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1、物业经营管理精讲班第18讲讲义成本法 二、成本法 (一)成本法概述 成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。 只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设
2、计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。 运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取积算价格。 (二)物业价格构成下面以“取得物业开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的物业开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目金额的角度，来划分物业价格构成。在这种情况下，物业价格通常由如下7大项构成：土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润。 1土地取得成本 是指取得物业开发用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的物业市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由物业
3、开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。在目前情况下，根据物业开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种：通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者物业开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。 2开发成本 是指在取得的物业开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑
4、物建造成本。在实际中，开发成本主要包括下列几项：勘察设计和前期工程费，包括可行性研究，工程勘察，规划及建筑设计，施工通水、通电、通路及平整场地等开发项目前期工作所发生的费用；基础设施建设费，包括所需要的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。如果取得的物业开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设施建设费；房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。附属工程如房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等；公共配套设施建设费，包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用；开发建设过程中的税费。 3管理
5、费用 是指为组织和管理物业开发经营活动所必需的费用，包括物业开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。 4投资利息 它与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。 5销售费用 是指销售开发完成后的物业所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算。 6销售税费 是指销售开发完成后的物业应由物业开发商(此时作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称为“两税一费”)；其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。销售税费通常是
6、售价的一定比率，因此，在估价时通常按照售价乘以这一比率来测算。 7开发利润 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的。估算的开发利润，应是在正常条件下物业开发商所能获得的平均利润，而不是个别物业开发商最终获得的实际利润，也不是个别物业开发商所期望获得的利润。开发利润是按照一定基数乘以同一市场上类似物业开发项目所要求的相应利润率来计算。 (三)成本法的基本公式 成本法最基本的公式为： 物业价格重新购建价格一折旧 上述公式可以根据下列3类估价对象而具体化：新开发的土地；新建的物业；旧的
7、物业。新开发的土地和新建的物业采用成本法估价一般不存在折旧问题，但应考虑工程质量、规划设计、周围环境、物业市场状况等而予以适当的增减价调整。 新开发的土地包括征收农地并进行“三通一平”等基础设施建设和平整场地后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地，填海造地，开山造地等。在这些情况下，成本法的基本公式为： 新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 在新建物业的情况下，成本法的基本公式为： 新建物 土地取 土地开 建筑物 管理 投资 销售 销售 开发 = + + + + + + + 业价格 得成本 发成本 建造成本 费用
8、 利息 费用 税费 利润 在旧物业的情况下，成本法的基本公式为： 旧物业价格物业的重新购建价格一建筑物的折旧或者 旧物业价格=土地的重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物的折旧 (四)物业的重新购建价格 重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。其中，重新取得可简单地理解为重新购买，重新开发建设可简单地理解为重新生产。把握重新购建价格的概念还应特别注意下列3点：重新购建价格是估价时点时的价格。重新购建价格是客观的价格。建筑物的重 新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时
9、点状况下的价 格。 求取房地的重新购建价格有两大路径：一是不将该房地分为土地和建筑物两 个相对独立的部分，而是模拟物业开发商的物业开发过程，在物业价格构成的基 础上，采用成本法来求取；二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部 分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相 加来求取。后一种路径适用于土地市场上以能直接在其上进行房屋建设的熟地交 易为主的情况。 重置价格的出现是技术进步的必然结果。由于技术进步，使原有的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时落后或成本过高，而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低，因此，重置价格通常要比重建价格低。 (五)
10、建筑物的折旧 1建筑物折旧的概念和内容 估价上的建筑物折旧与会计上的建筑物折旧，虽然都称为折旧并有一定的相似之处，但因两者的内涵不同而有着本质的区别。估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即 建筑物折旧建筑物重新购建价格一建筑物市场价值 。 根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。 (1)物质折旧：是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。物质折旧可进一步从自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏残存四个方面来认识和把握。 自然经过的老化主要是
11、由自然力作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等，它与建筑物的实际年龄(建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数)正相关。同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件，如酸雨多的地区，建筑物老化就快。正常使用的磨损主要是由人工使用引起的，它与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。例如，居住用途建筑物的磨损要小于工业用途建筑物的磨损。意外破坏的损毁主要是由突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、风灾；人为方面的，如失火、碰撞等。对于这些损毁即使进行了修复，但可能仍然有“内伤”。延迟维修的损坏残存主要是由没有适时地采取预防、养护措施或修理不够及
12、时引起的，它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗 有破损，墙体或地面有裂缝、洞等。 (2)功能折旧：是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑 物价值损失。导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上 的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更 好的建筑物等。功能缺乏是指建筑物没有其应该有的部件、设备、设施或系统 等。例如，住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有 电梯、集中空调、宽带等。功能落后是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等 的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的
13、正常运 营。例如，设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，内部空间格局欠佳 等。拿住宅来说，现在时兴“三大、一小、一多”式住宅，即客厅、厨房、卫生 间大，卧室小，壁橱多的住宅，过去建造的卧室大、客厅小、厨房小、卫生间小 的住宅，相对而言就过时了。再如高档办公楼，现在要求有较好的智能化系统， 如果某个所谓高档办公楼的智能化程度不够，相对而言其功能就落后了。功能过 剩是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对物 业价值的贡献小于其成本。例如，某幢厂房的层高为6m，但如果当地厂房的标 准层高为5m，则该厂房超高的1m因不能被市场接受而使其所多花的成本成为 无效成本。 (3
14、)经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损 失。不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境 改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是 其他因素(如政府政策变化等)。例如，一个高级居住区附近兴建了一座工厂，该 居住区的物业价值下降，这就是一种经济折旧。这种经济折旧一般是永久性的。 再如，在经济不景气时期以及高税率、高失业率等，物业的价值下降，这也是一 种经济折旧。但这种现象不会永久下去，当经济复苏后，这种经济折旧也就消 失了。 (例4-6 某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的 物质折旧为1万元，因
15、户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功 能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。试求取该旧 住宅的折旧总额和现值。 解 该旧住宅的折旧总额求取如下： 该旧住宅的折旧总额1+6+3 10(万元) 该旧住宅的现值求取如下： 该旧住宅的现值重置价格一折旧 4010 30(万元) 2求取建筑物折旧的年限法 年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折 旧的方法。 建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用时止的时间。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到它对物业价值不再有贡献时
