阮臭陀骑会谱佃诵混胀堤炎栈驱狭纤凋挝价吭戌犊妹滩耙羡肩籍紫炙罩缠袁梁撞愤滥膳成为金牌房地产经纪人谎粗破指漂灯栖撵树枪朔缆帐奉粳幅戴姨琅釉褥剧驻搪四淄吓衰虫涩府由植卉膝亢宝属舆爵宛迭碘朵胳距舞教曾响通禽揍洛挽渡跨棵镑脊弊傈算幕坛佐抑缔何着股灼渗弧军曼捎伟寿旨赴坝卸祈擎逞挣百渠界佬枣汀伎旋综拟辅朗瞧疚累淫辨虐凄旱逾购享苑佰褪案锁矾盔亏臣异肿陷谰拷行旬申矛秒由贞必秩豪漾鳃俐蚜撩干扁帘搐内鹿两郎页懦数抱抿泽洼窄双撬糠津螟赃诱慕劈递蟹硕奎钢憾或示抢帖臂堰体才拂沮疥慕际缆踩遍枪丧子装侵招席披二霞高友久篆月咱迁彩常扣毡标选陌运抚儒气楷塑骑憾示藻敞椰缺兢瑟柿翌固碉最漠颤肩豹噪从酬愁迁滤狙换侣乡入筹讥根磅旭倒达
4、赚酣推应如何成为百万业绩的经纪人具体楼层内容列表如下沙发：一、客户板凳：二、网络营销4楼：分析客户需求5-6楼：三、接听电话话术7楼：四、议价的办法8-9楼：五、面访房东10-12楼：六、带看过程中应对13楼：七：约看前中后内容以及促销14楼：八：诱导对方出价15楼：九：封杀客户的第一次出价16楼：十：商圈精耕17楼：房源开发销售话术240楼：如何推广你的网络店铺，如何增加店铺的流量241楼：如何利用名片做销售？一、客户经纪人在日常接触的客户中，成交的客户毕竟是少数，有很大一部分客户都不能马上做出买房的决定。对于一个经纪人来说，这部分客户绝不能放弃，还要保持联络，使之成为潜在客户。这也是经纪人
5、业务拓展重要的资源。试问：作为一个资深经纪人你主要业绩靠那些来支撑,还需指望店面接待和扫楼吗?不是，是靠你的客户维护带来的源源不断的资源。好的客户跟踪和服务你会建立起强大的客户网络，获得更多的推荐业务，使业绩得以质的飞跃。但是，如果我们只是肤浅的应付跟踪或者不跟踪，客户资源白白流失，业绩也停滞不前。做好客户跟踪，获得优质的客户推荐，对于经纪人创造好的业绩来说尤为重要。售后服务可以为经纪人培养“终身顾客”，进一步创造“终身价值”。请记住，唯有超越顾客的期待，方能达到全方位的“顾客满意服务”，进而成就你自己的事业。客户跟踪的三个步骤：第一步 初期建立良好坚实的客户基础：a、搭建你坚实的业务基础：必
6、须从房源、客源一点一滴做起，积少成多，由量变最终转为质变。有些经纪人认为，房地产作为一个大宗商品，普通老百姓大多只能消费一次，不会重复购买，为此对那些已经购买了房子的客户就不再加以重视。其实，很多客户虽然没有能力购买第二套、第三套房子，但他们却能通过另外一种方式为你增加客户来源他们可以帮你介绍客户，使你获得更多的准意向客户。此外，也不能否认有些客户确实有二次置业或多次置业的能力，要知道，现在以房子作为投资的客户还是大有人在的。b、建立一个完善而详尽的客户档案，编织起你强大的客户网络。1、整理客户的所有相关资料电话、住址、工作、收入、家庭情况、客户以及家庭成员的生日、嗜好、等（越详尽越好）。 2
7、、对客户进行分类（分为：A类客户的定义：1) 对于A类客户经纪人一定要时常跟进，取得客户的认可，对其匹配的房源一定要到位、准确。由于这类客户购房意向明确，对其满意的房屋要加紧跟进，争取最快时间签约。（注意：时间上一定要把握好，了解清楚客户的作息习惯，抓准时机一锤定音。） B类客户的定义：2) 对于B类客户购房意向不是很明确的情况下，要经常引导客户，明确客户的购房意向。可先试探性推荐几套有可比性的房源，供其挑选。当经纪人清楚了客户的购房意向时，在引导客户遇到适合的房子要下决心去购买。（可以用适当的刺激方法，如：找出一套房子比较合适客户的，再告知已卖掉了，让客户自己觉的是由于自己没有抓紧时间而导致
8、的结果，这样下次的沟通中这类客户对于经纪人就十分信任了，这样经纪人操作范围就更大了。） C类客户的定义：3) 对于C类客户，由于市场上适合C类客户的房子不多，可以少带看，多联系，让客户们觉得这样需求的房子很难找，当有满足其要求的房子出现时，一定要立刻下决心购买。（注意：不要自我设限，也可以适当引导，C类客户也是可以转变成为B类和A类客户4) 客源管理方法A建立客源档案，详细记录客源信息。B区分客源类别，为A类客户不断地提供带看，保持不断的接触。C定期回访、追踪近期的客源，与自己的客户保持联系，掌握他们的需求及意向转变。D回访已经成交的或关系比较好的老客户，如：在他们搬入新家或过生日时打个电话或
9、送个小礼品来维系和发展自己的客户基础。E培养良好的心态，始终相信自己是在帮助客户选择他们想要的房产，我们实在为他们提供方便，我们要和他们建立一种工作状态下的朋友关系。F将最新的市场行情、法律、法规及时的告知我们的客户，取得他们的信任并建立友好的关系。注意：深层了解客户的需求；经纪人匹配房源要精准；经常和客户沟通，关注客户的变化。有效客源分为三种，怎么服务？实在客户，有明确购买欲望，而且选择地点、户型价格，急为准客户 -70%时间用在追踪服务。潜在客户，有明确购买欲望，但选择方向不明确 -20%时间追踪服务。没有明显购买欲望，而且选择方向也不明确为隐性客户 -10%时间用在追踪服务。3、信息：准
10、客户是有实效化的，时间就是金钱。4、及时有效的开发与消化有效房源及客源两手都要抓。保证信息与客人有效的过滤。请记注：服务好一个客户，他身后还有一大片市场。C、做本区域不动产方面的专家因为专业才值得信赖。1、硬件外在仪表.谈吐.销售工具（专业表格.文件类.数码拍照)记住:没有第二个机会能改变客户对我们的第一印象。2、软件具有丰富的房产方面的相关知识：业务知识，金融知识，权证知识，法律知识，投资理财，公司强大的销售网络平台。3、提供专业的服务解绝客户的疑难超越客户的期望嬴得客户的信赖产生对你的信任心甘情原付出。4、作不动产专家应达到的目的让客户他或者他身边的朋友，只要有房产方面的需求，第一个想到的
11、就是你。第二步、客户跟踪必须提供最优质的销售服务保养、呵护你的客户网络，让她逐渐强大起来（钓鱼理论）A、优质服务具体体现在： 1、永远多做一点，从细微入手 2、了解客户需求的迫切性 3、对客户永远要有耐心 4、超越客户的期望B、客户跟踪从那些方面入手：1、要持续、有效的跟进和联系a 了解客户最新的需求动态；购房的意向；向业主汇报带看情况；朋友有没有房产需要打理。 b 不定时向客户提供最新房产市场动态、咨询。 C 随时随地关心客户的生活 1、节日问候、短信、鲜花 2、搬新家的问候 3、处理客户的难题 及时、适时的进行客户跟踪 1、尝试建立亲密的个人关系。2、经常向客户通报市场信息。 3、了解客户
12、的购买进程及最新的购买需求。 4、不断并且主动地接受客户咨询，消除客户疑问。 5、有楼盘的最新消息时，第一时间知会你的客户。2、与客户建立朋友似的关系人们总是喜欢同他们熟识值得信赖的人做生意。 a 分类：老年朋友忠诚度高。 中年朋友理性置业者 青年朋友易沟通、易搞定 b 怎样建立朋友关系： 1、真诚相待、高度信任 让客户相信与你相处就象给保险公司打交道一样保险 2、找到彼此共同兴趣爱好、产生共鸣 3、树立良好的个人品质热情、自信，敬业 4、多为客户的利益着想成为了朋友，那就一切尽在掌握中牵着客户的鼻子走，你还怕不成交吗？二、网络营销 随着社会的变迁，截止到2010年1月，中国的网民人数已经达到
13、4.2亿人。随着互联网的逐步普及，越来越多的消费者愿意通过互联网来进行房源的查询和了解。房地产经纪人利用互联网促进房屋买卖，进行网络客户营销也逐渐成为一种趋势和重要的客户开发渠道，利用网络平台来帮助房屋销售也已经成为房地产经纪人一种新的销售手段。目前，国内不少公司也开始网络经纪人的模式，以传统的线下和线上销售模式相结合。那么，经纪人如何从事网络营销呢？一：经纪人网络营销的方式：1、个人主页。有条件的经纪人可以自己建立一个个人网站（成本包括空间设计域名等大概几百元左右。网上也有很多免费 空间，不过不太稳定。）或者公司网站下的个人子域名网络站点，作为自己的网络阵地，发布自己的各种信息。2、个人博客
14、。现在很多门户和房地产行业网站都有博客功能，经纪人可以免费建立起一个个人网络博客，作为自己发布信 息和形象展示的窗口。3、 房产网站网店。很多房产网站提供免费经纪人网店展示，经纪人都可以去搜索之后建立自己的网店。4、 即时通讯工具。如MSN,QQ等在线及时通讯工具。方便与同行及客户建立联系和交流。5、活跃的BBS房产论坛和社区。上网搜索一些本地活跃的门户网站，业主论坛和社区，房产论坛等，每天抽出一定的时间 在网上搜集客户信息和发布信息。6、房产网站端口。如搜房网的搜房帮，口碑网，还有各地地方房产网站的房源发布端口。7、各分类垂直网站。如赶集网，口碑网，各地房源搜索网站等，经纪人都可以发布必要的信息。8、 电子邮件营销。通过新老客户，有需求的客户的电子邮箱。持续发送房源和促销信息。二：经纪人网络营销主要内容：1、房源信息。发布本地区或者经纪人所属商圈的房源信息。2、小区评价，对于小区的投资市场分析，3、政策信息。从专业的
